文章来源：NorthStar酒店资产管理 侵删

在酒店行业中，酒店业主是酒店资产的投资者和资产拥有者。酒店业主的目标是通过适度的资金投入，获得较为理想的投资回报率。

为了确保这一最终目标的实现，酒店业主需要组织各专业人员参与酒店项目投资决策和酒店项目的筹建。

酒店筹建的流程可以概括为：以酒店业主为主体，组织酒店管理公司、设计和工程项目公司，包括技术设计人员和总承包商，完成酒店项目的前期定位、规划、设计、建造、开业筹备和经营管理实施的全过程。今天打算分享的是酒店业主在规划设计过程中应关注的重点。酒店设计应考虑到酒店功能布局和品牌档次等各类影响要素。针对酒店类型的不同，应合理设计其功能区域，统筹兼顾，保证建筑整体功能完善，符合使用者要求。

总结我们看到几个城市商务酒店规划设计的情况，以下是酒店业主在设计阶段中需要注意的问题：

图片来源：锦囊泛娱酒店

#01

明确酒店的定位

酒店定位清晰是酒店前期开发中需要尽早确定的问题。一个清晰明确的酒店定位，不仅能够吸引目标客户群体，还能够提升酒店的品牌价值和市场竞争力。当酒店的定位模糊不清时，就会带来一系列的问题和挑战。

 1、酒店定位不清晰会导致投资目标成本超预算 

酒店是建成四星还是五星酒店，对酒店的投资造价和运营业绩有很大的影响。有的酒店是按五星级酒店规划，到了建筑封顶的时候才发现投资额超标，又重新调整品牌改为四星。有的酒店在高层用两层来做行政酒廊（楼层的四分之一），后面酒店造价超预算后又想取消行政酒廊，但如果再把行政酒廊改成客房，又会影响建筑结构，改动太大，左右为难。

 2、酒店定位不清晰导致目标市场不明确 

没有明确的定位，酒店很难确定自己应该服务于哪些客户群体，这就容易使得酒店在推广和营销方面陷入困境。酒店可能会尝试覆盖过于广泛的客户群体，导致资源分散，效果不佳。同时，也会使得酒店在面对竞争对手时，难以凸显自身的独特优势和特色。

#02

需要考虑今后酒店的

市场和运营需求

有的酒店规划客房总数不多，但是餐饮点比较多，还需要考虑当地餐饮消费的情况，因为餐饮部的利润较低。有的酒店在高层已规划建设大堂吧，但一楼还规划另一个大堂吧。有的酒店大堂不在一楼，一楼只是设置接待厅，但是面积过大。有的酒店后勤办公室不集中，今后运营过程中酒店团队沟通不方便。有的酒店把健身房和泳池分开建设，今后运营的时候员工分散。有的酒店定位不高，但同时规划大堂吧和全日餐厅，而且大堂吧和全日餐厅距离还比较远，今后运营起来不容易节约人力，等等。

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#03

需要考虑投资目标

成本造价

有的酒店高层建筑楼顶造型较多，线条多端，建筑形态多变造成投资目标成本增加。有的酒店由于建筑外形菱角的设计原因，使酒店的客房中产生了多种房型，有的时候还会因此减少了客房总数。

#04

两点建议

1、在设计初期阶段尽快确定酒店品牌，明确酒店定位 

在设计初期阶段，业主和酒店管理公司双方应尽快明确酒店的品牌、定位、规划设施面积等，确保酒店空间规划、设施面积、功能布局和动线要合理。合理的空间布局能够提升顾客的舒适度和运营效率，还可以减少不必要的建筑面积和复杂度，从而降低材料和运营中的劳动力成本。

 2、控制好投资目标成本 

投资目标成本控制是一个复杂且关键的过程，涉及到项目的各个方面，对于确保项目的经济效益至关重要。在进行设计成本控制时，应明确项目的预算和成本限制，确保设计方案在满足功能需求、美观要求的同时，尽可能地控制投资目标成本。总之，酒店项目筹建是一个软件（酒店管理公司、品牌）与硬件（酒店设计、建造施工等）相结合，市场需求、经济、技术、设计、设备材料、工程管理施工相结合，多工种前后衔接、交叉进行的系统过程。酒店业主通过与酒店管理公司、各相关设计、施工单位合作，控制好酒店筹建的全过程，力求确保在预算范围内，保质、保量、保工期地完成酒店的建设任务，及时交付使用，实现酒店项目的投资目标。

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