龙藏资本董事长赵祥龙表示，从以往经济危机和目前状况来看，这次疫情对酒店业的影响将超过24个月，带来的冲击不言而喻，却也让以往行业在发展中存在的各种问题暴露无遗，这是一次检视、优化的时机。在大环境和市场规律下，酒店人要在思想上统一，联合起来和OTA博弈，向政府寻求帮助，要救自己先救行业。

以下为龙藏资本董事长赵祥龙的分享：

诸位酒店业的同仁、各位来宾，大家好。很高兴参加酒店高参“2020中国酒店运营线上峰会”，今天的内容主要有三大部分，第一个部分是新冠疫情对经济的影响，机遇和挑战。第二部分，结合12年前2008年经济危机，酒店资产的变动和变化某种程度给我们的一些启示。第三部分是给出一些判断，在过去40年的增长过程中，从来都没有经历过酒店资产价格调整，或经济增长失速的情况。在目前整个经济增长失速的背景下，酒店业会发生什么样的变化？

从中国家统计局公布的数据，2020年第一季度GDP是-6.8%。另一方面，房地产投资的失速是下降了45%，这意味着2020年一季度，酒店业的开工和投资基本腰斩了。

我们再看一下市场的增长动力，消化消费的反弹是比较弱的。从目前的情况来说，消费失速大概下跌了25%左右。疫情期间，我们国家采取的是分区隔离策略，这样极大的打击和抑制了住宿业的需求。我调查了昆明的情况，基本上入住率连15%都达不到。对于一个旅游城市，这是非常鲜明的对照。

另一方面，失业率高达6.3%，这是过去40年没有经历过的。这意味着什么？我们大概有1.5亿的城市劳动人口，如果算全员劳动比率的话，是2亿人，也就是说大概有1200万人失业。还有一些没有交社保的没统计进去，从比较开放的数据看，大概有3000万人失业。那么大家在酒店业界也都经历了减薪、减员的过程，这个已经是一个非常大的挑战。

这次疫情和2008年美国金融危机有一个巨大的不一样。美国金融危机主要的导向是金融系统出了问题，也就是说信用出了问题，而这回是经济出了问题。我们可以借鉴2008年金融危机的一些数据和酒店业增长和恢复的周期判断，这一次疫情可能会给酒店业带来的影响。

首先我要强调一点，大家千万不要有幻想，认为等到全部复工复产了之后，整个酒店业就快恢复过来。我告诉大家这是不现实的，从2008年金融危机指标的指数看，美国酒店业走出金融危机大概花了24个月的时间，这次危机更重，所以我认为从预期上这次危机对酒店业的冲击应该是超过24个月的。也就是说从今年的2月份开始，大概要到2022年的2月份前后，整个酒店业才能回到2019年年底的情况。

这种挑战带来了三个方面的因素，第一是营业收入急剧的萎缩；第二是人员失效，你的服务效率和人员的问题出现了，原来的不存在了；第三是新开酒店的交付日期，可能会有很长时间的拉长。在这一背景下，大家一定要有长期的打算。

从1978年中国酒店业开始走向国际化以来，过去40多年的历史在今天是一个终结。那么这个历史新开之后，会出现新的王者归来，某种程度，中国酒店业界已经到了一个新的临界点，这个临界点是什么呢？24个月之后，活下来的企业，可能才是市场真正的王者。

我们先看一下美国的情况，酒店业的周期大概是10年周期，我们40年增长是没有经历周期的。过去40年的增长可能在这个阶段上会有剧烈的收缩和向下调整，也就是说过去没有收缩，可能在未来两年都要收缩，表现在投资消费。当然这个事情某种程度也是一个好事，大海退潮之后才知道谁在裸泳。过去出现的德不配位、房地产思维、对酒店营运专业性的不注意现象都会暴露无遗。

美国酒店业的发展历史了这样一个周期，2008年爆发的危机，2009年跌到谷底，也就是说某种程度上意味着中国酒店业大概在明年会跌到谷底。我们这里主要说的是资产价格和投资的问题，而不是完全消费的问题，我认为明年消费应该稍微有所复苏，但是复苏的增长程度是绝对不能够覆盖酒店经营的固定成本费用的。

在这样的背景下，我有一个很确定的判断，在2017年、2018年做过经营性物业抵押贷款的这些高星级酒店的业主面临一个非常艰难的抉择，持有任何一项资产都是需要成本的。而在2020年，经营性物业抵押贷款开始要归还本金和利息了，这样的话它大概有三把刀，第1是员工工资；第2是酒店继续开业的水电煤气；第3是到期应该偿还的经营性物业抵押贷款的份额。它可能还会存在一个重大的选择，把酒店出售。但是我们知道因为经营收入很低，酒店资产的价格再评估的话，可能会和2017年时候的估值出现一个巨大的反差，这个反差带来的冲击是非常大的。

