逆势看投资，酒店新思路

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罗蒋源先生是杭州菩致酒店管理公司、佛山市弘福酒店发展有限公司、河源翔兴商务酒店有限公司总裁。

罗总投资年龄11年，投资酒店数量3家，个人总投资金额约5000万。投资涵盖中高端、精品、经济型酒店。投资的品牌有希尔顿欢朋、城市便捷和华美达安可酒店。

以下内容根据直播对话中罗蒋源的自述整理：

从上班族跨行到酒店投资

在进入酒店投资领域之前，我是单位里的一名普通职员。

我的工作性质主要是扫楼，在扫楼的过程中，偶遇一家速8酒店，酒店内美国乡村风的装修风格，给我留下了深刻的印象。加上当时自己有创业的想法，这家速8酒店成了我投资酒店的小目标。

自此之后，我就开始边工作边找项目，期间接触了不少酒店品牌，努力拉投资。

2011年，我正式涉足酒店投资，投资的第一家酒店就是速8酒店，也算是圆了自己的一个小心愿，投资了酒店，爱上了住酒店，懂了生活。

更为重要的是，让自己觉得舒适的环境和服务表达出来，并且落地，是一件很有成就感的事。而后又投资过两家斯维登公寓，后面因为各种因素的叠加，清退了一部分。

把酒店设计成自己想象的模样：

希尔顿欢朋酒店

入行11年，我投资的酒店中，仍在运营的有希尔顿欢朋、城市便捷和华美达安可酒店，其中印象最深的是希尔顿欢朋酒店(钱江世纪城店) 。

在投资的一众酒店中，每一家我都花了不少精力去打造和经营，但是希尔顿欢朋酒店(钱江世纪城店)位于我长居的杭州，因此花的精力最多。

刚开始投资酒店时，碍于专业度有限，对于酒店设计、装修我都是抱着随波逐流的态度。

直到拿下希尔顿欢朋酒店(钱江世纪城店)这个物业，在这个项目上，我遵从了自己的内心所想，做了自己理想中的酒店。

前期调研时，我们团队去了广州和上海的W酒店参观学习。总台借鉴上海外滩W酒店的设计理念，而总台上方的中空设计则是借鉴了广州W酒店，两者结合后，达到了我理想中的效果，我个人是非常满意的。

把酒店设计成自己想象的模样，是一件非常幸福的事情。

在投测方面：

这个项目物业位置是非常好的，处于杭州钱江世纪城板块的核心区域，周边聚集了一大批高精尖企业、5A级写字楼。因为我们签约的时间早，因此享受了一波城市红利，而今杭州的物业价格确实是比较疯狂了。

这个物业项目占地较大，近2万方，因此开发商希望我们能够加盟一个相对好的品牌。

在投测过程中，我除了与品牌公司进行沟通以外，也有向投资圈的朋友们请教，发现希尔顿欢朋在商务连锁酒店中口碑不错，运营能力也可圈可点，于是选择加盟希尔顿欢朋。

在装修方面：

这个项目筹建是比较顺利的。

当时是2018年5月底和开发商签的合同，6月10号正式开工，到当年10月底时，基本就装修完毕了，用时仅4个月。

装修完后，后续行政审批、物资进场等大概花了月余，2018年11月，该项目就正式营业了。

酒店共有158间客房，单房造价约20万（加上土建），该项目总投资3000+万。

值得一提的是，我们租赁下这个物业时，是纯毛坯的，包括整个中空的立面也是我们自己装修的。

在经营方面：

因为疫情的关系，导致单月的RevPAR很不稳定。

如果不考虑疫情的影响，RevPAR大概能在500左右，我还是比较满意的。在区域内，我们这家酒店处于头部位置。在疫情前，我们是有定价权的。

项目满意点：

①装修效率高

从开工到正式开业，用时仅5个月，对于近2万方的项目而言，效率是非常高的。

②规划设计佳

物业占地面积约2万方，我们拿出了1万方做酒店，另外1万方，做的是底商和商业。我们的大厅坐落于4楼，下面3层都是底商部分，招商和品牌都不错，起到了相互促进的作用。

项目遗憾点：

①功能性不够完善

希尔顿欢朋属于中高端酒店，加上我们物业坐落于钱江世纪城核心区域，距离杭州亚运会会场仅1.5公里，因此对于会议室的需求以及大小要求还是比较高的。

而我们在规划时仅设计了两个小会议室，一个100方，一个200方，在功能性上有所局限，不够完善。

②施工单位配合度欠佳

这个项目在施工时，防水做的不够好，导致多次返工，费钱又费时。因此，酒店装修时施工方的选取很重要，工程质量把控好的话，后期运营就不会出现太多的维修问题，也不会频繁返工。

逆势看投资，酒店新思路

酒店投资是一个相对长周期的模型，需要投资人看清当下成本和未来收益之间的差距，所以如何做好投入产出的预判，预测未来的投资走势是非常重要的能力。

从2011年进入酒店投资圈至今，已经有11个年头了。在投资了各类酒店后，对于各地城市的酒店投资结构，有一定的了解。

一、一二线城市及三四线城市的趋势和机会

就一线城市而言：在今年上半年上海的疫情过后，北京、上海的租金呈现一个下行趋势主要是因为疫情反复，导致酒店行业的稳定性不够强。如果项目租金高，疫情突然袭来，可能几个月都会门庭冷落，风险过高。

