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成熟的酒店资产管理是如何开发可行性研究?
发布时间:2022-09-20 10:22:21

  成熟的酒店资产管理是如何开发可行性研究?

来源: 澎润酒店资产管理 侵删


      成熟的酒店资产管理从科学的开发期可行性研究开始。可行性研究,在百度百科中的词条定义为:建设项目投资决策前对有关建设方案,技术方案或者生产经营方案进行的技术经济论证,而论证的依据就是调研报告。


      可行性研究报告起源于国外成熟市场,其价值受到国际业主和国际管理公司的广泛认可,被誉为是独立,专业及具有可行性的审核报告。


      在中国,经过近十几年的行业进步,目前在酒店开发前期,可行性研究已被越来越多的酒店开发商或业主视为不可缺少的步骤,该报告也渐渐成为了业主,投资者,酒店管理公司及建筑设计公司,政府有关机构在做投资决策以及项目策划上的主要依据。


中国酒店开发和投资现状



      在谈论可行性研究的价值之前,我们首先需要了解的是中国酒店开发和投资的现状。我们多年的案例和数据分析表明,中国酒店市场普遍存在着投资成本过高、坪效低、毛利润率低、投资回报率低的问题。


      投资成本高 —— 这个很好理解,就是建造一座酒店的投资大、造价高。根据我们的统计数据,平均一二三线城市的水平,2017年五星级酒店的每间客房的平均造价在180万元左右(包含硬体成本,不包含土地成本)。不断升高的人工成本、特别的建筑形态(如:超高层酒店)、特殊的建材、对于艺术主题的追求(如:应用大量艺术品)等,都在直接或间接地推高酒店的造价水平。


      坪效低 —— 即酒店每日每平方米所产生的经营收入低。从我们统计的数据来看,尽管近几年这一数据略有上升,2017年全国五星级酒店的平均坪效仅为5元/每平方米左右,与其他商业不动产所产生的坪效水平相比不具有竞争力,使酒店很难成为真正看中回报率的投资方的宠儿。


      高价值市场需求稀缺所导致的平均房价受限;供大于求所导致的出租率压力;餐饮,宴会收入偏低;空间创收概念未被发掘……这些都是造成酒店坪效低的重要原因。


      毛利润低 —— 继续以五星级酒店为例,每日每平方米经营毛利,2017年全国平均水平为不足2元/每平方米左右。随着收入增长乏力甚至减少,人力及能源成本的上升成为越来越凸显的问题,竞争对手的增加(对人力资源的竞争),新市场细分的出现,还有设备的老化(所导致的能源成本的上升)都会影响到毛利润的变化。


      回报率低,回报周期长 —— 近五年,全国五星级酒店的经营毛利率一直徘徊在30%左右。低毛利率,现金流减少,投资回报年限延长……这一系列的负面消息逐渐使业主对酒店的“赚钱能力”失去信心。



      在我们“唱衰”了以上几条“酒店不赚钱”的现象后,可能会有很多读者想说,那还提什么可行性研究呀?酒店投资明显不靠谱啊!其实这么想就错了,我们恰恰想以此告诉大家酒店开发前期可行性研究的重要性。


      回想一下过去高大上的五星级酒店的开发和设计逻辑,包括高挑空的偌大大堂、成排使用率较低的餐饮包房、还有众多无市场需求支撑的“标配”设施…… 撇去市场本身提出的外部挑战因素,以上这些是否也是酒店投资回报率过低的内部“罪魁祸首”?


      所以我们在此必须给大家一些正能量:科学合理地做好酒店开发期的定位策划和可行性研究工作,将有效帮助酒店业主规避过度开发、市场错位等风险。


可行性研究的价值和目标



      那让我们具体来谈谈,究竟为什么要进行可行性的研究?因为可行性研究不仅仅可以给开发商/业主带来对酒店项目开发战略的清晰认识,确认投资期望,还可以帮助他们更好地掌握酒店项目开发的主动权。


可行性研究报告给谁看最有价值?


      对于外部投资者,可以变成投资,决策的基础


      对于业主公司内部,可以作为内部审核的基础


      对于酒店管理公司,可以作为项目审核的基础


      对于建筑师,可以作为设施大小,分布及设计的出发点


什么是科学的可行性研究报告?



      一份科学的、有实用价值的可行性研究报告应该:


      首先,最重要的是,帮助业主明确投资开发酒店的目标和合理的投资回报预期,从追求中长线的现金流和投资回报角度,此项目是否可行?如果仅仅是为了追求对于综合体项目的溢价效应,一个配套“综合体”的酒店项目的低投资回报情况,是否可以接受?


      第二,用真实的财务测算结果警醒业主,防止酒店过度投资。不论是出于面子和情怀的原因,还是对建筑形态和品牌的执着,酒店过度投资带来的短期绚烂,躲不过长期的投资回报伤害,业主需要权衡利弊。


      第三,考虑未来的运营衔接,这是我们强调以资产管理的视角看待可行性研究的核心观点。项目空间的规划,运营动线的设计,都与未来的坪效息息相关,甚至还直接影响到人工、能源和维护成本。


      最后,切勿让可行性研究形式大于内容。可行性研究不应该是应付政府或集团的一纸文书,让可行性研究真正地指导业主的投资决策,这是每一个酒店专业顾问的职责。


具体解读可行性研究



      总体上,可行性研究包括宏观经济研究、项目地块研究以及竞争性酒店市场的分析,通过分析宏观发展的方向,评判项目地段地块优劣势,预测酒店市场的供给和需求趋势,为项目酒店推荐最适合的市场定位和最佳的设施组合,在此基础上进行科学的经营业绩和现金流预测,最后落脚于投资回报率。


      具体的研究步骤,大家看一下PLUS的工作流线图,就会一目了然!



      就这样,简单的酒店可行性研究报告概览就呈现在大家面前了。虽然本干货文篇幅有限,但希望已足够清晰让大家认识到可行性研究的核心价值和工作步骤。基于顾问团队的丰富经验和专业判断,可行性研究将在实践中真正印证她的力量。


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