酒店投资选好物业和品牌成功的关键

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近年来，随着房价、人员工资、原材料的不断上涨，五年前与五年后，在同一个城市的同一个地段，投资同档次的酒店，投资成本已经天差地别。

而如何节省投资成本、如何更快地收回成本、如何让酒店持续盈利，成为很多投资人，尤其是新手投资人想要探求的答案。

在近期次方点评的采访中，不少投资人表示：要想酒店投资成功，选择物业重要，还是选择品牌重要？

本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东地区的资深酒店投资人余亮先生。同时，他也是洲际集团的战略合作伙伴。 

余亮先生从业30年，投资年龄20年，自投数量9个，参与经历项目近50家，个人总投资金额超2亿。

投资的酒店档次覆盖/中高端/中端/精品/经济型，投资的品牌有假日/智选假日/锦江都城，以及自有品牌。

以下内容根据本期直播对话中余亮的自述整理：

做酒店投资，不必讲情怀

酒店投资，看似很简单，其实是有难度。我认为我这一辈子就做这一行了，而且我认为恐慌的时候，也是机遇存在的时刻。

1993年我进入酒店行业时，中国经济型酒店发展尚处于萌芽中。

2002年，我开始对独栋物业楼中的酒店部分做规划，也开始尝试帮助酒店投资人进行酒店物业的租赁、变卖，就这样逐步涉入到酒店投资行业。

之所以选择酒店投资行业的原因在于，首先，酒店业是较为稳定的可持续经营产业; 其次，酒店业的现金流较好。

我认为，酒店投资是为了赚钱，而不是做情怀。投资人要有自己的前瞻性、定位和目标，要从理性的角度去考虑投资回报率。

选好物业和品牌，是酒店投资成功的关键

选物业和选品牌，对于投资回报率来说，都很重要。如果一定要区分哪一个最为重要，我认为，选一个好物业，即使品牌差一点，对投资回报率的影响不大。同时，物业位置决定做何种品牌。

1、选对物业很重要

1）租金要合适：如果是政府的物业项目，疫情期间出台的优惠政策，国企物业基本上都能享受到。相对来说，私人的物业，能谈到很便宜，很难。

2）如果租金价格合适，那就要看坪效了。物业结构条件决定了坪效的大小，例如，物业如果公区较大、暗房较多等，都会影响后续客房的排房量以及开业后客人对酒店的整体评价，它直接影响着门店的经营和收益，而影响坪效的因素在于：

a、物业交付条件：和业主谈论物业租赁时，物业的交付条件将决定物业状态，例如，是否是毛坯进场；公区、隔断做了多少。

如果在物业交付条件设定的装修过程中，在前端的土建过程中做了很多工作，后期会减少考虑装修布局方面的工作，能够降低装修成本。

b、提前规划：选择好物业后，要提前做设计规划，提前做功能区布局 ，有利于提高客房的坪效。

3）要看物业所处的位置，例如，投资一个中高端酒店，物业选择在二线城市的a类、b类，还是c类，我认为二线城市的b、c类地段并不差。

而物业位于城市商业区、行政中心、会展中心、医院、交通集散中心中的哪一个地段内，每个城市的地段划分以及具体表现都有所不同，要具体情况，具体分析。

2、 选对品牌，是投资成功的要素之一

1）自营品牌：

不建议在一二线城市做自营品牌。

建议在三四线城市做一两家门店，配置三、四个销售，把协议客户做好，把当地的市场做专业，也是可行的。

2） 如何选择品牌加盟：

① 好品牌，要有连锁品牌效应：品牌如果没有知名度，就不会产生品牌效应，后续则无法带来稳定的客流。

② 每个品牌提供的服务、渠道、品牌支持都不同，选择哪一个品牌，就决定了自己要做哪一类模式。

③ 如果是选择投资中高端档次的商务酒店，要符合本地消费需求。同时，品牌的服务、支持、管理要更强。 

④ 品牌的中央渠道率：这是值不值得向品牌方支付管理费的要素。

⑤ OTA渠道：如果本地协议客较多或者门店有稳定的客群，则无需考虑OTA渠道能否带来流量，但目前在疫情逐步恢复期间，尚且需要OTA渠道带来一定的流量。

⑥ 供应链渠道:要在同等规格、同等质量、同档次品牌，对比供应链价格。例如，家具的选择，可以和同行共同采购或一起询价。

产品在具有基本功能的条件下，要选择性价比高的产品，例如，台盆，更多的是选择它的品质、颜色；马桶除了选择静音、节能功能以外，其次是看它的材质、大小和颜色。

⑦ 要满足投资回报率:现在的投资成本，较之前几年都有所上涨，例如，人工、原物料等成本都在上涨。投资同一个品牌酒店，5年前总投资额是1000万元，但现在需要1200、1300万，这是造成投资回报率缓慢的原因，所以选择一个品牌，它需要快速带来盈利，要满足投资回报率。

⑧ 品牌生命周期强：酒店投资不是做冲刺性，而是持续性。酒店的基础工程、隐蔽工程，装修材料等选择，都要选择在酒店的生命周期里。

酒店做到七、八年时，最多换电视机或换墙纸、地毯、幕墙这类简单的操作，最好不影响正常的经营，所以让酒店具有持续性的生命周期是重要的。 

选择品牌，可以通过多品牌进行比较，从中选择相对合适的品牌进行投资。同时，选择品牌最重要的是，让产品契合当地市场，当地市场要认可产品。

总之，要想酒店投资成功，除了选好物业和品牌之外，还要跟上时代发展的节点。