酒店投资，房租+装修如何控制成本？

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华东资深投资人，青岛博时阻燃织物有限公司董事长王教友先生投资酒店4年，个人总投资金额超8000万，已投资酒店4家，其中3家全季、1家麗枫。

在这4家酒店的投资筹建过程中，他曾靠自己的专业能力，将物业租金从400万/年谈到100万/年，将装修成本从标准的12~14万/间控制在11万/间，并将100间房的装修时间控制在5个月内。

他以自己4家门店的案例，围绕租金和装修成本控制，从实际数据和技巧的角度进行了深度分享，供各位投资人参考。

以下内容根据直播对话中王教友的自述整理：

主业做工厂 为使产业多元化

2019年投资首家酒店

在进入酒店投资行业之前，我经营了多年工厂，利润率都在50%~60%。

当时工厂生意非常好，内销及外贸出口的单子都多到接不过来，疫情前，我们每年在美国拉斯维加斯、俄罗斯圣彼得堡、西班牙巴塞罗那、日本东京、韩国首尔以及迪拜等地参加8个海外展会，英国、美国的宜家都来工厂考察并进过货。

后来我投资酒店、电影院、足浴养生等项目的资金，也都来源于工厂盈利。

2019年，我去沈阳出差，与辽宁省电影公司商谈给电影院提供配套阻燃吸音材料的生意。席间，有位领导说附近有家新开的麗枫酒店很不错，推荐我去体验一下。

我入住后，发现这家酒店确实产品品质和客户体验感不错。

后来，在对市场环境、酒店行业、麗枫品牌进行了考察、分析和评估后，我认为这是一个值得投资的生意，就在山东省潍坊市高密县投资了第1家酒店。

将投资地选在这里，主要有以下几方面原因：

其一，

高密虽然行政区划属于潍坊，但距离青岛很近，号称“青岛后花园”。这里虽说消费水平较低，但酒店数量不多，竞争不大。

其二，

酒店距离我的工厂仅22km，开车只需20分钟，管理花费的时间成本在可控范围内。

其三，

酒店距离青岛流亭国际机场25km，区位优势明显，可以考虑长线投资。

因此，我选择了一个综合条件较好、房租价格相对低廉的物业——租金每平米0.4元/天，15年不递增。

房东给出比较优惠的租约条件，主要是因为：

1.房东流动资金不足，物业需要资金注入

房东是本地的开发商，流动资金并不是很充足。近几年，房地产市场整体呈现下滑趋势，不管出租还是出售市场都不像过去那么火爆，但他们需要偿还银行土地抵押贷款的利息。

这个物业之前闲置了几年没有启动，我投资后，房东很快在其他楼层引进了一些高端餐饮、运动健身，以及阳光保险，物业片区得以迅速发展起来。

2.酒店项目是长线投资，租金较为稳定

我们开设酒店属于长线投资，租金比较稳定，风险可控。

总的来说，高密县属于“投资洼地”，成本不高，且市场稳定。

这家酒店的店长很优秀，各位工作人员的能力也比较突出，酒店共有136间房，只配备了18位工作人员，工作效率高，我也会给他们多发些薪水。

刚经营几个月时，就遇到2020年疫情，停业了三四个月；但从第2年开始就开始赚钱，年利润有几百万。从营业额来看，酒店没有明显的淡旺季，RevPAR稳定在220~260元。

