酒店的重新定位及改造的目的

来源：澎润酒店资产管理 侵删

我们曾经以可行性研究帮助过很多开发期的业主明确目标和科学定位，但其实近几年越来越多业主前来“求诊”的主题却是围绕着重新定位和改造。随着“存量资产”酒店逐步进入成熟运营期的后半程（一般在酒店开业后5-8年），改造成为了一件非常令业主头疼但又不得不去提前规划部署的事情。

一方面，酒店年纪大了，大家都有共识，整个设计风格、设备设施的状态甚至是品牌和运营模式都亟待改变；但另一方面，实际上很多酒店的现金流收益不理想，酒店总经理不禁纠结了，这样成绩不佳的酒店还值不值得再投资，需要再向集团要多少投资预算合适，重新开业后的现金流提升能使改造投入合理化吗……

酒店改造的动机和目的

酒店的重新定位及改造的目的，可能每个酒店都能说出一百个理由。但是我们从酒店资产管理的角度认为，改造的目的只有一个——提升现金流，给予酒店重生的机会。

对于酒店改造，我们想向“业主爸爸们”大声喊出两句话！

第一：要珍惜这一重生机会。不应该把对于改造的理解局限为重新装修，改造方案应始于对于酒店的定位审核甚至重新定位，市场在飞速地发展，5-8年前的设计风格和设施配备是否还能满足当下或者未来市场的需求，特别是过去的时代特点所造成的功能分区、运营流线等”缺陷“在改造期都有可能被改进，让酒店重获新生，甚至有望创造酒店的第二高峰。

第二：改造启动前更需要可行性研究。相对于新开发酒店这样的“白纸“项目，酒店改造的复杂性显然要高很多。建筑建构上的局限性、改造资金的支持程度、是否应该停业改造、是否要”大改“/整体改造…这些都需要从未来市场导向和现状局限性两方面，进行缜密的分析判断，为改造的方向、可行性和投资回报做好最全面的预判和准备。

所以，从资产管理的角度，我们建议业主确立以坪效为主要改造提升考核点的目标，从方案的市场可行性和现实可操作性两方面入手，来选择决策最佳的改造方案。

酒店改造的关键考虑点

在确立了目标之后，业主必须关注以下关键因素（敲黑板），包括财务导向，目标客户群，物业现状，管理合同和战略角度，在此基础上才能去决策最佳的改造时间点和改造计划。

以财务为导向：要确立改造资金的预算和来源，通过用增量现金流来进行分析，将酒店的现状和翻新改造进行对比，从而去考察出每平米的投入和产出，进行这些最为基准的调查和研究，才能更为准确地确定改造的意义是否存在。

目标客户群：通过一些点评网站，或者OTA去分析住店客人的点评，并且结合当下及未来可能会符合酒店定位的需求趋势，从而确立新的目标客户群。

物业现状：物业性质、规划指标与工程设备等的使用状况会限定酒店改造的尺度和方向，而建筑的结构决定了改造的成本和具体模式，所以要根据酒店的实际情况来具体分析。

管理合同：通过参考管理合同的所剩年限，对管理模式再判断，并且与管理方达成一致，是否他们愿意支持改造甚至愿意投资改造。

从战略角度，考虑最佳的时间点： 不仅仅要考虑酒店自身的实际情况，也要结合周围的竞争酒店的发展状况来进行判断。从自身出发，需要考虑项目酒店的资产年限，现金流状况，而参考竞争对手的设施情况，和新增酒店的开业时间，也能够使我们更好地确认酒店改造的最佳时间点。

酒店改造方案的制定

当然，做好了这些最基本的判断，只是一个开始。我们利用以上的关键考虑点，来帮助业主判断改造的总体方向，决定究竟是全面改造还是局部改造？停业整顿还是保持运营？根据业主的选择，我们才能接下来一步步地制定详细的改造计划。

第一，改造时间。通过综合考虑酒店当前的业绩水平，改造的方向和累心，向业主建议最佳的改造时间点。

第二，制定计划。整合项目各方，从建筑师，设计师到采购代理，与酒店管理方，各个方面的计划和方案，进行整合并且一一进行沟通确认，从而保证项目改造的一致性和可行性。

第三，监督执行。根据以上分析的实际情况出发，引入专业的项目管理团队进行现场督查。使得在图纸上的方案真正落实到实际中来。

好了，核心和精华都剧透完了。最后，我们就用一个PLUS澎润的改造顾问工作流程图来告诉大家，一个负责任的酒店顾问/酒店资产管理人应该为您考虑些什么，并怎样来支持您的改造决策。

正如我们的标题所说，改造，是一个酒店的重生契机，请大家务必珍惜。我们期待在中国看到更多重焕生机、浴火重生的老酒店。让我们共同努力！