酒店业主：如何提高酒店投资回报率？

来源：微信公众号AHLEI，本文略有删减

【酒店高参】酒店投资回报率通常是业主或投资人选择是否投资一家酒店的重要因素。目前，部分集团的做法是通过合理的资产管理提高酒店投资回报率，那么该如何进行合理的资产管理呢？今日分享CHMWarnick SVP Larry Trabulsi先生对一名合格的资产管理经理的潜在价值的分析。

在酒店业，资产管理经理的存在可以保护业主权利、减轻风险及实施具体战略，以提高运营表现及优化投资回报。

虽然酒店投资界已经接受了这一角色的重要性以及一名合格的资产管理经理可以带给一个项目的价值，但对于让资产管理经理在何时参与到项目中来，业内存在的共识却不多。

例如，在一家新酒店的发展过程中，尽早让一名资产管理经理参与至整个过程中至关重要，他们可以做出所需决策，而且还可以做到密切监督，以确保酒店能够拥有一个成功的开业和运营轨道。

酒店的发展过程可以说存在四个关键阶段，而资产管理经理的价值始终贯穿其中：规划阶段、开发阶段、开业前阶段和开业后阶段。

规划阶段

一个成功的酒店开发项目存在着很多所需的关键决策，其中之一就是选择一个合适的运营商和品牌。资产管理经理，特别是那些在监督新酒店通过稳定期实现业务攀升方面有着极为丰富经验的资产管理经理，能够提供卓越的洞察力和独特的标杆管理能力，以验证运营商提交的各项预测，以及基于第一手经验经常提供反馈的能力。

同样，围绕品牌/运营商或是特许经营和第三方运营商的选择会对整个项目造成长远的影响，而资产管理经理能够对业主的投资目标所给出的机遇和挑战做出建议。一旦选定运营商和品牌，关键协议需要认真思考和谈判。

开发阶段

资产管理经理经常需要协助选择项目团队，包括提供有关项目经理、建筑师、设计师、家具、布草及设备采购等方面的建议和推荐。拥有合适的顾问可以帮助业主找到正确的合作伙伴，实现业主的预期目标。对于这些需要做出的选择，可能每一个方面都有几十个可行的选项。

资产管理经理可以帮助对这些备选项进行排序，并及时地选出谁最有资格。作为一个需要做到精益求精、尽善尽美的酒店项目，资产管理经理能够协助制定会影响项目长期生存能力和融资的关键决策。

典型的例子包括重要的设施规划，比如客房配置、餐饮设施、概念和内部区域规划等，这些都会对收入潜力、经营成本和酒店价值造成一定的影响。在众多可能会构成的利益分歧面前，资产管理经理经常会发现自己扮演着理性的声音，并保证每一个决定的用意都是经过深思熟虑，并且是仔细权衡了整体的投资目标而做出的。

开业前阶段

尽管人们常说房地产项目成功的首要关键是位置，在酒店业务中排在第二位的，毫无争辩的决定因素是人。在开业前阶段的关键要素包括面试关键人员、了解人员配置、员工会怎样逐年流动，以及根据施工进度和目标开业日期来监督员工招聘进度。

除搭建运营梯队外，本阶段的其他关键任务还包括确保开业前销售计划的实施。这可能包括网站建设、项目介绍、公司客户销售目标，并确定初始房价策略。开业房价是一个关键性问题。在开业初期利用低价吸引客户，并不是一个大多数资产管理经理会推荐的战略，因为较低的房价会破坏市场地位，而且会减慢业务提升步伐。

开业后阶段

对于一家新酒店而言，开业的第一年意味着无尽的挑战和机遇，因为管理团队的心态已从“开业前”转变为一个“业务提升”模式。抛开预算和市场预期不谈，开业的现实将会不可避免地显露出一些意料之外的运营问题、独特的市场动态和其他挑战，这些将需要进行一定程度的策略和方法调整。

有一点也非常重要，那就是，在此期间，酒店的运营状况被进行了仔细追踪，因此，发展趋势和挑战也能够被识别出来，酒店方会就此做出调整。例如，由于预测不准造成了劳动力成本过高，餐饮方面可能会超过预期表现更好（或更糟），或者是，收益管理策略可能需要调整等。

当发生这种情况时，工程投资预算和系列商品，如运营物资和设备需要重新核对再签订合同，工程清单项目需要加以解决。资产管理经理可以以无缝对接的方式帮助项目团队过渡到运营团队，支持运营团队，在必要的业务调整方面，让团队履行工作任务。

随着业务强度的升级，酒店通常被认为是最复杂的商业房地产项目，那其实是在酒店开业之后。规划一家新酒店的发展可能会令业主感到望而却步，因为开业前期所做决策产生的影响，可能直到酒店开业后才会被大家意识到。寻找一名拥有专业知识的资产管理经理伴你左右，在正确的时间，会帮助你降低风险，并且会为了酒店长远的成功铺设一条行之有效的道路。

那么，当我们招聘一名资产管理经理时，业主应该按照哪些标准进行选择，主要的考量因素有哪些，Richard Warnick先生对此有如下见解。

在我看来，一间一流的资产管理公司具有如下特定的特点：

● 深度、丰富的酒店行业经验；

● 与业主能够产生共鸣；

● 与运营商能够产生共鸣；

● 具备强大的战略思维能力；

● 具有敏锐全面的商业头脑；

● 创造力（问题解决能力和机会创造能力）；

● 管理和领导能力；

● 在品牌和运营商方之间有着极具影响力的关系；

● 良好的判断能力；

● 诚信（这意味着他们一直会以业主的利益为根本出发点，而不是自身利益）

除了资产管理公司对酒店作出的声明和承诺之外，酒店业主如何能分清虚实，辨别真伪，最终作出正确的选择？幸运的是，寻找优秀资产管理经理的方案并不像发射火箭那般高深复杂，它是经过证实且行之有效的：