中国酒店业界真正寻求的一个救助是什么呢？暂缓整个经营性物业抵押贷款的本金归还这个概念一定要提。酒店是重资产行业，也是重要的就业来源，如果酒店业崩溃，整个经济上的失业大潮会更加放大。

作为一个酒店人，应该呼吁政府给予酒店业适当的救助。就像万豪酒店集团向美国联邦政府申请2500亿美元的救助一样。我们整个酒店业大概高星级酒店有1000间以上，按平均一家酒店150人的就业来算，这关系到150万人就业。如果不救助这部分高星级酒店的话，会带来巨大的失业效应。

如何救助中国的酒店业，应该成为我们酒店业界各位同仁最重要的任务，而不是微观上我这个酒店该怎么样跑赢市场。历史是非常无情的，从过去华尔街50年的历史来看，只有7%的基金是跑赢市场的。我并不认为任何一个英明神武的酒店总经理就可以让酒店违反市场的普通规律。我们现在酒店业最核心的任务并不是如何去经营酒店，而是加入一个最重要的呼吁，如何拯救中国酒店业，也是拯救中国的旅游业，这才是最重要的。

作为手段，你是用科技还是用管理技术？这些东西是战术问题，我们首先要统一到思想上来。我们看到整个酒店业最核心的一个问题，目前最大的热点是什么呢？这个热点就是大家都在卖消费券，意味着通过预售房间的客房收入来获得一个自我拯救的资金。这件事情我觉得是一把双刃剑。酒店资产有个最重要的特性，它和宏观经济的增长是密切相关的。一间房间可以卖365次，而一个写字楼一个单元三年才卖一次。也就是说一年卖365次，就意味着可以依据市场的情况，及时调整自己的收益策略。在市场高速恢复和增长的时期里，酒店资产最容易捕获经济增长红利。

在经济现金流的推动下，现金流的恢复能不能保证酒店持续的营运，度过未来的24个月？这是最重要的指标。但是我看到的是整个酒店业界还有一些不理智的行为，主要表现为两方面：

第1个是妄图通过透支将来的酒店经营业绩。事实上这会出现经营风险的。你兑付是未来一年酒店的预售的房费收入，如果酒店不能够支撑到兑付预售券的时间就会带来巨大的法律风险，可能会存在违约问题。如果再进一步认定这是一个非法集资行为的话，这件事情就会非常讨厌。所以说这件事一定要有额度管制，未来销售的房券提前折现的收入，应该占到未来可供应房间总量的比例。一旦超过比例，业主会有衍生的关联风险，一旦出现酒店到期停业，那么所有的理赔责任全部是酒店业主的。

这对于酒店管理公司的酒店品牌也是巨大的重创。因为这件事情传出去，就相当于你违约，你承诺提供的房间不能够提供。

第2个要素是整个酒店业界和OTA之间的博弈是不均衡的，要活下去，这件事情应该大家群策群力。但是我看到的是非常糟糕的趋向，也就是渠道还在继续高度的压榨、剥削实体酒店。这件事情一方面暴露了实体酒店的营销部在过去的一段时间里都在躺在OTA上，对这个行业的发展是破坏性的。酒店不存在了，OTA也不存在了，这叫皮之不存，毛将焉附。

整个中国的酒店业，特别是单体酒店，在经营上和酒店管理公司应该联合起来，全面和酒店业的OTA进行全面的协商和博弈，否则这些都是致命性的。因为它会带来整个价格的厮杀到红海，这种东西是中国人最擅长的，把一个蓝海市场硬生生做成红海市场。

整个并购的行业周期来看，2008年金融危机，2009年跌到谷底，并购是从2010年逐渐开始的，到了2012年的时候，整个并购业才会出现一个小的交易高峰。按照这个指标来算，这次疫情会让中国酒店业解决两个长期没有解决的问题。

第1个问题是酒店管理公司的高度集中。在过去5年里受到中国经济增长的鼓舞，创立了很多新的国产品牌，这些民族品牌在发展上取得了一定的进展，但是在某种程度上，这次危机暴露出三个核心的问题。第一，国内品牌对于酒店单体的送客能力；第二，国内酒店的集中采购对于单体酒店成本的控制能力；第三，国内酒店管理公司的整个人力资源体系对于单体酒店的支持难度。这三个问题对很多国内酒店管理品牌都有巨大的冲击，但是国际酒店品牌高星级这块细分市场上，他们有更从容的人力资源储备，也有一些国外的经验，总体表现来说，国际管理品牌要比国内管理品牌要好。

从并购发展的机遇来说，目前几大上市国际酒店管理公司的品牌的股价基本上都是腰斩的。在这么一个背景下，如果哪一家酒店管理公司能够获得金融资本的支持，透过收购兼并其他品牌，可能会更进一步的完成布局。这次新冠疫情危机给酒店业带来了一个推动：促进酒店品牌的集中，酒店管理公司集中。