所以，我现在是持观望态度，轻易不会选择投资。

就新一线城市而言：以杭州为例，疫情三年来，租金却不降反升。除此之外，投资者也很狂热，即使租金颇高，你也很难拿到物业。

对我来讲，如果还要在杭州投资酒店的话，我会优先选择类似西湖边的城市核心的项目。在城市的核心地段，你去做一个好的项目，或者选择一个附加值比较高的品牌，并做出独有的格调和特色来，机会多多。

再来说说三四线城市：经过调查发现，三四线城市有个特点，就是酒店连锁化程度不高，投资人加盟的连锁品牌，如果是当地首家或者第二家，红利效应会很明显。

整体来讲，一二线城市酒店所辐射范围大概在两三公里左右，但三四线城市的红利，辐射范围可以占据整个城市。

所以三四线城市的机会相较一线城市更多，且风险小。

二、一二线城市及三四线城市运营费用的变化趋势

运营费用涵盖两个部分，其一，是人工；其二，是消耗的运营物资。

就一二线城市来说，人工肯定是高的。像我目前运营的三个项目，均在一二线城市，每年给员工交社保就将近100万；运营物资方面，运营物资的消耗总体而言也高于一二线城市。举个例子，一二线更为重视环境保护，因此洗涤的费用都比三四线城市高。

三、一二线城市及三四线城市消费水平、出租率的变化趋势

如果没有疫情影响的话，一二线城市的商业凝聚力是毋容置疑的。但在疫情之后，一二线城市的消费水平大大削弱，而成本仍是固定的。相比之下，三四线城市的风险更小。

出租率也是如此，在常态化防控下，一二线城市的出租率表现优于三四线城市。论稳定程度而言，三四线城市优于一二线城市。

四、下沉市场，未来具有更大想象空间

就我个人而言，暂时不会考虑投资一线城市。在疫情频发及国内外大环境都不好的情况下，一线城市的不稳定性更强，导致投资酒店的回本周期、投入风险都会加大。

而三四线城市人工、租金、运营的成本都相对较低，当你加盟连锁酒店品牌后，可享用的资源并不比一线城市少。

因此，我日后会更多的考虑在三四线城市进行酒店投资。

五、存量改造项目的利和弊

存改项目的最大好处是节约成本。假设本来单房投入要10万，存改项目可能只需要5、6万。如果是非标的品牌，投入的单房成本更低。

需要注意的是，存量项目等同于二手，租金价格变高了，虽然装修省300-400W，但是总体的成本涨高了，是隐形摊在租金内的。

并且，存量改造省的是装修和部分设备的钱，但是有些项目隔三四年就需要重新更换，某些弱电和空调设备甚至撑不到多久，重新更换后面成本更高，所以说并不一定能捡到什么便宜。

因此，存改项目的缺陷是对投资人的经验要求高，需要投资人对改造风险、品牌选择、市场定位方面都有全面评估的能力。

六、存量改造项目需要规避的“坑”

第一个是租金成本。存改项目周边大多会有不少竞品。在进行投前调研时，需要投资人对周边竞品的租金成本进行调查。租金更低，意味着你的筹码就会更高。

第二个是对比周边竞品。与存改项目周边的品牌相比，你是否能够投入更少的钱，选择一个更有竞争力的品牌很重要。若做到这一点，在区域内就能降维打击竞品，优势自然凸显。

七、投资人需要在税务上注意的红线

近几年来，国家对于财税的重视程度愈发提升，而大部分酒店投资人的财税意识却比较薄弱。

会计虽然掌握财务知识，但是对酒店行业的专业名词可能知之甚少，因此投资人应加强自身的专业能力，对财务风险点、品牌费用收取和组成、日常对账的方式要有明确了解，引导、配合会计做好财务工作。

建议

想对品牌方说：

投资人加盟品牌，对于双方而言，是一个互相成就的过程。投资人需要品牌给予的是附加值，而品牌则需要更多投资人加盟来扩大规模、增加收益。在疫情期间，我希望品牌方能适当给投资人减免费用，这是对于投资人最直接的扶持。

未来，希望各大酒店品牌能和投资人同甘共苦，共同成长。

想对投资人说：

一、胆大心细很重要

每个酒店品牌给予不同区域的项目的赋能是不一样的，不同品牌吸引的客户也千差万别。另外，不同品牌对物业造就的价值也迥然不同。因此，在投测过程中，多看、多研究、多聊，一定要达到品牌与物业的高度适配，才能获得更大投资回报。

二、选择品牌加盟更稳妥

对于新手投资人而言，托管的品牌因为成熟度高，踩得坑相对少，更保险。在托管的过程中，投资人能够学习品牌的模式。

因此，作为新手投资人来说，切忌刚迈入酒店投资圈就选择投资非标项目，试错的成本会很高。

关于未来

从开始投资酒店，到现在已经十余年，一直都在不断的调研各种项目，以后也仍会在酒店投资领域深耕。

未来，我会更倾向于拿以下两个类别的物业：

一、一线城市一线商圈的物业

在一线城市，我更倾向于拿一线商圈的物业，其次，拿占地面积比较大、 综合性更强的物业。未来，我会更多的考虑做综合性质的商业项目。

二、三四线城市的存改、旧改项目

经济实力较强的三四线城市的机会比一线城市多，酒店发展红利在凸显。三四线城市的消费人群，对中端酒店的需求较高，因此相对而言，投资回报更有保障。