2022中国酒店行业投资现状及对策

来源：中饭协资管委CHAMA  侵删

作为从业中国酒店的三十年的老兵，行者老夏深度经历了中国酒店发展的初期（上世纪80年代）、发展高速期（新千年00年代）、和当下的发展焦虑期（新千年20年代）。无论是作为酒店管理者还是作为酒店投资和建设者，见证了中国酒店初期的投资6-10年收回的优质资产阶段，到今天的平均回报长达30-100年的投资焦虑阶段，酒店已经成为投资人回避甚至唾弃的行业。

当一门生意，不能为投资者带来正常收益，平均年投资回报低于了同期银行利息时，而这种状况不仅仅表现在一个地区或者一家单一酒店，已然成为全社会、全行业的共同特性时，那一定是这个行业生病了，且病的很重。这已经引起了所有酒店人包括投资人、经营者和资本家的高度重视，行业从业者必须找到解决方案，让其回归生意本身。

（特别说明：本文所述酒店投资指购买土地建造物业直至持有运营的酒店范畴，切勿与租赁物业改造酒店运营，获得投资回报的轻资产运营混淆。此类投资不属于本文研究范围。）

众所周知，过去三十年中国酒店随着城市化进程而发展，政府需要规划和建设大量酒店以配合城市发展，以应对商务及会议接待需求，以及伴随大量新增的住宅和新型商业区而作为生活配套的要求，故大量新增酒店的开发商和业主均以房地产商为主。为了鼓励建设，各地出台诸多优惠政策，客观上酒店投资行为为地产开发商带来诸多利益和好处：土地成本红利、土增税和企业所得税等避税红利、住宅和商业物业销售溢价、作为再融资的负债工具、稳定的经营现金流等。故开发商及投资人基本不考虑酒店持续运营收益能力与投资回报要求的匹配度即合理的收益率。而事实上从整个项目综合收益角度看，常常是酒店开业日实际上已经收回了酒店投资，因而忽视了资产本身的投资收益合理性和可行性，埋下了酒店不可持续发展的根源。

现今进入后房地产时期，一切都变了：土地出让门槛变了，红利消失了；限价限售带来的溢价空间消失了；三条红线使酒店成了负债的重点关注点，而长期低于银行同期利息的投资回报率，银行再融资难度越来越大；国际上评估资产是按照收益法，但国内融资的资产评估是重置法和市场法的估值方式，所以实际上资产价值被腰斩。

过去30年处于地产快速发展期，因而伴随诞生了大量酒店资产，而酒店运营20年后已经进入更新改造期，而地产项目从开发期转为经营期，持有资产进入存量时期，酒店自然也同时进入存量资产时代。无论那些正在进入的开发商，还是已经持有存量资产的持有人，还是已经正想进入的新投资人，基于上述现状，都对这类资产管理束手无策。作为酒店投资最大的主体，房地产开发商进入到了进退两难的境地：一方面存量资产已经进入更新改造时期，继续持有，需要进一步投资改造，有些生存都成为问题，年经营收益无法覆盖融资成本和改造支出，更别说资产保值增值；另一方面变现能力在目前资产回报低的状况下极其低下，缺乏有效的退出机制和合理的退出回报。

同时国企央企对资产回报的最新要求，也已经让这些存量资产逐步蜕变成不良资产。每年年度资产管理考核成为一大难关。加上近几年地产开发商连续暴雷或逐步退出地产行业，主营业务盈利能力下降，缺乏进一步资金的投入用于更新改造，过往酒店收益微薄，也进一步让投资回报遥遥无期。原设计和功能面临新消费群体的消费观念和新生酒店的设计与功能变革的挑战，已经缺乏了竞争力，逐步出现持有业主进入资产更新投资焦虑期。预计近年大量存量资产将进入交易市场或重新评估未来存在的价值，急需找到资产持有的有效途径或处置的出路。

以上状况，已经成为中国酒店投资的全国性现象。如何走出困局，中国饭店协会经过国家标准委员会授权，组织了全国酒店及其他行业如金融、法律、酒店建设和运营的专家，正在编写《中国住宿业资产管理能力评价标准》的国家标准，希望通过分析梳理现状和总结历史经验，借鉴国际先进的酒店资产管理手段，从投、融、建、经（管）、退全生命周期角度，建立一套评价体系，并将配套一系列提升资产管理的评价方法和改进措施。希望能帮助行业扭转困局，走出困境。

行者老夏将在后续发表系列研讨性文章，从投资（含定位和规划设计）、建设开发（含更新改造）、经营管理等三个阶段进行探讨，希望能给正在从事酒店投资和运营的同行带来思考和借鉴。并将会通过提供咨询顾问、项目技术支持等服务方式来帮助有需要的投资人，中饭协也正在组织有经验的投资、建设、运营、资管和金融专家，帮助业主提供企业辅导，在最佳时机酒店投资进入和退出变现，持有期收益提升，以实现酒店资产最佳收益。

我们的目标是让酒店投资在投资前正确规划、定位，并通过恰当的经营管理和合适的退出时机和退出机制，确保酒店投资回报高于同期融资成本，并获得合理投资回报，优质项目达到10%的静态初期投资回报，实现酒店投资可持续发展，让其成为投资者可传承的优质资产或通过资本运作获得盈利。我们的愿景是成为酒店投资人的好帮手，让酒店投资成为一门好生意。

期待通过各位同行及相关专业的共同努力，恢复酒店投资的本身价值和原始形象---稳定现金流、可持续创造经济和社会价值、树立优质企业形象及带来家族尊贵地位，成为可传承的优质资产。