酒店产权交易转让分析报告

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从酒店行业增量来看，2017年，中国酒店总量增速大幅下跌，达32.6%，中端酒店增速在行业中位居首位，高端酒店建设大幅降温，经济型酒店持续受冷，迫切期待升级的需要。

酒店资产滞售恶化并逐步从三、四线城市向一、二线城市波及，在一线城市核心区域也出现了酒店资不抵债的现象比如：北京凤展大酒店和酒店经营业绩严重不足的案例比如：北京W酒店、北京翠宫饭店等等。

在出售的酒店资产中，几乎都处于亏损状态，首创、中粮、华天等酒店持有者均加入出售行列。剥离资产以及盈利能力下降成为主要的出售原因。

在成交价格上，北京W酒店作为北京核心的酒店资产，其地上面积单价以约42000元/㎡的成交价格将成为国内一线城市价格的重要参照。另外，万达酒店资产包的成交，也为二、三线城市的资产价格做出了较为有利的参照，这将使国内酒店资产价格更加合理。

在法拍的酒店资产案例中，不完全统计，拍卖总额超过300亿，总数超过400家，较去年相比，挂牌酒店资产总额增加近7倍。从星级上看，经济型酒店比例最高，占比40%。其次是三星级以及类三星级酒店，占比23%。

从地域上看，内蒙古地区比例最高，占比28%，其次是贵州26%，最后是江苏和浙江地区，占比均为23%。另外，债务逾期、资不抵债、待诉讼、破产、歇业等酒店总数或将超过3000家，涉及金额超过5000亿人民币。

在资产类型上，几乎都集中在商务型酒店，度假、休闲型酒店的交易案例寥寥无几，主要原因是，国内商务型酒店安全性较高，和度假型酒店的经营不稳定性所带来的投资人顾虑。

国际酒店资产交易继续平稳

国际酒店市场成交方面仍旧活跃，交易总额预计超过400亿美金（不含大中华地区），折合3000多亿人民币，是国内酒店成交规模的8倍，如除去万达酒店成交因素，国际酒店资产成交总额是中国的17倍。国际酒店资产的成交仍集中在美国地区。2017年，比较活跃的投资机构CWI、Xenia Hotels &Resorts、Ashford Prime、Hawkeye Hotels、PeachTree Hotels 和其他成熟的酒店专业投资及营运公司。

从成交价倍率上看，分别是营业额的3-4倍；EBITDA的11-13倍（请注意，美国酒店资产折旧待摊费用较中国相比低很多）；和资本化率的6%-8%。值得一提的是在AshfordPrime收购Yountville酒店的案例中出现了单房价格120万美金（折合789万人民币），堪称2017年美国单房收购之最。

在数量上看，预计交易总房数超过10余万间，合计1200余家酒店，平均每天成交约3家，收购方主要集中在美国前100位大型酒店业主方的对外收购或之间的交易。我们也发现了像霍克耶酒店集团（Hawkeye Hotels）在过去两年中，平均每月就会成功收购一家酒店资产的积极收购者。

国内酒店资产价格评定或将有“市”可依

2017年，万达酒店资产出售以及北京W酒店的资产出售行为，为国内长期缺乏酒店资产样本提供了很好的研究机会。在一线城市，酒店资产价格的坚挺，导致出售周期较长，平均12个月3%左右的资本化率，致使酒店未有良好的投资价值。相反，二线城市的酒店资产价值反而高于国内一线城市，但相比国际高达6%-8%左右的（12个月）资本化率，投资价值还需进一步提升。

在一线城市，酒店资产价格略有松动主要在于：其一，一线城市的酒店资产并未在市场交易中获得太多的交易机会，反而，在长期的出售等待中，损失不少时间成本。其二、随着市场的变化，新的一线城市资产成交案例逐步增多，为新投资人提供了越来越多的合理市场价格。