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在酒店投资市场中，业态、品牌以及人流高度聚集的核心商圈向来是兵家必争之地。不过，核心商圈也有其固有的发展限制条件，如老旧物业更新受限、周边竞品竞争激烈以及业态转型影响客流等。

因此，不少酒店投资人表示，获得物业仅仅是在核心商圈投资酒店的开始，还需要完成品牌的选择、产品的打造以及服务的落地等系列动作。所以，投资人必须回答的关键问题是，选择什么酒店品牌才能更好地释放核心商圈的投资价值？

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投资选址黄金准则：

核心城市、核心区位、核心商圈

“2024年，在酒店投资市场选择方面有什么偏好”，在回答这个问题时投资人的答案往往是一致的，“核心城市的核心区位，核心区位的核心商圈”。一直以来，核心商圈都是酒店投资人的兵家必争之地。

从酒店投资角度来看，核心商圈具备以下多重优势：

其一，位于城市核心地段，能够覆盖最大范围内的消费客群。尤其是一些坐拥城市交通动脉的商圈，集聚了大量的本地客流和外地客流。

其二，覆盖多种业态头部品牌，筛选并聚集了大量实力消费人群。尤其是对于中高端酒店品牌而言，能够获得更多高精准度的目标客群。

其三，核心商圈的持续提质发展，为商圈内的酒店未来经营提供更大的想象空间。当下，核心商圈通过种种方式不断提升区域价值，辐射区域内的酒店。

在与次方点评交流时，投资人也提及在享受核心商圈带来的诸多投资利好之外，还需要直面一些挑战。

例如核心商圈的既有酒店以存量物业为主，物业改造难度高且会带来额外的成本压力。此外，基于核心商圈的自身品质要求，酒店品牌及产品质量需要过硬，从而将商圈内的“流量”转化成“留量”。此外，核心商圈内的酒店竞争激烈，对品牌的溢价能力有更高要求。

不过，机遇与挑战向来是同行的。而且，“核心城市、核心区位、核心商圈”之所以能够成为酒店投资选址的黄金准则，显然意味着其中的机遇让投资人收获更多，而挑战同样是有机可解的。

正因如此，尽管核心商圈的竞争愈发激烈，但是新开业及签约酒店中，依旧有不少项目落地其中。盘点近两年核心商圈内开业及签约的连锁品牌酒店中，德胧百达屋旗下的中高端酒店头部品牌开元名庭的表现十分亮眼，接连签约并落地多个城市的核心商圈，成为近年来商旅酒店品牌黑马。

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02

投资人在不同千亿商圈的共同选择？

当一些投资人仍然苦恼于为核心商圈物业选择什么品牌时，部分投资人已经“交卷”。

2024年开年以来，开元名庭签约及开业项目中，多个项目位于所在城市的核心商圈，包括绍兴越城鲁迅故里开元名庭酒店、合肥南站开元名庭酒店以及南昌铜锣湾广场开元名庭酒店等。不仅如此，此前开元名庭更是接连挺进北京前门、深圳蛇口、西安钟楼、重庆南坪等千亿商圈。

为什么开元名庭能成为投资人在不同核心商圈的共同选择？关键在于精准且高效击中核心商圈投资痛点。

1、成本痛点

对于在核心商圈酒店新进场的投资人而言，物业租金是首要面对的投资成本压力之一。有数据显示，成熟商业地产的房租每年可达5%-10%，甚至有部分高达20%。在高租金的压力下，投资人会对其他板块的投资成本进一步把控，同样更关注所选品牌的投资性价比。

在酒店投资的各项成本中，物资投入是重中之重。针对这一点，开元名庭2.5版本通过调整产品结构、同类型物资统一材质、颜色，细节优化等方式，将酒店核心物资的造价降低了20%，在一定程度上减轻了投资人的资金压力。

不仅如此，相较于处于同赛道的中高端酒店竞品，开元名庭的整体工期较常规缩短三分之一，单房造价15万元以内，单房运营成本可控制在140元左右。对于在核心商圈选择开元名庭的投资人而言，品牌对工期把控、单房造价以及运营成本等内功的修炼，更好地助力酒店投资。

2、产品痛点

在寸土寸金的核心商圈，物业空间利用需要尽可能地实现极致，从而提升空间坪效，为投资人带来更可观的酒店投资回报。以酒店大堂为例，一些核心商圈的酒店对大堂公区的面积越来越“吝啬”，部分酒店甚至在一楼仅设置门厅和一位接待人员，将大堂挪至高层。

为了进一步提升酒店空间坪效，酒店设计会对不同功能区间的大小及搭配组合进行优化。在开元名庭2.5版本中，在公共区域采用了复合式空间的模块化呈现方式。以德清莫干山地信开元名庭大酒店的全日制餐厅雅宴集为例，除公共开放用餐区域外，餐厅可分隔为半封闭用餐区域、独立包厢，满足会议团队、家庭、散客的不同用餐需求。

除了不同功能空间的组合和切换之外，开元名庭还着重提升了客房睡眠区和洗漱区的功能性和舒适度。对于消费者而言，这些涉及到住宿核心体验环节的功能空间是其评价酒店品质高下的重要标准，同时客房更是酒店营收的根基所在。

3、溢价痛点

在酒店品牌林立的核心商圈内，除了投资成本和产品打造之外，溢价能力强弱是投资人评估品牌实力的又一关键指标。据了解，今年五一期间，开元名庭多个项目经营数据十分亮眼,其中绍兴越城鲁迅故里开元名庭酒店连续3日RevPAR超千元。