另一方面，中国酒店管理公司的酒店资产集中度是很低的，目前主要的酒店资产的上市公司还非常少，基本上都集中在香港市场。我们做了一个基本的分析，资产占整个中国酒店高星级市场上的比例是非常低的，低到连5%都不到。

那么我们看一下美国的经验，美国基本上55%的酒店资产是持有在基金名下的，5%~10%是一些富豪家族以高星级酒店为载体，展现生活方式、艺术追求、生活情趣的最重要的指标。35%左右的酒店是持有在上市的REITS名下的，55%是私募的，REITS美国有个很大的市场，公募的数字是336个，私募的REITS大概有965个以上，他们同样都受到美国联邦证券交易委员会的法案的监管。

现在国家从宏观基本面的角度来讲，一方面都在各方面加大投资，整个经济复苏主要是以投资来拉动的。那么在投资拉动的过程中间，会衍生一系列的流动性充裕。市场上有很多的钱，钱该寻找什么样的资产？这个时候各个酒店管理公司各个业主，如果能找到一家大型的金融机构合作的话，把酒店资产打包，这个时候是成本最低的，这也是几十年来最难遇到的机遇。我们期待着在资本市场上获得新的操作，特别是RITS的公开化，可能会给中国酒店业带来新的增长动力：借助酒店资产的集中，借助酒店管理公司的集中，塑造整个行业的规模优势。

我们做过一个线性研究，一个酒店管理公司管理10家酒店、30家酒店、50家酒店和100家酒店，这是4个台阶。在4个台阶向下，整个品牌的发展和运作边际利润率是完全不一样的。所以说中国现在整个酒店业界是持有酒店资产和持有酒店管理合同相混合的。

轻重资产混合的酒店集团是受资本市场追捧的，因为这意味着有能力，能管好资产，还能够管好自己的酒店，这两种能力应该来说是金融资本最看好的。从这个意义上说，我们觉得这次是危机的机会，这个机会就是增加酒店管理公司的集中度，增加酒店资产的集中度，然后很好的走向资本市场。通过资本市场的估值合理调整目前酒店资产的价格泡沫。这是一件很艰难的事情，但是这个时机正好能够以比较低的成本解决很艰难的事情。

从目前的情况看，中国酒店的估值是非常不理想的，我们研究了金茂、开元、朗廷三家上市的REITS，它的股息率比较接近6%。香港市场上有个强制的要求，也就是上市酒店资产的REITS要达到6%的年化、股息、分红率，否则它不能上市。

那么我们再看国内的酒店资产，目前基本上每一间客房的均价，大概我们以四五星级来算，大概在300万左右。要做到6%的话，就意味着一间房大概要带来多少钱的收入？300万的6%，一间房能有18万吗？我看到的指标是这样的，平均五星级酒店每间房的营收大概稳定在40万人民币左右，其中要有18万可分配收益。

营运净利润率能做到这个指标吗？我们只有把估值极度萎缩才能达到6%的上市指标。作为酒店业主，最烫手的决策就是既达不到6%，估值缩水了以后会带来整个母公司财务报表资产端非现金损益的资本增值部分必须要计提。这个时候就检验了一个酒店管理集团或者说酒店业主的资产布局问题了，其实我们国内酒店的业主大多数没有考虑过酒店资产的布局问题。

我们研究了REITS的走势和REITS的资本化率，目前资本化率是3.5%，也就是说一块钱的营收资产价格有一块钱的利润，大概是要到30倍左右，一块钱就值30块钱。一间酒店如果是10万的营收的话，10万的可分配利润，就值300万、3000万，本来就对资本市场抱有很大怀疑的事情。所以说这件事情我不看好。

这是一个压缩的过程，我们称之为公司资产流动性的压缩，你要获得现金，你就必须对你的估值做出一些调整，这个调整可能是非常痛苦的操作。你会发现有一些大型的地产公司所持有的酒店资产，在资产负债表上就要计提很多的商誉损失。这件事情不是那么容易的事情，因为这意味着整个集团的商业信用受到了影响，它的融资等等各方面都会受到冲击。

太阳底下是没有新鲜事的。我听到有一种声音认为现在正好是酒店资产并购的最好机会，诸如此类。如果不是到了万不得已的时候，也就是说在未来12个月过去之后，才会带来真正的并购高潮。因为融资需要时间，资产价格的调整需要时间，酒店业主的交易意愿和投资人的意愿也需要时间。但另外一方面来得更快，收购一些即将倒闭的酒店管理公司，通过接管这些分店这个事情可以马上做起来。

