酒店收购的问题有哪些？

来源: 澎润酒店资产管理 侵删

      疫情使酒店行业产生了大变局，不少地产投资人将手中的酒店以“巨折”抛向市场。酒店价格的骤降增强了市场吸引力，但这是否意味着投资者迎来了收购酒店的最佳时机？本期柘辉先生将对酒店收购这一话题展开讨论，深入分析酒店市场上的买卖现状。

      柘辉先生现任全球酒店资产经理人协会中国分会常务理事，在酒店行业从业21年，长期代表业主与各大国际酒店管理集团合作，主持和参与了多个国际品牌酒店的规划建设、开业筹备、营运管理以及资本运作工作，是中国酒店行业内知名的酒店投资与管理专家。今天柘辉先生为大家分享的主题是——酒店收购的思考与权衡。

#酒店投资问题出在哪里？

2017年7月19日，万达酒店以近6折的价格被融创中国和富力地产联合收购。而今，融创和富力全部身陷地产泥潭，当年收购的酒店也因亏损过度，成为烫手山芋。地产商为何将酒店抛向市场？这些酒店资产到底哪里出了问题？

●资本错配：多数酒店短债长投，债务杠杆过高，融资成本过高。经济大环境不景气，尤其在疫情影响下，导致很多酒店出现了资金流的断裂，从而对酒店融资造成负面影响，出现资本倒逼的问题。并且，多数酒店缺少资本退出的安排规划。

●成本错配：目标市场定位模糊。酒店在开发时期过度追求建筑容积率的最大化，忽略了市场本身对酒店的数量需求及功能期待。不必要的投入使得酒店投资成本过高。

●品牌错配：酒店在建造时不顾及目标市场的需求，一味追求高端奢华的品牌。

●设施错配：未按市场需求进行设施配置，导致运营效率低，投资回报差。

●管理错配：追求国际品牌的管理，但经营不灵活，不能根植本地市场。

#便宜的，就一定值得买吗？

从收益及成本两方着手，解决当年酒店在投资端的问题，为收购铺平道路。

“打折只是酒店资产价值回归的一种可能”

●目前整个酒店行业的投资收益率过低，这是低收益和高投资成本共同作用的结果。

●酒店的收购是重建酒店生命周期的开始。从运营端来说，提高收益，需重新对酒店进行市场定位、品牌调整、组织人员架构的调整、企业文化的整合、经营模式的转换。

●可从收购成本、品牌变更成本、PIP开支对资本端进行投资成本的把控。

“提高收益，控住成本才能实现收益的增长”

#酒店收购的具体流程

在酒店市场上，并不是有钱就可以买到好的、赚钱的商品。严密的组织计划及深入的市场调查是酒店收购成果与否的基础和保障。此外，接手后的运营调整、收益状况也是衡量投资结果的重要准绳。

酒店的收购从尽职调查开始。财务、律师、工程人员需要进入酒店，对财务现状、资金状况、法律情况、组织架构、债务情况、运营及物业状况做出具体判断，对收购标地进行市场及财务可行性研究。

在市场及财务可行性研究中，需要注意以下问题：

a. 收购价格的测算 - 对物业价值的精准估算；

b. PIP改造预案 - 明确更新改造产生的额外投入；

c. 品牌及管理调整方案 - 考虑品牌转换的代价；

d. 收购融资计划 - 避免短债长投的情况再次出现；

e. 资本退出规划 - 良好的资产架构规划可以避免高昂的出售成本。

收购谈判完成后，进行合同的签署。其中，合同签署涉及物业移交和款项支付。

物业的移交也是酒店翻新的过程，包括对PIP改造的实施、品牌及管理的调整、对收购企业的文化融合。