对于核心商圈酒店投资人而言，更强的溢价能力背后折射出的是品牌对商圈内高质量客群的强吸引力以及客群对酒店产品的高度认可。

什么样的酒店品牌才能赢得商圈内高质量消费客群的偏爱呢？品牌风格、产品美感以及优质体验，缺一不可。作为主打国风的酒店品牌，开元名庭承袭唐风美学与品质格调，“国风+商务”的特色品牌标签，让其在商圈内的一众酒店中脱颖而出。

如何在消费市场强化品牌标签，开元名庭的答案是将其转化为消费者能够具体感知且印象深刻的体验触点。

初入酒店，礼迎官奉上灵感源自《茶经》的鸿运茶；步入大堂，鼻尖就能嗅到源自中国原生传统花卉芙蓉的大唐芙蓉香；清晨时光，用满含美好寓意的状元及第粥、特色面食春风满面以及步步糕等餐食，正式开启美好的一天。

同时，开元名庭的盛世国风生活美学也指导了酒店空间美感的升级。例如，简化房间内的线条，让视觉中心聚焦在有质感的强调国风元素的家具、玻璃隔断上，保持颜色和材质的协调性，从而形成国风故事性。另外，在大堂入口中轴对称端景，展示唐风仪式感。

此外，开元名庭2.5版本通过对布草、床垫、家具、灯光等硬件的设计，如提供可调节软硬度的床垫、高支高密的棉织品、家具设计考虑人体工程学、灯光设计满足不同消费者的多元化需求。值得一提的事，开元名庭完美承袭姊妹品牌开元名都的五星级全服务的运营优势，带给消费者一种“超出期待”的住宿体验。

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投资人如何携手品牌，

共同激发千亿商圈新动能？

那些年度零售总额突破1000亿元的商圈，被称为千亿商圈。在千亿商圈的打造过程中，由大量头部一线品牌和品牌旗舰店共同支撑的品牌经济，功不可没。一方面，千亿商圈能够为入驻的酒店品牌带来线上线下的流量，另一方面酒店品牌的向上发展利好千亿商圈的前景。

对于酒店投资人而言，携手什么样的酒店品牌方能实现投资长红，甚至是激发千亿商圈的投资新动能？

1、酒店经营的正向反馈

对于品牌效能的强弱，酒店经营状况就是最好的一面镜子。能够在强者云集的核心商圈内，酒店经营持续获得正向反馈，这样的酒店品牌显然更值得投资人关注。以开元名庭为例，今年五一期间，上海、杭州、宁波、温州等40多家酒店店连续3天满房，已开业门店经营数据表现突出，2023年开元名庭全品牌的网评平均得分超过4.8，客户表扬率97.4%。

这些来自业主投资人和消费者对品牌的双重认可，成就了开元名庭目前在全国市场超400家酒店（包含签约项目）规模，稳居中国饭店协会《2024中国酒店集团及品牌发展报告》中国高端酒店品牌前三名。

正是让投资人眼前一亮的经营发展数据，从而带动了更多投资人在核心商圈选择了投资开元名庭酒店。以刚过去的4月为例，开元名庭先后进入了武汉汉街、佛山千灯湖以及上海国际旅游度假区等重要商圈。

2、全面覆盖的集团赋能

酒店集团对品牌的赋能与支持，同样会辐射到核心商圈。一般而言，酒店集团能够为品牌带来诸多赋能，如会员支持、数字化系统支持以及供应链支持等。以会员支持为例，如开元名庭所在的会员体系百达屋，目前会员规模已接近3500万。这些高质量客群，在入住酒店的同时，也是商圈的消费者。

除此之外，供应链板块为开元名庭带来的赋能同样不容小觑。

一方面，开元名庭供应链通过严格的供应商筛选和管理流程，实现了缩短项目建设周期，并显著降低了筹建和运营成本，减轻了投资人的资金压力，而且特设了一对一的采购顾问服务，从源头为投资人把控成本。

另一方面，通过CRM系统和B2B交易平台等数字化应用，供应链管理更高效透明，让投资人可以更直观地看到成本效益的优化和投资回报的加速。

3、品牌与商圈的相互成就

核心商圈们热衷于争夺一线品牌的首店，其中缘由不难理解，强大的品牌势能可以推动商圈走向更高处。不仅如此，除了品牌效应之外，品牌的创新思维以及品质产品及服务同样也能为商圈带来新的发展活力，最终实现品牌与商圈的相互成就。

对于诸多选择开元名庭的核心商圈而言，其收获的不仅是一家酒店，还是一处能够体验豪华国风生活美学并感受东方礼仪之道的文化空间、一处满足往来宾客商务会面需求的洽谈空间，满足不同消费者的多元需求。

正因开元名庭在产品服务、投资模型以及品牌力等方面多年如一日的锻造，在多个权威机构发布的行业榜单中，开元名庭均位列品类TOP3，优异的运营成绩也向核心商圈展示了品牌的市场竞争力。

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04

写在最后

需要承认的是，在整体消费空间更大的核心商圈内，投资酒店在享受更优质流量的同时，也需要直面来自周边更激烈的竞争。因此，品牌选择至关重要，品牌自身的实力以及所在集团的赋能支持，都是投资人需要审慎考虑的，最终实现酒店投资与商圈共生共建的理想状态。

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