开民宿需要注意事项

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宿不是农家乐、不是旅游、不是酒店，你hold得住吗?

民宿不是农家乐，不是旅游，不是酒店，那它究竟是什么?民宿是原生态的生活状态、再加上对自由的追求，是纯粹自在、心灵回归、天人合一的生活方式。

民宿不是农家乐

民宿不是农家乐，即使它有的时候看起来确实像。和农家乐简单的、陈旧的、粗放的模式相比，民宿无疑是质的飞越。

民宿不是旅游

有的说民宿是休闲农业的一种，可是从一个安吉民宿来看，并不完全是这样。安吉紧挨着莫干山，当莫干山火的一塌糊涂的时候，安吉实际上是以传统的旅游业为主，后来想着，既然莫干山能搞民宿，安吉应该也能搞，如果民宿有特色，服务也跟得上的话，就能够吸引客人冲着民宿来度假。

可事实是，运营数月后发现，现实和理想是有差距的。去莫干山的客人80%至90%是冲民宿去的，他们会为一家民宿去度假，但是来安吉的客人仍是以旅游为主。所以，从消费者对于服务的需求来看，传统的旅游业和民宿之间的一个动，一个静，差别更还是很明显的。

民宿不是酒店

民宿、airbnb、酒店，三者虽然都是住，但是区别还是很大的，对于经常出差的同志来说，酒店星级再高，也是没心思享受的，它会去强调标准化：热水、室温、数个不同蓬松度的枕头、客房打扫时间和服务员响应速度。而民宿则属于新标准化，或者叫个性化的标准化，或者叫乡愁、情怀、或者叫说走就走的旅行，可能这就是所谓的“调性”和消费升级吧。

投资门槛：投资要到位，回收不能急，您扛得住吗?

资金门槛

民宿资金门槛还是有的，拿最有名的莫干山为例，大致分成三个等级，像裸心谷和法国山居这样洋家乐模式，投资资金要上亿，而更具代表性的大乐之野、清境原舍、庾村、翠域、无界等等外来开发者，投资往往在千万级而一些本地开发者，例如遥远的山、居图、西坡民宿，投资是在百万级。

总的来说，民宿并不是拿一个空心村简单改造一下，它需要有其他内容来做承载。周边环境与所要开发的民宿，一个是风格要统一，另一个是格调要上升。这一些的基本要求注定了民宿投资不会太少，少的几百万，多则超过千万。

回收期长

民宿投资回收期要比酒店短，但是一定比我们想象的要长。“许多民宿一到周末的确一房难求，可在非周末期间却门庭冷清，投入和产出不成正比，或者说，没能达到理想状态。

以松果花园为例，松果客房共有9间，房价从480元至880元不等，最初计划回报周期为3至5年，经过近半年运营后，已经将回报周期延长到5年以上。“目前收支还算平衡。”他说，除客房经营外，还启动了餐饮服务，因此方能保持每月20%的盈利，但与理想状态仍相差甚远。

运营门槛：综合营销，整合地方资源，你玩得转吗?

运营方面

民宿就像服务业中的任何一个分支一样，有高要求、繁杂、琐碎、吃力不讨好的那一面。有风景还要有房子，找到景色最好的旧宅并拿下改造，这事比你想象的更难。民宿项目过于偏远导致的管理半径失效是常有的事儿。

营销方面

考虑到民宿销售的很大一部分是风景，新的问题又会随之而来。不是所有人的家乡都美如画，过于偏远的地方也不适宜开民宿;你还要有一点推销的能力，把原本不值钱的山间老宅包装成一个好故事，才能卖得出去。现在许多民宿都在通过自媒体进行营销，这对传统农家乐经营者而言，也有着不小的“鸿沟”。

而运营、营销方面所有这些，都不是普通人能够以一己之力做好的，一个小规模的公司(或是运营团队)将会成为标配。当然，一旦能够完成大部分的前期准备，不管是钱、人、关系还是顾客，都有可能会反着找上门来。

当地政府支持

民宿不同于其它产业，需要和农民打交道，农民的房屋出租合同是有可能随时加价的，并且成为投资民宿不得不面对的一大风险。在准备做民宿期间，得到的信息都是积极的，一旦装修好准备营业时才发现，相关部门没有把你当农家乐对待，卫生是需要许可的，而且比农家乐严的多，消防还是必不可少的，门口的道路是要和村民商量的，停车是很麻烦的….而这些都需要当地有人支持你的项目才行。

民宿的客户需要的是更高的品质、更多的特色和更好的消费体验，民宿的经营者需要的是更好的口碑、更高的客单价和更丰富的盈利手段，想同时满足，就靠你的铁人三项式的综合能力。