物业选择及谈判技巧

从实践经验来看，物业的选取和谈判是有技巧的，方法得当可提高投资回报。

首先，谈物业不要心急，一定要多方考虑，探探房东的底，把开酒店需要的必备条件都一一梳理清楚，全面地了解物业属性。

在梳理的过程中，会发现物业的问题点和矛盾点，可抓住对方的痛点进行谈判，得到合适的签约价格。

其次，不能只用固有的租约方式去谈判，可以根据对物业周边竞对酒店情况、未来附近市场环境等的评估和分析，提出新的租约模式。

以我投资的其他3家酒店为例：它们都地处山东青岛胶州，距离青岛胶东国际机场10~15km之间，且全部加盟了全季品牌。

3家门店加盟同品牌的好处是：3家酒店可以做到三足鼎立、三店联动，淡旺季时，不同门店之间的人员编制、资产资源都可以机动调配，在销售策略上也有统一性。

总体来说，全季酒店在运营方面执行标准较为严格、标准化，投资回报率和集团支持力度都还不错，有60%~75%的客源来自中央会员输送，单店年盈利高达几百万元。

其中，第2家酒店是位于胶州老城区的一个繁华商圈，周边有大润发、电影院、向阳市场、胶州人民医院等，物业租金每平米0.8元/天，3年后递增5%。酒店共133间房，21位员工。

第3家酒店是今年2月26日开业的广州北路店，大堂面积较大，外形是皇宫式的大气装修，也是山东省的全季旗舰店。

由于物业面积较大，且周围商圈配套不成熟，我用5个月的时间将其中的3至7层（共5层）打造为100间客房，配备18位工作人员，然后将负1楼至2楼（共3层）招租做了剧本杀、主题文化餐厅、足浴等配套。

在停车场上，我规划出一片区域给“青岛特来电”公司做了60个充电桩，每个充电桩收费400元/月；还联系了当地公司进行“智慧停车系统”的合作，对方投资35万对整个广场进行修缮规划，并从第3年开始与我分润（前2年扶持对方，不收取任何费用或分摊任何利润。

在这家酒店的投资过程中，我成功通过初期的物业租约谈判、后期的多维度经营，将一个偏僻区域看似荒芜的物业，整合打造出了多元化的综合业态，带动区域发展。

第4家酒店是今年7月开业的胶州香港东路店，坐落于胶州东南，是新城区、上河新区、上海新区的交汇处——该区域虽然目前相对偏僻，但未来发展会很好。

房东王总也是酒店投资人，在隔壁50m开了1家178间房的希尔顿欢朋酒店。他为人爽快，在了解我的酒店投资经历和布局后，对我三店联动的投资理念表示认可，也愿意在物业租约上做出一定妥协。

这家酒店的租约，我们与他交流协商了3次，最后，租金为12%的客房销售额，如果不足5万元，则支付每月5万元的保底租金。

以今年8月为例，是开业的第2个月，我们的月营业额近70万，租金是12%的金额，达到8.4万元，因此我在5万元保底房租的基础上，还需要再补给王总3.4万元。

这种创新的租约模式，一定程度上缓解了疫情下房租高企的经营压力。

在这个过程中，为了让王总觉得收取提成的租赁方式不会亏本，甚至到手的租金会超过他的预期，我与他深入交流了我对酒店投资方向、环节把控、成本控制、经营思路的规划，表现出我对酒店盈利的能力和信心。

装修成本控制技巧

我投资的第3家酒店“全季酒店广州北路店”，和第4家酒店“全季胶州香港东路店”，房量分别是100间和88间，都在5个月完成了装修验收，成为了华东地区装饰工程验收的佼佼者、全季验收的旗舰店。

如何在装修上控制成本呢？我总结如下：

其一，

选择4-5家公司进行招投标：在项目各种手续齐全的前提下，选择4~5家装饰公司进行招投标，并从施工资质、案例经验、资金实力、道德人品等多方面对他们进行评估，避免因装饰公司的不规范操作造成工期拖延、工程质量差等问题。

其二，

对单项成本进行充分把控：在分析装修公司给出的资金预算时，需要利用团队对于装饰工程的专业知识，分解每一个单项有多少水分，将利润空间控制在一个对方赚得到钱、我们也能接受的平衡点。

其三，

对施工进度进行有效监管：在工程施工的过程中，设置10个节点对施工进度、时间、资金进行控制监管，并按照每个节点进行局部验收并支付10%报酬的模式，推动项目前进的节奏。

