来源：Zoey 次方点评 侵删

在运营成本上升和客源不足的双重压力下，部分业主可能会选择将酒店以低于市场平均水平的价格转让来快速回本。尽管这看起来令人心动，但投资者们需谨慎评估：这是否是个值得抄底的时机，被转让的酒店又是否有坑？

《2024年中国酒店业发展报告》显示，尽管2023年的酒店业在疫情管控放宽后出现了显著的反弹，但到了2024年1-4月，中国的酒店入住率较2023年同期下降了14%。而2024年中国饭店协会的数据也显示，中国内地酒店的各项数据同比出现了下降，其中RevPAR同比下降了3%，ADR同比下降了2%，OCC同比下降了1%。

同时，酒店经营成本也在不断上升。在外部和内部的双重压力下，部分酒店难以为继，不得不考虑转让。不过，酒店转让往往也伴随着机会——资产的重新配置为有洞察力和资金的投资者提供了进入和扩展酒店业务的机会，而在市场低迷时期，更有可能出现抄底机会。那么投资者在承接转让酒店时，该如何谨慎评估？面对低于市场价转让的诱惑时，又该如何避坑？

01

酒店转让的几种情况

除了经营收入不理想之外，促使投资人转让酒店的也有着多种其他因素，在此简单归纳了几种情况：

1.物业租金过高，难以为继。

物业起始租金过高，后续递增的成本也很高昂，经营几年后的物业成本如滚雪球一般越滚越多。当酒店的经营收入无法覆盖成本，尤其是在同时面临入住率下滑，客房售价上涨疲软等不利因素时，投资人就可能会考虑将酒店转让，减轻经济负担。

2.酒店运营和投资策略问题

①市场定位问题

酒店的类型和档次应与其所在地的消费能力和市场需求相匹配。比如说，在一个消费能力有限的城市，投资了一家中高端/高端酒店，但客源有限，造成市场需求与酒店供给错位，ADR和RevPar做不高，难以覆盖高昂的运营成本，最终导致财务亏损。

②投资人策略调整

市场趋势和消费者需求在不断变化，而酒店的设施也会老化，需要进行翻新改造。而面临这一需求时，部分投资者会重新评估，在综合考量市场状况和个人投资策略后，选择转变资产配置，进而选择出售酒店资产。

③投资人自身资金不足

对于老旧酒店，一些投资人直言“要么改造，要么等死”。但是，改造就需要成本。一些投资人手头流动资金有限，考虑到当下酒店投资回报周期整体拉长，所以不愿再将资金投入酒店，故而选择直接将酒店物业转让。

3.高端、豪华酒店背后的开发主体破产

近两年，诸多高端奢华酒店资产被房地产企业甩手出售。这可能是因为此类酒店资产前期投入大，回报周期长，开发商短期内或无法用租金和营业额收入覆盖拿地和建安成本，同时还要背负高额的有息负债。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02

低于市场价的酒店转让

如何避坑？

面对低于市场价的酒店转让信息，酒店投资人该如何评估风险，从而把握机会？对此，次方点评也从以下角度做了分析，希望能为投资人们提供一些有价值的思考与启发。

一般来说，酒店低价转让可能存在两种情况：

情况一：

外部因素+内部运营能力不足，现金流紧张

疫情的冲击和经济下行的大环境市场，导致了酒店业务的急剧下滑。数据显示，自2020年以来，单体酒店，即非连锁酒店的数量开始下滑。仅2020年就减少了至少246万间客房。同时，部分酒店业主没有及时关注到一些酒店运营的问题，也导致了经营收益欠佳或是经营起来比较吃力。在这种情况下，低价出售以快速回本，成为业主为了生存而不得不采取的措施。

避坑建议一：

如果转让确实是由于业主资金周转或运营能力有限，这种情况去接手还值得考虑。但同时也要做好对区域情况的勘测，测算下原先酒店的经营情况，确定项目回报周期，再进行资金的投入。

情况二：

物业条件不好，或有潜在债务风险等

除了物业本身高昂的租金成本外，部分的酒店物业的条件不够好，例如暗房多、隐蔽工程隐患、配套条件差、设施老化等，翻新和改造成本很高；更有些酒店可能隐藏着债务纠纷等隐患，隐瞒信息转嫁危机到投资人身上，使得投资者陷入无休止的填坑、纠错、补救的循环中。

避坑建议二：

天上没有掉馅饼的好事，低租金低转让费的背后大概率会有坑，面对那些看似诱人的“低价”机会时，投资者应理性决策，务必进行全面的市场调研，深入了解背后的所有信息。在确保成本可控的同时，尤其要警惕可能伴随的债务风险，避免因小失大。

