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“投资者很可能辛苦奋斗了多年，结果却只是为房东和装修公司打工，自己最终却落得个……狼狈不堪。”

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  预算超支

在酒店筹建的复杂过程中，众多难题中最为常见的一个便是预算超支。

这种超支往往不是小数目，而是高达三五百万，足以抵消一家百余间客房的中端酒店全年利润。

每一分钱的超额支出都必须从未来的收益中扣除，一旦超支过多，将直接侵蚀预期的收益，导致投资者多年的辛苦化为泡影，最终就是给房东和装修公司打工了。

为何装修预算总是难以控制？原因之一是许多投资者在制定预算时采用的方法不当，从而导致预算数据不准确。

我愿分成三个层次：

1. 青铜级玩家：简单地将单房成本乘以房间总数得出总预算，过于单纯地信赖品牌方提供的单房造价。

2. 白银级玩家：已经意识到装修成本不仅仅包括客房和公共区域的标准投入，还涉及到许多非标准投入。

例如，如果租赁的物业是大平层的商铺，需要额外增加隔墙；如果是二手老物业，则需要拆除重装，这些额外的费用也需计入预算。

3. 王者级玩家：这类经验丰富的酒店投资者深知影响预算的因素远超材料费、人工费和主材费。

他们考虑到的因素包括但不限于物业条件、设计需求、功能配置、原材料价格、劳动力成本、法律法规以及季节性变化等。

具体来说，影响工程造价的因素大致可分为以下三类：

1. 物业因素：包括物业的位置、结构和现状等。

2. 合作因素：涉及与设计师、承包商和供应商的合作。

3. 环境因素：如季节变化、经济状况甚至大型事件（例如冬奥会）的影响。

图片来源：锦囊泛娱酒店

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  物业因素--结构

如果你是老房改造，对物业的考察必须格外仔细，一不小心就会亏没内裤。

物业的结构类型包括砖混结构、框架结构、剪力墙结构和钢结构。

其中，砖混结构特别容易超预算。

这种结构年代久远，常见于八九十年代或更早的建筑，通常由红砖墙和水泥预制板梁构成。

因为酒店装修需要布设许多管线，尤其是卫生间区域需要在楼板上开多个洞，这会严重影响预制板的承重能力。

考虑到安全，这种老建筑通常需要进行加固，而加固费用极其昂贵，可达数十万甚至更高。

曾经有位投资人的酒店仅加固卫生间就花费了60万，后续还因加固公司发现的更多隐患，不得不追加12万。加固成本高昂，但为了安全，这是必须的投资。

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  物业因素--老房子&老物业

在预算中预留出10到20万作为拆除费很重要。

首先，拆除工作并非简单的大锤砸墙，而是需要精准操作以保护建筑结构，这既费时又费力。

其次，处理建筑垃圾可能会遇到各种运输和环保限制，导致费用上升。

如果遇到城市环境评测限制，渣土车无法上路，垃圾难以处理，最终导致费用大幅增加。

此外，有些建筑内部结构可能已经严重损坏，有些野蛮施工留下的烂摊子，需要额外投入大量资金进行修复。

更隐蔽的地方还有可能遇到电容量不足的问题，需要增加变压器和重新布线，这些都需要大量资金投入。

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