行业契机背景下，酒店的投资机会有哪些？

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本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东投资人林青女士，同时她也是途宿文旅的创始人。

林总投资酒店12年，总投资金额8000万，已投资酒店5家，投资涵盖经济型、中端及精品酒店，投资的品牌主要有汉庭等。

以下内容根据直播对话中林青的自述整理：

1、进入酒店投资行业的契机

第一次接触酒店行业是在2009年，一次偶然的机会，了解到YHA国际青年旅舍后，感性的我被它提倡的“文化交流，社会责任，实践环保，爱护大自然，简朴而高素质生活，自助及助人”理念所吸引。

了解加盟政策后，我发现该品牌采用特许授权品牌形式，设计由加盟商自行决定，其国际会员系统可以带来30%的国际背包客，这无疑是一个不错的投资机会，于是我决定加盟。

2009年，在上海苏州河畔，我的第一家青年旅社正式开业，因为经营状况良好，后面陆续又开了好几家。

青年旅社，也是我做酒店的初心。

2、投资案例剖析：

汉庭酒店

这家汉庭酒店并不是我投资的几家酒店里面收益最好的，但却是印象最深刻的。

汉庭酒店（上海交大江川路地铁站新店）

项目物业概况：

这个物业位于上海交通大学（闵行校区）附近，距离地铁口仅几十米，其交通便利程度不言而喻。物业为独栋，有自己专属的大广场，展示性不错。

不过该物业算是不良资产的典型代表，翻牌了很多品牌，是“结了很多次婚，离了很多次婚”的一个老资产。

最初的业主曾经加盟过如家，因经营不顺，被第二任业主翻牌成了格林豪泰。在经营格林豪泰的过程中，第二任业主觉得格林豪泰并没有给自己带来理想化的收益和回报，因此就改造成了单体酒店。

连锁品牌酒店尚且收益率不佳，可想而知改造成单体酒店后，经营状况更差了。

我们会做第四任“接盘侠”的原因有两点：

首先， 该物业展示性强，交通便利，人流量尚可；

其次， 物业租金单价仅1块多，对于上海高校周边地铁口的物业而言，算比较低的，这也是促使我们接手的核心因素。

汉庭酒店（上海交大江川路地铁站新店）

在投测方面：

接手后，当务之急就是选择品牌。

我们对全季、桔子、亚朵几个中端品牌都进行了评估，了解具体加盟政策后，发现几个品牌的翻改费用在1500万左右，远超我们的预算。因此几个品牌最后都被我们pass了，最后选择了加盟“老朋友”汉庭。

在筹建方面：

酒店物业约5000+㎡，酒店内设置了酒店大堂、吧台、休闲区、餐厅、咖啡厅等，共有109个客房，单房面积30+㎡，还是很宽敞的。

这家酒店从开始翻牌改造到开业共花了5个月，我们预计原来单体酒店的热水、电梯、门窗等硬件设施，应该是不用进行翻改的，因此预算在六七百万左右。

实际改造起来，才发现原先酒店的硬件设施都已经老旧，就算继续沿用，隔两三年还是要更换，索性咬咬牙都进行了换新，导致该项目总翻新改造费用超1000万，远超预算。

汉庭酒店（上海交大江川路地铁站新店）

在经营方面：

实际经营起来，因为近距地铁，物业展示性强，因此这家汉庭酒店的市场表现力还是不错的，revpar在200块左右，略高于周边的经济型酒店，甚至比周边兄弟门店的revpar也要高20-30块。

项目带来的经验：

①项目定位很重要，一定要谨慎再谨慎。如果定位好的话，投资回报率可能会更好。

②在翻改项目上，原门店的老系统，进行评估后能用的就沿用，如果实在老旧的，就把它清掉，免的后面夜长梦多。

③单纯做酒店的翻改，投资回报压力较大，可以将餐饮、街铺等复合型业态植入，增加坪效，缩短投资回报时间。

项目遗憾点：

在这个项目中，最遗憾的还是没有咬牙增加预算，选择中端酒店进行翻改。整体而言，中端酒店比起经济型酒店，溢价能力还是要强一些。

3、乡村振兴大背景下，

酒店和文旅项目的投资机会

文旅目的地酒店是酒店的一个组成部分，往往意味着“诗和远方”。但文旅目的地的酒店通常都和地产与综合资产、政府基建相挂钩，普通投资人很难参与。

就其投资模型而言，大多和勾地相关联，平均投资回报率仅2%，单靠经营回报拉平土地开发成本有较大难度。

那么在当前行情下，文旅目的地是否还有投资的机会？投文旅目的地又该具备怎样的能力？

一、乡村振兴投资模式：产品导向+政府投资+经营回购

案例分析：在野宿集

第一个案例是在野宿集，位于广西崇左边境，是在黑水河边上的旅游度假产品，依山傍水，集万相、既见、喜空、野白、西坡（筹建中）5个高端精品民宿于一体。

这个项目是以乡村振兴为投资模式，产品导向+政府投资+经营回购。

项目在视觉呈现上，给人的第一感觉就是富有度假感，可以说在全国范围内都是独树一帜的。

运营方根据品牌的运营思路和想法倒推出所需要的选址区域、项目规划以及设计理想，可以大大避免项目规划设计跟后期运营的脱节问题，同时作为诚意，运营方并没有收取前期的规划设计费用，而是用以抵扣项目后期的租金，也进一步减小项目的运营压力。

