文章来源：酒店评论 ，作者赵祥龙、熊丽蓉 侵删

中国酒店业正面临艰巨的转型任务，不仅仅是酒店资产价格调整，同时也面临酒店产品的创新迭代。这个过程既是对过去酒店资产投资和资产管理的重新审视，也是中国酒店资产重新赢得资本市场的伟大实践。

新冠疫情已结束近两年，其对酒店行业的影响越发显现，最直观的表现就是酒店资产价格下降，同时受到经济周期和其他宏观因素的影响，大量的酒店资产被摆上货架出售。科学解读疫情对中国酒店业的影响是应对当下挑战的关键。

磁滞效应是一个物理学名词，指磁场可以把铁块变成磁铁的效应，其中铁块的磁力并不会回到原来的起点或零点，部分磁力将永久性地滞留在铁块之中。

1986年，美国经济学家布兰查德（Olivier Blanchard）和萨默斯（Lawrence Summers）借用该名词来阐释，在宏观经济调整过程中各市场要素的变化会存在某种滞后性。经济磁滞效应主要呈现以下特点：价格粘性，价格往往不会立即反映成本变化。例如，原油价格上涨后，汽油价格不会立刻上涨，而是会随着时间的推移逐步上升；投资滞后，企业投资决策往往会受到预期和信心的影响，投资决定并不会立即反映当前的经济状况，而是会滞后一段时间；失业率滞后，经济衰退后，失业率不会立即下降，而是会滞后一段时间，因为企业需要时间来裁员并减少生产；消费习惯改变，消费者形成的消费习惯往往很难改变，即使价格发生了变化，消费者可能仍然会保持原有的消费习惯。

所以磁滞效应可以很好地解释中国酒店业的现状，某种意义上，中国酒店业面临的问题和挑战其实就是后疫情时代的行业特点所在，正确解读后疫情时代的特点本身就是中国酒店投资策略和资产组合的关键要素。

疫情对中国酒店市场的影响和冲击

新冠疫情的一系列防控措施对中国旅游业的影响主要表现在以下几个方面：旅游景点关闭及限制人流带来的市场冻结；旅游企业经营困难甚至倒闭；消费者的消费预期出现巨大改变；消费力下降；投资者预期出现重大改变等。这都直接导致中国酒店资产收益水平急剧下降。

龙藏资本研究团队依据STR数据整理测算，疫情期间整个市场的RevPAR水平下降幅度超过35%，并且这种情况对于全服务酒店的冲击尤其明显，仅就统计过程而言，还有一个重大的影响因素没有被考虑在内，那就是有效营业时间不足，如果考虑这个因素，一些局部地区的资产收益水平下降将超过50%。

为了更清晰地评估整个市场的下降水平，可以借助中国OTA巨头携程的年报来分析中国酒店业的受疫情冲击的水平：携程营收情况以2018年为100计算，2019年增长15.2%，2020年下降40.5%，2021年下降35.3%，2022年下降35.3%。

用中国酒店龙头企业上市公司的业绩水平，同样可以清晰地看到中国酒店资产的平均收益指标受到疫情冲击后，普遍下跌水平不低于35%，疫情重创中国酒店业已经是不争的事实。

这种冲击带来的后果之一就是酒店管理集团的管理费收入出现了大幅度下滑（如下表）。

以上市场表现情况叠加房地产周期带来的资产价格调整，以及债务周期冲击，掀起了当下中国酒店业资产出让大潮。非常遗憾的是，目前中国酒店资产价格调整的过程依然还没有触底的信号，目前资产收益水平对应的现金流难以覆盖持有资产的利息，造成持有酒店资产是一个需要不断补贴现金的过程。

三大因素影响中国酒店资产的未来

依据磁滞效应，未来一段时间，除了中国酒店资产价格调整外，如下领域将继续影响中国酒店业的发展：

01

价格粘性因素

笔者预期当前国内酒店市场的整体房价水平还将维持较长的一段时间，但受制于区域经济市场发展的不均衡性和季节性特点，某些局部市场还会出现房价波动的情况。如何在变化的市场中发现商机，其实就是投资竞争的关键所在。笔者预期，房价和单房造价比值优越的区域将存在大量的商业机会。

