酒店投资风险评估分析

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近期艾媒发布《2019中国酒店行业发展监测与商业投资决策分析报告》，总体来说2018-2019年，中国旅游业的发展刺激了酒店业增长，各等级酒店供给均呈现增长趋势。随着消费者对住宿环境要求的上升，中端型酒店的房间供给增长迅速，增长率位居各档次酒店首位，达到15.7%。

可以看出，中端酒店是很有生命力的。我能切身体会到的是，身边越来越多的投资人跟我说，在投资中端连锁酒店这方面想了解更多。

投资风险评估

当投资人对项目选址和物业有了初步的决定后，就需要做一个详细的可行性投资分析报告，主要包括：投资预算、收入费用测算、投资回报分析等内容。

投资预算

酒店投资前必须做好定位，包括产品定位、市场定位、投资档次定位等。不同的物业、不同的品牌、不同的装修档次，预算都不一样。以中档商务酒店为例，一般每间客房投资在10-15万之间(不同地域略有差异)。

以客房收入为主的投资预算只需用单房预算x房间数即可，公共部分和用品用料配置等摊分到每间客房。

如果投资人碰到的是整栋物业的话，特别是商务地段好的综合型独栋物业，把整栋都拿下是最聪明的选择。低楼层或裙楼部分可以高价转租，平衡租金，摊薄客房面积的租赁成本。另外，在和业主谈判时，还不必向业主另外缴纳物业管理费，一举多得。

收入费用测算

收入费用测算建立在市场调查的基础上。通过对周边同业市场的调查和商务市场环境评估分别得出预期房价和预测入住率，这两个指标决定了主要的收入数据。除此之外，还有其他边缘收入，比如用品收入、会议室收入、商务中心收入等。

投资回报测算

投资回报测算要通过收入、运营费用、物业租赁成本、营业税等一些测算数据出来了才能算出来。牵扯的内容比较专业和精细化，这个我下次再整理一篇具体的文章给大家。

运营费用也是比较专业，但行业内有一些经验化的概算指标可以参考一下。比如维也纳酒店的单房日运营摊分成本(包括人员团队工资、能源水电费用、易耗品等)在110元-120元左右，东呈集团在70-90元左右，其他连锁品牌也都有内部概算标准，与实际运营情况差不了多少。

一般中档商务酒店静态回收期3-4年是比较普遍的现象，好的项目一两年可以收回投资，但超过五年投资回收期的项目就属于低回报项目，投资价值不大了。

开业筹备流程

酒店行业有一个非常可怕的规律叫做：酒店筹备不可逆转。

意思是说酒店筹建筹备一旦完成，经营发展空间就基本定型了，向上也有天花板了，经营不可逆转了。而且如果筹建失败了，也是不可逆转的。因为在未来的经营过程中，要纠正因筹备失败而产生的不良后果，至少要付出两倍以上的代价。

所以酒店筹建筹备的前期做好各种定位准备、精心进行规划设计、认真跟进施工过程、结合经营进行筹建等对酒店的成功是十分关键的。

酒店筹建筹备首先要做好产品定位和规划设计。

定位决定设计方向，规划设计上有几点要注意：

1.一定要聘有酒店设计经验的酒店专业设计公司去做，不能因为省钱而去找非酒店专业的设计公司或非专业的设计师;

2.设计方和施工方一定要选择不同的合作公司。有的投资人为了节省设计费可能会让施工方包设计或施工送设计，表面上占便宜，实际上因不掌握专业话语权，很容易因小失大，被施工单位的利益倾向左右设计走向，付出更大的投资成本;

3.接收物业时要重视物业消防审批基础条件，要求毛坯物业一定要通过第一次消防验收，运营中的酒店交接则要求在消防验收时达到正常经营期消防规范条件。

4.在平面图、面积核定、功能规划、水电条件、发电机房配备等关联要素上也要关注到位。

工程施工和运营管理筹备同时进行，保证准时营业。

1.启动施工后要有筹建落地时间计划，每天要到现场了解施工进度和关注监理过程进度，确认样板材料并存样以备查核。

2.在施工开始前，酒店总经理和过程总监、采购等管理骨干必须到位。

3.酒店的筹备施工期一般在6-9个月(这也是同步免租期的时间值)，在计划试营业前三个月中基层骨干员工到职，试营业前两个月基层员工基本全部到位，前期进行适应性培训和专业实操培训，后期参与酒店筹备开荒和准备运营。

4.提前办理好相关经营证照，特别是《消防证》和《特种行业许可证》两个核心证件，十分重要，业主须亲自跟进办理。

总结起来，一是投资前要对项目进行可行性测算分析;二是对筹建筹备进行完整的规划和跟进，前期准备工作做好了，经营上也会轻松多了!