今天的题目是“在这次新冠疫情的经济危机之下，我们中国酒店业的并购和发展的机会”。酒店业的并购是非常复杂的事情，根据我个人的经验，干下来的结果都没什么好结果，因为到处都是坑。我觉得最悲哀的事情就是这个行业是越来越不尊重专业了，什么事都想自己干。

我想说一个简单的事情，我十几年来都在干一件事，和你十几年来第1次干这件事，干出来的结果能一样吗？你们知道酒店并购交易的价值管理吗？你们知道价值管理有6大要素是什么吗？它的估值模型对于后面的资产管理是什么关系吗？这些我觉得很多人都答不上来，所以说请一个专业的顾问来完成是挺好的事情。当然了，你也可以认为自己英明神武，继续为自己的英明神武买单。

我今天的发言基本上就到这，我想做一个总结。中国酒店业从1978年改革开放开始，它就是最国际化的行业，有建国饭店、长城喜来登、华亭喜来登，中国酒店业主在和国际酒店管理公司博弈的过程中学到了很多，但是中国酒店的业主有一样东西学到的很少，那就是和国际资本打交道。

很多人并不知道国际酒店的投资资本是怎么样看待中国酒店资产的，在这个缺陷下，我们经常用中国的眼光看世界，得到的结果是什么？都是些悲剧。我可以告诉大家，安邦是个悲剧。在这次疫情下，所有收购了海外酒店资产，自己又没有能力整合的，到现在全是包袱。

所以说对并购这件事情，风险非常重要。中国酒店业界应该是最早具有国际化视野的一群人，这些职业经理人都应该多看看世界，少看看特色。你太强调特色的结果是什么？你看不到世界。我始终认为这个世界是什么世界？就是市场对于资源的配置起着决定性的作用。现在这次危机就让所有的愚蠢、所有的不专业到了买单的时候，认输还是不认输，都是你的选择。前提是什么？你必须对你自己做的每一个决定负责任。

演讲期间评论区讨论 

在酒店职业经理人方面，现在新生的主力军是80后和90后，我和他们有各种各样的交集，但是我觉得有2点是一定要提醒的，第一个就是学习，学习最重要的是读书，不是看手机。我觉得大多数人信息的来源都是通过手机的碎片，这些碎片会干扰你的思考能力和系统的逻辑能力，所以说你特别容易宣泄情绪而失去理智。

第二个是很多职业经理人德不配位，你的专业能力、你的专业视野、你的专业程度是根本不适应这次危机挑战的。你是经历过一场危机的人，那么面对未来中国酒店业既有的市场危机面前，你应该是最有价值的人，而不是现在喊口号、浮躁。你认真的思考过市场吗？

我告诉大家，中国有5.6亿人的存款人均不到12,000块钱，这些家庭是你的消费对象吗？不会的，失业大潮来了之后，受影响的家庭更多，所以酒店消费特别是高星级酒店的消费，可能会是一次奢望。在这种情况下，现金流急剧萎缩，连固定费用都覆盖不了，你是持有酒店还是关闭酒店？从投资人的角度来讲，理智一点，有些酒店就应该被关闭掉，关闭酒店可能是最好的选择。

大家需要耐心，不要浮躁，我前段时间在朋友圈里说过一番话，我们关心疫情少一点，因为那是公共服务，那是国家的事情。我们只要做好自己的卫生习惯，做好经营上对疫情防范上应该做的，更多的是关注行业本身，我们要吃饭的，疫情结束了你却消失了，这本身就是你的失败，也是整个行业的失败。

作为一个经历了中国酒店业波澜壮阔发展最辉煌18年的酒店人，我们公司现在算是转型到另外的业务，医疗健康业务，并不等于说我们离开了酒店业务，我们继续在为我们的业主服务，大概还有四五个项目在合作，我们希望能做一些精品东西出来，能够经得起历史的考验，经得起这次危机的考验。同时我也劝在座的诸位，特别是年轻人们，你们如果在现有酒店职业管理的生涯上没有机会的话，你们多看看养老、健康、康复。

美国最好的梅奥医学中心，它的客户经理是来自丽思卡尔顿的客户经理，酒店业在通用服务和待客之道上是有优势的。我也希望在座的年轻人，如果你失业了，你可以在这些行业找到新的机会，践行自己的能力，同时这也是一个教训，待客之道、以诚相待，待人之道、宽容以待，对待自己要自律，要严格要求。你所看到的世界并不是真实的世界，谁离开手机去认真睁眼看这个世界，你会是未来的赢家。

同时也祝愿中国的酒店管理公司能够抓住这次机遇，完成合纵连横，真正的完成品牌体系打造和酒店管理能力质的提升。也希望中国的酒店业主能通过合伙、联营等方式，把自己的资产整合起来，借助资本市场上可能会有的红利政策、红利窗口期，实现中国酒店REITS的突破。