并且，对于定制家具、空调系统等预定周期较长的项目，做到提前沟通、付款、签订合同，并设立专款专用，代支代付。

其四，

沟通前置，做有良知的投资方：对于装修过程中的施工进度、工序，要进行提前商谈和下场引导、管控、协调， 避免因不同团队交叉施工处理不当，造成窝工和互相指责；

同时，要做有良知的投资方，把装修公司的民工当做自己人看，拿出充足的现金及时支付工程款、劳务费，在他们遇到困难时能帮则帮，让他们有尊严地生活。做到这些，他们也会很感激，甚至会为了赶工期和保质量，不辞辛苦、不计报酬、主动加班。

综上所述，利用以上4种方法，基本能把施工时间和成本控制在较为合理的范围内。

建议

想对品牌方说：

1.保证店长“质量”

中端酒店的快速发展，让酒店集团在全国范围内“攻城略地”，拓展市场占有率。但派驻到门店的店长的人品道德、能力层次、经营水平，还是要有所保证。

我也希望品牌方要严肃面对并重视这个问题，否则门店数量提升、人才质量下滑，对整个品牌的建设是没有好处的，开再多的店也不过是“揠苗助长”。

2.避免近距离开店

随着酒店竞争趋于白热化，这块蛋糕被越来越多人来瓜分，到自己碗里的明显减少，尤其是近几年疫情，酒店经营困难重重。

因此，如果没有近距离保护，会影响品牌的溢价能力，对于老投资人有很大的伤害，也让潜在的新投资人对品牌失去好感和投资信心。

想对投资人说：

1.降低对酒店投资回报率的期待，并提高盈利能力

我之前做的工厂生意属于新兴材料行业，利润率超过50%， 因此在加盟酒店时，我期待的回报率是30%~40%。

但酒店业是可替代性较高、竞争较大的传统行业，近几年的盈利水平也不如从前。因此，如果想寻求高回报的投资，一定要努力压缩投资成本，提高自身盈利能力。

2.投资前分析市场、评估行业、考察品牌

做生意需要理性，因此我在投资前会认真做好这3件事，再决定要不要出手。不要一窝蜂地看到别人好就跟风，否则可能会被卷入白热化的低价竞争。

只要有理性分析的好眼光，做任何投资都不会差。

3.选择品牌要因地制宜

每个品牌的发展时间历程都不同，在不同区域各有所长，物业与品牌的高度适配才能将投资回报最大化。

4.要有足够的现金流

首先，如果投资人的现金流不足，可能在项目谈判完后，或项目施工过程中，会出现资金短缺、断流的情况，甚至将其他的一些生意都拖垮了。

其次，在谈物业租约时，如果能拿出诚意，带着足够的现金去跟对方谈，谈妥了马上给现金，那么租金价格的商讨空间也会更大。

关于未来

关于酒店行业的投资，未来我计划继续投资酒店，并打造出酒店专用的阻燃、吸音的新概念材料，为酒店的墙面、吊顶、公区提供相应的优质装饰材料。

1.打造酒店专用的配套阻燃、吸音环保装饰材料

我在出差住宿时，发现许多酒店存在隔音差、透气性不好、发霉、墙纸脱落、不够环保痛点，投资酒店的经历也使我对这些痛点有了更深入的理解。

我们的发明专利产品具备阻燃、吸声、隔音、保温、透气性好、装修难度低、速度快、成本低、后期的保养维护方便等特点，如果能将其植入到酒店体系，就能做到“科技惠民”，解决酒店的许多痛点。

我的几家酒店都采用了这种新型材料，也在实践中总结经验，从酒店使用的实际需求出发，与设计师深入沟通并进行多次论证、实验，以生产出更加省工省钱的优质产品。

2.继续选择物业，投资酒店

前几天，我刚去青岛啤酒街看了一个改造中的老物业，房东比较急着出租，开的租金条件是每平米1元/天。

但我评估了一下物业的位置、房屋情况、建筑结构、房间大小、出房率等，觉得物业存在停车不方便、消防证件相关信息不太明晰、出房率太低等问题，因此还有待考虑。

毕竟，当下的投资环境对酒店投资人的要求更高，我们都需要更加理性。