1通过结合业主选定的背景考察范围，对资产管理经理的履历进行检查评估。我之所以强调“业主选定”，是因为资产管理公司提供的参考不一定能够有效、充分。当被要求提供背景资料时，你见过有谁会说一些不好的信息？当然没有。

2调查资产管理经理与品牌和运营商之间的关系，以及他们在业内的声誉。资产管理经理不能通过暴力、胁迫和让人感觉窒息的监督优化酒店运营表现。当下，这种做法的效果就像是在墙上钉果冻。经理们会让你知道，资产管理经理是否可以值得一起共事，并且能从各种关系中实现利益最大化。

3确定与行业“相关”工作经验的具体程度。如果你需要进行心脏手术，在进行麻醉前，你看到拿着手术刀的人是你的牙医，你会高兴吗？相关工作经验，我对它的定义是，负责酒店业务的人必须是过来人，深耕酒店业，做过具体工作，最重要的一点，曾取得一定的成功。

这意味着他们应该要了解每位可能参与酒店资产管理的人的具体角色，应该密切关注这些成员的简历，并严格评估他们是否有相关高效的工作经验。然后问问自己，酒店管理团队是否会尊重并采纳资产管理经理提供的方向性指导。请牢记，一些必要的东西可以教，但大部分知识和经验其实来自于其积极参与各种市场形态、各种经济形势下的各种类型酒店的实际操作。

4由于今天大环境下需要各种资源，在酒店资产管理方面，公司的能力将超越个人，特别是当涉及到一些大型或复杂的酒店资产时，这是确凿无疑的事实。既然如此，选择资产管理经理的第四个判定点是资产管理公司的规模是否足够强大：

● 具备多领域资源和专家；

● 具有随时可供使用的有实际意义的基准数据；

● 与品牌和运营商之间具备十分重要的影响力。

5确定资产管理公司的团队是否包括专门的专职人员，还是只有一些“特约兼职人员”。为什么这一点很重要？因为专职团队的专业人员更加稳定，更可能具有成熟或先进的方式方法，也可以更容易地通过职业成长路径等激励团队成员，并且具有更好的机会建立和执行所崇尚的文化。

6确定公司的主营业务是否是资产管理。如果是副业，你可能会对结果感到失望。生活中很少有事情是不证自明的，选择一名资产管理经理也不例外。

今年以来，房地产市场的调控重点已转向二三线城市，存量市场也相应地发生变化，已从聚焦北上广深走向全国化。面对越来越巨大的存量市场，如何盘活存量并让资产增值成为从政府到行业共同关注的课题。

　　随着政策方向支持推进住房租赁和资产证券化，各类资产管理机构跑步进入存量市场，促使房地产行业从传统的开发商业模式走向运营模式。房地产行业在经过多年野蛮生长之后，从量变到质变，开始步入精细的存量运营管理阶段。银都控股集团积极布局物业并购基金，在巩固资管能力的基础上，择优挑选优质商业物业项目，为投资者提供稳健的高收益回报。

　　酒店消费需求不断回升

　　纵观2012年至2018年3月酒店市场供需和每间可售房收入12个月均线同比变化率，市场供给的变化率一直在0%-10%之间，相对平稳。但是市场需求与每间可售房收入的变化率却波动较大，并于近三年呈回升状态，高峰可达10%以上。且中档及中档偏上酒店的发展增速开始加快，酒店消费需求不断回升，市场回暖趋势明显。

　　中高端酒店迎良好的投资回报率

　　随着酒店市场的整体回暖，存量市场掀起了“酒店+地产”模式的热潮。市场回暖直接带来的是投资回报率的提升。知名且有竞争力的中高端品牌酒店能帮投资人实现品牌溢价，提升物业价值，在大住宿领域，中高端品牌的投资回报模型也更为优秀，有利于资产交易的信用背书。据业内人士透露，部分中端及中端偏上的酒店品牌投资回报率在30%左右，投资回报周期大概是3年及以上。银都控股集团从专业投资的角度考量，相对于理财产品来说，酒店类项目并购私募基金具备非常好的投资回报。

　　银都控股集团认为在存量时代，投资已然进入下半场，传统“债权”投资越发艰难，资产管理机构不仅要具备股权投资的能力，更多比拼的是精准的投资眼光和严苛的投后主动管理能力，通过对所投项目的价值投资，真正发掘被投资项目的内在闪光点，与被投资企业以及投资者实现共赢。

　　银都控股集团根植于多年来地产整合营销的基因，致力于打造从财富管理、资金管理到资产运营的金融直投地产的全产业链模式，以合肥为聚焦点，目前物业遍及安徽、深圳、东莞、惠州、香港等地，主要以股权投资方式，投资于物业管理、酒店管理、城市更新、长租公寓等领域项目，通过对地产进行兼并、收购，实现资产选择的模式化，并且升级改造流程化，通过多方融资，对项目进行包装、运营、推广，实现销售、运营、打包、资产证券化等运作，最终实现高价值的兑现与退出，为投资者提供稳定的高收益回报!

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