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最近发现，市场上出售的酒店资产越来越多，售价越来越低，也有越来越多的资本开始关注酒店资产的可进入性。

这段时间最为典型的案例，莫过于市场上都知晓的深圳佳兆业万豪酒店拍卖事件。

2023年12月第一次在阿里资产拍卖网开始拍卖，起拍价约16.71亿元，评估价约23.87亿元，加价幅度800万元，吸引上万次围观，但无人报名。第二次拍卖价降至13.37亿元，仍然吸引了8146次围观，仍然无人竞拍。

第二次骨折价已经接近评估价43%，自刀10.5亿，为什么还是没有公司来捡漏呢？大概率是因为这2个原因：一、酒店业态太专业太复杂，很多跨界投资者生怕在自己不懂的地方踩坑。二、售价的“套利空间”感觉不够大，拿不准是不是能等到更低的价格，或者未来能不能产生更高的收益。

酒店不良资产该不该入手，什么时候适合入手，这里有一些基础的方法论，跟大家分享一下，希望能助力各位减少一些困惑：

图片来源：锦囊泛娱酒店

如何少踩坑？

购入酒店不良资产时，需重点关注的几类核心关键问题：

1、资产情况产权状况：确保产权清晰，无纠纷、抵押、查封等问题。法律诉讼：查明是否存在未解决的法律诉讼，这可能会导致额外的成本和时间消耗。

2、财务状况评估：

债务情况：了解酒店所背负的债务，包括贷款、供应商欠款等。财务报表分析：审查过往的财务报表，分析成本结构、收入趋势和盈利能力。

3、经营状况分析：市场定位：判断酒店的市场定位是否准确，是否与当前市场需求相符。客源结构：了解主要客源是商务客人、旅游团还是散客，以及客源的稳定性。运营效率：评估员工配置、服务流程和管理水平对经营效率的影响。

4、设施与设备状况：老化程度：检查客房、餐厅、会议室等设施的老化和损坏情况。维修成本：预估更新和维修设施设备所需的投入。

5、地理位置和周边环境：竞争态势：分析周边同类型酒店的分布和竞争强度。发展潜力：考察所在区域的未来发展规划，是否有新的商业项目或旅游景点开发。

6、政策与法规：行业政策：了解当地政府对酒店行业的政策支持或限制。环保要求：确保酒店的运营符合环保法规，避免潜在的罚款和整改成本。

7、人力资源：员工合同：审查现有员工的劳动合同，关注薪酬、福利和劳动纠纷风险。团队能力：评估管理团队和员工的专业能力和经验。

8、品牌和声誉：品牌价值：知名品牌的酒店可能具有一定的优势，但也要注意不良声誉对经营的影响。

9、税务问题：欠税情况：确认酒店是否存在未缴纳的税款。

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酒店资产的“套利空间”

多大的让利空间才算“捡漏”？

资本方入手酒店不良资产，大概率是出于这三个原因：

第一个，购入该酒店的年回报率能超过银行利息，作为一个能跑赢贷款利率的资产，获得中间的利差。

第二个，购入的资产价格足够低，低到后面转手出售还有得赚。以时间换空间的做法。 

第三个，以相对低的价格，购入核心地段的资产，作为家族/企业资产的补充。纯保值增值或者资产配置角度考虑的并入。

不论哪一个，大家关注的都是“套利空间”。也就是如果价格并没有低到能让自己的这盘账有足够增值空间时，基本不会出手。

那么有一个问题出现了，酒店这个业态的账到底该怎么算？很多投资人因为不知道账怎么算，甚至都不知道应该如何报价。

之前有发过一篇文章提及过酒店交易市场的心理动态，但是笔者认为不论有什么千千万的理由，收益率是绕不过去本质问题。由此，收益法就是衡量值得出售已否的最关键的指标，也是所有的“套利空间”的“底价”。

补充阅读：酒店资产交易 | 花10个亿建的酒店，只值5个亿？酒店业态堪称为商业地产领域最复杂的业态，随着位置、档次、功能配套、客源结构、成本管控能力的不同，业绩表现天差地别。但如果能较为精准地预估出“底价”，酒店类资产投资成功的概率必然会有效提升。

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如何评估酒店收益？

用收益法评估酒店收益的核心关键指标：

一、收入板块

1客房入住率：这是衡量酒店客房销售情况的关键指标。计算方法是实际出租的客房数除以可供出租的客房总数。入住率越高，通常意味着酒店的市场需求较大。例如，如果一家酒店有 200 间客房，在某一特定时间段内实际出租了 150 间，那么入住率就是 75%。可以按不同的时间段（如日、周、月、季、年）来分析入住率的变化趋势，了解季节性和周期性的影响。2平均房价：即酒店客房的平均销售价格。通过计算客房总收入除以出租的客房数量得出。

假设一家酒店某段时间的客房收入为 150,000 元，出租了 100 间客房，平均房价就是 1,500 元。关注平均房价的波动，了解市场竞争和酒店定价策略对其的影响。

3客房收入：是酒店收益的主要来源之一。直接反映了酒店客房销售的业绩。

对比不同时期的客房收入，分析增长或下降的原因，如市场需求变化、价格调整、促销活动等。4餐饮收入：包括餐厅、酒吧、宴会厅等餐饮场所的收入。

考察餐饮业务的多样性（如自助餐、套餐、零点餐等）对收入的贡献，以及餐饮的人均消费和上座率。

5会议和活动收入：如果酒店具备会议和活动设施，这部分收入也不容忽视。

关注会议场地的出租率、活动的规模和收费标准。

6其他非客房收入：如洗衣服务、Spa 服务、商品销售等其他服务产

生的收入。

分析这些非核心业务对酒店整体收益的补充作用。

二、成本板块

1人力成本：包括员工工资、福利、培训等。酒店的成本的大头就是人力成本了，这个部分的精准测算是一大关键。可以根据酒店的内部管理组织架构来预测。2采购成本：食品原材料、客房用品等的采购费用。尤其是餐厅众多的酒店，食材采购成本是不容忽视的一项。每类餐厅都有既定的成本率，可以结合不同的成本率进行评估。3能源成本：能耗成本（如电力、燃气、水等）是酒店运营成本的重要组成部分。能耗成本一般情况下会占收入一定比重，可以通过设定占比比例计算而得。

三、未来经营预估关注点

1客源结构：了解客人是来自商务旅行、休闲旅游、团队还是散客等。

不同客源的消费习惯和价格敏感度不同，会影响酒店的定价和营销策略。

2市场份额：在所在地区同类型酒店中的市场占有率。

可以通过市场调研或行业报告来了解酒店在竞争中的地位。

3客户满意度：满意的客人更有可能再次光顾并推荐给他人，从而影响酒店的长期收益。

通过客户评价、在线评分和调查来评估客户满意度。

4季节性和周期性：分析不同季节和时间段（如节假日、旅游旺季和淡季）的收益变化，制定相应的经营策略。

5品牌影响力：强大的品牌可以吸引更多客人，并支持更高的价格定位。

此外，还有最为重要的一点是，以上的分析是基于酒店当下情况的分析，并未考虑到酒店是否具备提升经营的条件，例如是否有改造的空间，改造后是否能有业绩明显提升等。此类情况较为复杂，不在此篇文章详述了。

市场上陆陆续续还有一些酒店不良资产在出售，如果您也对酒店资产感兴趣，但是不知道如何估价，以及不知道如何评估某个资产是否值得购入，欢迎关注本公众号，并给公众号发私信注明“酒店资产收购合作”以及您的合作需求。后台工作人员看到后会第一时间给您回复。

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