酒店资产组合管理如何对抗风险

来源：综合网络 侵删

“依据已有酒店资产组合的特点合理的选择新增酒店资产或者投资可以实现资产业绩的分散化，以及资产价值的优化。”

按照产业经济学的理论，任何产业的竞争结果都将导致两个维度的集中化：资产的集中和市场份额的集中。这种集中化的驱动力是经济的规模效应，亦即生产达成规模会使得固定成本摊销下降，产品的边际利润率提高，形成经济规模效应：确定规模之下的最优成本产出。

按照酒店业投资研究的惯例，单体酒店的房间数同样存在一个规模效应问题，也就是既定的ADR 水平之下，多少出租率可以覆盖酒店的固定费用？多少出租率可以达成盈亏平衡？在这个平衡之后，每销售一间客房在扣除直接成本之后，其毛利即为利润（规模效应开始发生作用），因此适当的规模本身就是使得酒店具备利润贡献的基础。

据此，我们回望中国酒店业，仅仅就854家五星级酒店而言，其业主的分散程度是高度离散的，这种离散的主要表达指标是：排名前十的业主所拥有的的五星级酒店数量甚至不到350家，这背后的意味着就酒店行业而言，整个酒店资产的规模效应严重不足，同时也带来一个问题，酒店资产组合管理一直被忽视。

一定程度上，酒店管理公司的酒店资产组合管理的实践是远远领先于业主的，我们只要将一份管理合同理解为一组关于管理费收入的现金流，那么整个酒店管理合同就是一项资产，在多品牌、多数量的作用下，酒店管理公司面对的其实就是一个酒店管理合同（资产）的组合管理问题。它不同于收益管理，其实是一个非常讲究战略的资产布局和组合问题。

另一方面，对投资人（业主）来说，拥有更多的酒店，酒店的类型、规模、品牌如何组合达成稳定的业绩收益水平？这个收益水平和市场可能的合理业绩之间的关系问题就是酒店资产管理的核心任务。

尤其重要的是，对于资本密集投资所形成的资产，其资产价值所面临的风险同样严峻，这种严峻的表现就是资产贬值，通过有效的资产组合管理手段可以一定程度上规避或者对抗这种资产贬值的风险。

事实上，这一开创性的研究起始于1952年，哈里.马科维茨在他的学术论文《资产选择：有效的多样化》中，首次应用资产组合报酬的均值和方差这两个数学概念，从数学上明确地定义了投资者偏好。第一次将边际分析原理运用于资产组合的分析研究。这一研究成果主要用来帮助家庭和公司如何合理运用、组合其资金，以在风险一定时取得最大收益。在研究中，马科维茨通过严谨的实证研究，用数理统计的研究方法引入资产组合管理，证明了资产组合的有效性和科学性。这也使得资产组合管理成为一种金融和投资的基础理论。

简言之，在风险确定的情况下，投资者的投资组合选择可以简化为两个因素间的平衡，即投资组合的期望回报及其方差。风险可以用方差来衡量，通过分散化可以降低风险。投资组合风险不仅依赖不同资产各自的方差，而且也依赖资产的协方差。这样，关于大量不同资产投资组合选择的复杂多维问题，就被约束为一个概念清晰的简单二次规划问题：均值－方差分析。

我们都知道特定酒店资产的收益水平都将受到资产所在地域的酒店资产收益水平的限制（没有一个地域的酒店资产收益是无限的）。受到市场周期影响之外，地域的季节特点因为干扰了市场客流而导致资产收益存在季节性波动（这是一个特殊的市场风险），这个波动在一个财年之内可以得到清晰的表达。同时由于酒店资产的物理周期（资本支出周期）的影响，这些风险因素的叠加会经过酒店资产加权平均收益房价得到表达，而特定酒店的业绩和这个市场平均收益房价之间的差是正值还是负值就是酒店资产管理的一级任务所在：你的酒店资产收益是高于市场加权平均水平还是低于市场平均水平？

假设酒店投资人拥有两个以上的酒店，因为季节的反差可能其及季节性特点会存在互换的特点，这时候两个酒店的资产组合将会因为这个风险的对冲而达成一种相对平衡的稳定性。换句话说，依据已有酒店资产组合的特点合理的选择新增酒店资产或者投资可以实现资产业绩的分散化，以及资产价值的优化。事实上，这正是酒店资产组合管理的关键指向。

实践中，单体酒店投资的功能分区其实就是一个简单的资产组合问题，我们假设酒店的总建筑面积是一个常数，但是其功能分区我们按照产生收益的收益面积，保证品质的公共面积，以及营运需要的后台面积进行分类，因为各个面积的造价不同、权重不同，带来的挑战就是我们需要一个最优解：尽可能大的受益面积，符合品牌要求的公共面积，满足营运需求的后台面积。

同时这个最优解还将受到资产效率最优的约束（投资成本和净收益最优），事实上这就是一个确定的资本成本之下，最优酒店功能分区的解集（可能同时具备好几个方案都可以达成最优），而关于未来资产价值的判断（假设高星级酒店资产价值优于低星级酒店资产价值）将成为最终确定这个面积分配的关键要素。

图片

我们还会遇到一种情况，一个商业综合体的开发，酒店资产只是其中一部分，附带的还有写字楼，商场等资产，如果按照整个资产属于商业不动产投资，按照每平米坪效进行组合，同样可以参考马科维茨的资产组合管理理论进行优化，得到最佳的酒店资产配置体量，使得整个资产组合的价值最大化（收益最大化）。

以上三种模式是最常见的酒店资产组合管理场景，非常遗憾的是，依据笔者20年的从业经验，具备这两种酒店资产组合管理能力的公司凤毛麟角，因此中国酒店资产管理在下一阶段的挑战就是：资产组合管理，需要从理论到方法的变革和提升。

在这个视野之下，无论是单一酒店项目，还是综合体中的酒店项目，乃至跨地域和市场的酒店资产包的组合管理都是整个酒店行业需要具备的常识和基本视野。

在时代旋律经常变奏展开的当下，我们不仅仅要关注酒店行业发生变化的地方，还应该高度关注那些不变的东西，可能这也是一种应对变化的优势策略，但是任何策略的实现前提都是一致的，那就是你得达成一种有效的认知水平，在此水平之下，从容面对就是相对简单的事！你不需要知道风从哪里来，你只需要知道升起哪一面帆可以让你乘风破浪达成梦想就好 ！