2022酒店甩卖潮资产底层价值和规律分析

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中国酒店资产格局正发生着深刻的变化，在看似迷雾丛生的前方，我们需要梳理酒店资产价值及组合的脉络，只有把握根基所在，利用规律，才有可能安全的穿越周期。

随着疫情的波动，叠加中国房地产市场的监管规则转变，整个中国酒店资产出现了一大波甩卖的风潮，这个风潮从2020年底开始，在2021年逐渐释放，笔者预计在2022和2023年度会有一波新的酒店资产出售风潮到来，这本身就是酒店业周期规律所致，也有酒店业主是因疫情影响带来的流动性出现问题，这些因素的叠加会在疫情波动的背景下被持续强化。

2022年年初，曾经有央企接盘数家民营或者股份制房地产商酒店资产的传闻，这在政策层面进一步证实了酒店资产出售风潮的存在，某种意义上也是解决中国酒店资产集中度的过程，属于行业在市场指导下完成挑战的一个规定动作，政策因素主要是一个引导和促进作用，我们期待着新的酒店资产交易落地，进而形成新的酒店资产投资人格局。

我们知道酒店资产是资本密集型投资的结果，尽管在中低端市场有很多租赁物业改造的酒店，但就实际情况来看，酒店业的“重”资产属性一直是酒店业发展的基石，只有重资产投资发生新的变化才会导致酒店业在成长性上获得资本的支持。

投资酒店资产是和酒店资产品质密切相关的。同样的酒店资产，其资产的品质受到酒店资产物理周期的影响，也受到酒店营运管理特点的影响，这两者相互影响的结果就是酒店资产的资本支出问题，也就是基于酒店稳定可持续营运所需要的后续投资。这个问题其实是酒店投资人最容易忽略的问题：酒店投资是一个涵盖酒店资产物理周期全寿命的过程。

开始是酒店的购置成本（建造成本），后者是为了保证酒店的稳定营运而必要的对于酒店资产进行的维修和改造，这其实就是就酒店投资的又一个部分，也算是酒店资产的持有成本。

基于酒店营运期间酒店资产的持续投入（资本支持的出现），酒店资产的品质将主要从两个方面来表达：设施设备的适应性；酒店功能空间的经济性。

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假设我们将酒店的空间分为：可以支持产生收入的如收益空间（客房，餐厅）；便于酒店营运的后台空间，以及保证酒店品质的公共空间（电梯厅，大堂，建筑内部廊道等）。这样大致得到一个酒店资产的基本品质判断：酒店的收益空间对应的建筑面积要超过酒店总建筑面积的50%，否则不论怎么经营，酒店资产的收益水平都是可疑的。（这一点用坪效就可以清晰地解释）

另外一方面，设备选型设施的规划和设计直接相关，必须全寿命考虑，同时还要考虑机电设备的功率输出稳定和经济性的兼容，这其实不是一个简单的问题，尽管有成熟技术但是如果选型不当所带来的顾客投诉远远超过你的想象。并且在实践过程中，酒店员工也会痛恨这些营运设施，这也是营运设施和设备最容易被毁坏的原因。

对公共空间来说，这个空间在塑造酒店的品质，是消费场景的格调以及品味所在，也是投资成本较高的部分。但是就实践来说，如果消费者或者住客不愿意为这个场景买单，过度的投入都是无效的，这背后暗和经济学上的投资收益递减规律。奢华的界限是趣味而非奢靡，这朴素的道理其实是总会被人遗忘的审美。

基于以上三点，酒店的改造或者说资本支出可以是主动型的（基于酒店坪效的提升而做的功能分区改变或者修改，甚至弃用）；也可以是被动型（基于酒店坪效的稳定条件下，尽可能少的资本支出策略）；甚至可以是掠夺型的（酒店进入装修改造周期前的半年，尽可能多的使用酒店），这三种策略都没有对错，只有资产所属的物理周期和经营周期的不同带来的变化。

因此处在不同物理周期的酒店资产有着完全不同的资产品质特点，这意味在不同阶段，同样一家酒店的资产价值是不同的，这个推论对于我们理解酒店投资的周期策略变化具有深刻的实践意义。

酒店资产因为所处地域的差距，使其资产的收益具有上限，这个上限就是酒店资产在酒店营运模式下的直接收益表达，这种表达具有鲜明的地域。而某种意义上酒店管理品牌的存在价值正好是：尽可能达到或者超越这个区域市场的加权平均收益水平，使得酒店资产的收益率在统计意义上处于高于市场加权平均曲线的阿尔法区间。

笔者在过去实践中经历过这样的场景，一个奢华酒店的资产收益水平超过市场加权平均水平的5倍。这似乎让人眩晕，但是背后其实就是酒店品牌取得巨大成功，这也是酒店品牌和酒店管理公司可以在市场上发展的基础和价值源泉。

假如我们把这些地域差别按照门户城市（一线）、区域枢纽城市（二线）、区域中心城市（三线）、地域中心城市（四线）来区分，酒店资产的收益表现会呈现明显的差别，这些差别使得酒店资产可以被分为核心资产、价值资产和补充性资产，这在配置酒店资产时是一种非常有效的资产组合策略。

核心资产的的特点在于其营业收入的稳定性，使得资产的价值溢价非常明显；

价值资产的特点则在于资产和周期的相关性更高，易于捕捉经济周期的收益红利，性价比更加稳定；

补充资产则是一种边缘化的选择，其作用可能是对抗资产组合的市场季节性波动而做的配置（比如淡旺季相反的资产，会有效对冲酒店资产组合季节性波动）。

这些收益特点其实就是资产品质的经济解释，它不仅仅和酒店资产的物理周期有关，更重要的是和酒店资产所在地区的经济周期和特点密切相关。某种意义上对于地域性差异的理解是酒店投资国际化乃至全球化最重要的基本常识。

当下正是中国酒店资产重组和集中的时间窗口，我期待着中国酒店投资人可以打造一个具备全球化视野的酒店资产组合，这种全球视野本身就是基于对酒店资产价值的深刻理解而产生的远见。对应的，酒店品牌的扩张同样可以借助这个投资人的投资组合策略脉络完成国际乃至全球化的布局。

中国酒店业正在周期和疫情的沼泽中蹒跚而行，越是在这样艰难的时刻，我们越是要保持一种信念，那就是价值是业务发展和扩张的源泉！我们要坚信现代酒店业过去120年都不曾概念化的东西，而不仅仅是追逐那些概念性的新变化！