在合作模式上，项目的选址、规划、设计归由运营方来统一负责（不收取费用），当地旅投公司负责拿地和投资，建成以后以租赁的形式交给运营方。

运营方根据品牌的运营思路和想法倒推出所需要的选址区域、项目规划以及设计理想，可以大大避免项目规划设计跟后期运营的脱节问题，同时作为诚意，运营方并没有收取前期的规划设计费用，而是用以抵扣项目后期的租金，也进一步减小项目的运营压力。

此外，值得一提的是，运营团队在合作协议中还提到了一条“优先回购权”的条款，条款约定运营团队在运营3年之后，有优先收购项目的权利。

据抖音、小红书等自媒体数据显示，在野宿集从2022年5月份开业到现在，仅短短半年不到，却切切实实拉动了边境旅游的人数，在一定意义上实现了乡村振兴。

二、文旅酒店综合体投资：文旅拿地+投资回购

案例分析：建德芳草地

第二个案例是建德的富春芳草地酒店，位于杭州建德市梅城镇富春江畔，约200余间客房以各种变换的姿态栖居于青山绿水中，既有特色小屋、度假式别墅排屋，也有少量的特色船屋、树屋。

这个项目实行了独特的“点状供地”模式，是一个文旅酒店综合体投资，文旅拿地+投资回购。

酒店的房屋采用模块化预制轻装建筑结构，既减少现场土方工程和湿作业，也大大地提高了施工速度和效率。得益于模块化预制轻装建筑，施工现场减少了85%的物料组装，75%的建筑废料，项目成本也节约高达20%。

项目所在的整个区域，拥有得天独厚的富春江江景，预计静态投资回报在8年左右，是当下比较理想的投资模型之一。

三、当下宿集的产品市场，哪些城市有机会

宿集其实是一个文旅度假目的地的一个别称，相比传统的单一民宿，民宿集群有着更广阔的公共区域和更大的客房规模，而相比度假酒店，民宿集群又兼顾了个性化的产品调性。

宿集的机会点在一线城市或者省会城市周边两小时车程内，有山有水、有绝佳风景的区域。

四、投文旅综合体应该具备的能力

投资文旅综合体，本质上其投资模型是地产模式，所以即使对于资深酒店投资人而言，文旅综合体也是一个全新的领域。

文旅综合体往往会涉及到拿地和乡村振兴战略中土地的合规性，每个区域在土地方面的政策不一样。

作为新投资人来说，投文旅综合体时更应该谨慎，在不专业的情况下，建议找专业人士做好项目评估。毕竟拿地是一件很专业的事情，如果踩了坑的话，可能会付出几百万甚至千万级的代价。

五、家族资产和企业投文旅资产的建议

就国内范围来说，典型案例是阿那亚。 阿那亚运营的包括孤独图书馆、艺术中心、沙丘美术馆、阿那亚剧场群落在内的重要功能空间，正在成为区域重要文化坐标。

自2015年“走红”开始，仅仅7年时间，阿那亚已经做到第十期了，是国内最成功的文旅项目之一。

对于家族资产和企业而言，类似阿那亚这样的案例很值得学习，例如京津冀、长三角、大湾区都是有投资机会的，三个地域的消费水平决定了区域内需要这样的度假综合体。

4、投资建议

想对合伙人说：

一路走来，风雨与共，最应该感谢的就是合作伙伴和员工们，希望未来大家也能共同学习，一起携手走下去。

想对品牌方说：

未来，希望通过品牌方和投资人的共同努力，让中国酒店品牌连锁化率能高速发展，逐渐与国际接轨。

想对新投资人说：

①对于新投资人而言，次方点评是一个很好的平台，推荐认真学习并观看每场酒店投资百人汇的直播。

在直播中，有机会把其他投资人踩过的坑记下来，吃一堑长一智，以后在自己的投资中就能尽量规避。

②新手投资人可以找一些与自己投资风格相近的资深投资人去学习和接触。

5、关于未来

我们近期也在研究新的业态模式，比如露营，目前也有一些露营的业态在筹备当中，预计明年开春会营业。

除此之外，我们也在跟江苏、浙江部分城市的政府一起，积极探索“民宿+景区”的类酒店发展模式。希望为乡村旅游提质升级和乡村振兴战略全面推进作出积极贡献。

中国乡村旅游的发展，需要有一定文旅情怀做支撑，才能更好的开启在地化的自循环模式，走向更可持续的生态。