成熟的酒店资产管理是如何开发可行性研究？

来源: 澎润酒店资产管理 侵删

      成熟的酒店资产管理从科学的开发期可行性研究开始。可行性研究，在百度百科中的词条定义为：建设项目投资决策前对有关建设方案，技术方案或者生产经营方案进行的技术经济论证，而论证的依据就是调研报告。

      可行性研究报告起源于国外成熟市场，其价值受到国际业主和国际管理公司的广泛认可，被誉为是独立，专业及具有可行性的审核报告。

      在中国，经过近十几年的行业进步，目前在酒店开发前期，可行性研究已被越来越多的酒店开发商或业主视为不可缺少的步骤，该报告也渐渐成为了业主，投资者，酒店管理公司及建筑设计公司，政府有关机构在做投资决策以及项目策划上的主要依据。

中国酒店开发和投资现状

      在谈论可行性研究的价值之前，我们首先需要了解的是中国酒店开发和投资的现状。我们多年的案例和数据分析表明，中国酒店市场普遍存在着投资成本过高、坪效低、毛利润率低、投资回报率低的问题。

      投资成本高 —— 这个很好理解，就是建造一座酒店的投资大、造价高。根据我们的统计数据，平均一二三线城市的水平，2017年五星级酒店的每间客房的平均造价在180万元左右（包含硬体成本，不包含土地成本）。不断升高的人工成本、特别的建筑形态（如：超高层酒店）、特殊的建材、对于艺术主题的追求（如：应用大量艺术品）等，都在直接或间接地推高酒店的造价水平。

      坪效低 —— 即酒店每日每平方米所产生的经营收入低。从我们统计的数据来看，尽管近几年这一数据略有上升，2017年全国五星级酒店的平均坪效仅为5元/每平方米左右，与其他商业不动产所产生的坪效水平相比不具有竞争力，使酒店很难成为真正看中回报率的投资方的宠儿。

      高价值市场需求稀缺所导致的平均房价受限；供大于求所导致的出租率压力；餐饮，宴会收入偏低；空间创收概念未被发掘……这些都是造成酒店坪效低的重要原因。

      毛利润低 —— 继续以五星级酒店为例，每日每平方米经营毛利，2017年全国平均水平为不足2元/每平方米左右。随着收入增长乏力甚至减少，人力及能源成本的上升成为越来越凸显的问题，竞争对手的增加（对人力资源的竞争），新市场细分的出现，还有设备的老化（所导致的能源成本的上升）都会影响到毛利润的变化。

      回报率低，回报周期长 —— 近五年，全国五星级酒店的经营毛利率一直徘徊在30%左右。低毛利率，现金流减少，投资回报年限延长……这一系列的负面消息逐渐使业主对酒店的“赚钱能力”失去信心。

      在我们“唱衰”了以上几条“酒店不赚钱”的现象后，可能会有很多读者想说，那还提什么可行性研究呀？酒店投资明显不靠谱啊！其实这么想就错了，我们恰恰想以此告诉大家酒店开发前期可行性研究的重要性。

      回想一下过去高大上的五星级酒店的开发和设计逻辑，包括高挑空的偌大大堂、成排使用率较低的餐饮包房、还有众多无市场需求支撑的“标配”设施…… 撇去市场本身提出的外部挑战因素，以上这些是否也是酒店投资回报率过低的内部“罪魁祸首”？

      所以我们在此必须给大家一些正能量：科学合理地做好酒店开发期的定位策划和可行性研究工作，将有效帮助酒店业主规避过度开发、市场错位等风险。

可行性研究的价值和目标

      那让我们具体来谈谈，究竟为什么要进行可行性的研究？因为可行性研究不仅仅可以给开发商/业主带来对酒店项目开发战略的清晰认识，确认投资期望，还可以帮助他们更好地掌握酒店项目开发的主动权。

可行性研究报告给谁看最有价值？

      对于外部投资者，可以变成投资，决策的基础

      对于业主公司内部，可以作为内部审核的基础

      对于酒店管理公司，可以作为项目审核的基础

      对于建筑师，可以作为设施大小，分布及设计的出发点

什么是科学的可行性研究报告？

      一份科学的、有实用价值的可行性研究报告应该：

      首先，最重要的是，帮助业主明确投资开发酒店的目标和合理的投资回报预期，从追求中长线的现金流和投资回报角度，此项目是否可行？如果仅仅是为了追求对于综合体项目的溢价效应，一个配套“综合体”的酒店项目的低投资回报情况，是否可以接受？

      第二，用真实的财务测算结果警醒业主，防止酒店过度投资。不论是出于面子和情怀的原因，还是对建筑形态和品牌的执着，酒店过度投资带来的短期绚烂，躲不过长期的投资回报伤害，业主需要权衡利弊。

      第三，考虑未来的运营衔接，这是我们强调以资产管理的视角看待可行性研究的核心观点。项目空间的规划，运营动线的设计，都与未来的坪效息息相关，甚至还直接影响到人工、能源和维护成本。

      最后，切勿让可行性研究形式大于内容。可行性研究不应该是应付政府或集团的一纸文书，让可行性研究真正地指导业主的投资决策，这是每一个酒店专业顾问的职责。

具体解读可行性研究

      总体上，可行性研究包括宏观经济研究、项目地块研究以及竞争性酒店市场的分析，通过分析宏观发展的方向，评判项目地段地块优劣势，预测酒店市场的供给和需求趋势，为项目酒店推荐最适合的市场定位和最佳的设施组合，在此基础上进行科学的经营业绩和现金流预测，最后落脚于投资回报率。

      具体的研究步骤，大家看一下PLUS的工作流线图，就会一目了然！

      就这样，简单的酒店可行性研究报告概览就呈现在大家面前了。虽然本干货文篇幅有限，但希望已足够清晰让大家认识到可行性研究的核心价值和工作步骤。基于顾问团队的丰富经验和专业判断，可行性研究将在实践中真正印证她的力量。