除了酒店房价之外，还有一个威胁盈利的潜在因素，即劳动力价格水平，目前酒店业工资水平依然没有大的变动，但这不意味着未来劳动力价格依然会保持在这个水平，水电煤气的价格上涨已经形成趋势，这意味着在原有的劳动力价格水平之下，招聘合格员工可能面临逐渐提高的价格水平，通过降低录用员工的年龄水平可能是一个较好的应对举措。

02

投资滞后因素

中国酒店业的资产配置呈现金字塔型，经济型酒店及以下占比最大，通过借鉴美国酒店业发展历史，我们发现成熟市场中酒店资产的配置应该是橄榄型结构，即奢华酒店和简单的住宿单位逐渐萎缩，以精选服务和有限服务的连锁酒店将依据规模效应和更好的品质成为市场供给的主要群体，目前中端酒店的投资热也预示着这种趋势，各大中高端酒店管理集团都在不断升级和改进自身的产品标准及产品布局。就上市公司而言，亚朵酒店集团的成功充分证明资本市场接受这种结构性的市场转变，最难预见的反而是民宿产品的发展和投资趋势。在高端酒店市场，投资滞后效应明显，很多酒店放缓了开业时间，同时大量高端酒店资产的拍卖成交依然低迷，成交比例不足5%。

就简单的商业逻辑来说，金融机构并购贷款的发放水平是破解投资滞后的关键因素，同时市场出清过程迟缓可能需要比较长的时间才能完成，这其实就是资产价格还需要进一步调整的关键原因所在。房地产企业的债务以及地方政府的债务水平是确定投资市场基本面的关键信号指标。

03

消费习惯改变因素

价值工程（Value Engineering，VE）是一种以提高产品或服务的价值为目的的管理技术理论。通过对产品或服务的功能和成本进行分析，旨在以最低的生命周期成本实现所需的功能，从而提高产品或服务的价值。在价值工程中，产品价值是评价某产品有益程度的一种尺度，而功能是对象满足某种需求的一种属性，是使用价值的具体表现。从价值工程的特点来说，酒店投资将首先注重功能和成本的匹配，其次是利用优化技术手段和功能输出的绩效，达成消费和供给的经济性最优。

随着中国人口老龄化时代到来，同时Z世代（95后）逐渐成为市场最活跃的消费群体，市场需求已经逐渐发生变化。笔者依据经验认为：价值工程理论对于酒店投资人把握消费者趋势和商业机会可能更加适用，因为酒店服务是一种高度设施依赖的服务产品组合，本质上是一组有关产品、服务、设施、场景的综合组合商品。

按照价值工程的原理来分析消费趋势的转变，会发现酒店住宿体验和审美体验的组合所形成的消费者预期的情绪价值已经成为当下酒店产品消费的主要卖点，尽管这种趋势在多大程度上可以持续尚不确定，但是如何创造情绪价值是需要酒店投资者深思的问题。

酒店向客户提供情绪价值的方式是多样化的，同时自媒体和智能手机的运用会使得情绪价值的满足方式多样化。但就基本路径来说主要是两个来源，一是酒店产品和服务自身带来的一种情绪价值，比如独特景观，或者给住客带来意外住宿喜悦的服务如住宿送旅拍；二是经由社交活动提供的情绪价值，比如青年旅社通过创造社交机会带来情绪价值的升华。这将导致整个酒店产品和服务的设计理念发生巨大转变，其中也孕育着巨大的商业机会。

综上所述，中国酒店业正面临艰巨的转型任务，不仅仅是酒店资产价格调整，同时也是酒店产品创新迭代的过程。这个过程既是对过去酒店资产投资和资产管理的重新审视，也是中国酒店资产重新赢得资本市场的伟大实践。新冠疫情在加速实践过程的同时，进一步强化了科学系统的理论和实践探索是未来的时代特点，高质量可持续发展是中国酒店业摆脱困境的基本出路。

指点网旗下酒店交易网是国内最大的酒店转让物业交易平台，注册用户超50万。平台致力于提供国内外酒店转让、酒店物业招租、酒店资产出售、酒店周边产品与服务信息等综合服务，平台坚守：自由交易，不收佣金的态度，打造真实有效的酒店交易平台，已是酒店行业必用平台之一。

（独立网站+微信小程序）

指点网媒体矩阵