总体来看，目前的酒店转让市场交易活跃，规模庞大，存在着机遇和挑战。但就像沙里淘金，低价且优质的项目毕竟还是不多的。投资人们要做好全面的评估，毕竟资产交易只是开启项目的第一步，更为关键的是要能够迅速识别项目的潜在价值，并采取措施来有效盘活酒店。

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03

评估价值

有效盘活酒店

接手二手转让酒店时，需要从以下三个方面进行价值评估，以计算成本、回报周期和资金投入，从而实现更好的收益。

1.物业残余价值

要考虑起始租金成本以及增幅，管理费、物业实际使用率等因素，其中租金水平的高低直接关系到接手酒店后的盈利潜力。例如深圳关外某转让的酒店，转让费不高，所有看过的投资人均表示转让费可以接受，但月租金高达20+万，且三年后还有递增，没人敢接。

此外，物业租期是也是需要重点考虑的因素，如果租期剩余时间不长，短时间内酒店回本就会比较难；如果酒店物业剩余租期较长，如5年以上，可以根据市场需求考虑进行翻修，以提升酒店价值。

2.物业残余价值

接手存量二手酒店后，紧随其后的便是通过改造来盘活酒店，需要基于酒店的运营状况和现有的装修条件，来进行细致的评估和实际的成本测算。

案例①

接手配套齐全酒店

加盟品牌升级改造

有位来自专业投资机构的投资人，在一线城市接手了经营了十几年的老酒店，经过调研后，决定加盟做中高端品牌酒店。先前的酒店经营时间较久，酒店共有300多间客房且包含餐饮、会议室等比较齐全的配套设施，但经营情况不是特别好。

投资人根据调研情况，在酒店现有装修已基本满足客户需求的前提下，翻新了部分客房装修；保留了核心配套，部分配套还给了物业，既维持了酒店的功能性，又有效降低了运营成本。

同时借助酒店集团强大的供应链和工程建设团队优势，引入高品质的材料和设备，节约酒店筹建成本。最终改造的单间造价大约13万元，总装修投入3000多万，如果以2023年的收益参考，投资回报周期大约在5年左右。

案例②

精准分析以释放物业潜力

调整策略后成功盘活酒店

另一位资深酒店投资人初入酒店投资领域时，便在酒店转让上踩了个小小的坑，在高位盘了一个单体酒店项目，较为高昂的转让费拉长了回本周期，同时68个房间有47间暗房，物业条件欠佳。

尽管暗房多，但原有的公区和房间面积在同类经济型产品中面积算是大的，基本都在25-35平左右，为后续改造提供了充裕的空间。

于是在接手之后，投资人马上根据物业特点、商圈客源、产品特性，对原有的暗房都进行了微调，原有的圆床全部去掉，换成了常规大床；暗房部分增加了浴缸、投影等相关设施，原来的滞销房型一跃升为热销房型，并有效提升了这部分房型的溢价。

同时在经营上，也调整了原有的渠道策略，并通过客源结构优化、完善酒店基础信息、产品竞争力提升等一系列动作，有效盘活了酒店。从接盘时50%的入住率直接提升到98%的入住率，营收也提升了30%。

3.证件价值及风险评估

证件是否齐全：《特种行业许可证》、《消防合格证》是重要的两个证件，也是酒店是否合法经营的重要依据。老酒店的消防证件不齐，即使接手后再次装修也可能无法通过消防审核，风险很大。更有可能的就是因为消防不合格不允许经营才转让，接手过来就砸在手里。

债务、财税问题：之前就有位小白投资人，本来是期望通过接手酒店来实现长期的盈利，但没有做好前期的调研，接手之后才发现酒店方有许多债务纠纷，不得不额外支出了几笔钱款，增加了财务成本不说，还耗费了大量时间和精力。

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04

总结

随着经济复苏和旅游业增长，新的酒店项目将不断涌现，为投资者提供更多的投资选择。酒店业整体的发展势头仍然向好，转让市场也十分活跃。经历了疫情几年的低谷期后，未来的两到三年可能是酒店抄底的好机会。

不过需要注意的是，有机遇也就意味着有挑战，在下场抄底之前，投资人需要进行全面的调研和风险评估，通过深入分析酒店的经营状况、市场定位、财务状况以及法律合规性，判断投资的可行性和潜在回报，从而做出明智的决策。面对“天上掉馅饼”的低价转租，次方点评也建议，要擦亮眼、理性评估，找到真正有价值的转让项目，规避风险以确保投资的回报。

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