开酒店风险评估分析

来源： 综合网络  侵删

近日，艾媒发布《2019中国酒店行业发展监测与商业投资决策分析报告》，报告分析了2018-2019年中国旅游业大力的发展从而带动了酒店业增长，经济型、中高端、甚至是民宿各等级住宿均呈现增长趋势。然而，随着消费者对住宿要求的期待值不断上升，中端型酒店已经取得经济型酒店，成为商旅住宿最大需求，而增长率位居各档次酒店榜首，高达15.7%。

通过报告可以得出中端酒店是现在最具投资价值的酒店。其实，这一点相信大家都体验到，现在出差旅游周边的朋友基本会选择中端酒店或以上的酒店来入住(除非当地没有)。

开酒店风险评估

当投资者确定选址之前，就需要对该位置做一个详细的投资分析报告，主要内容包括了投资预算、毛利测算、纯利测算、投资回报周期分析等。

酒店投资预算

投资酒店之前必须做好酒店的定位，包括产品定位、市场定位、酒店档次等。不同的物业、品牌、装修档次，都会对投资预算产生影响，而这一个定位最好不是自己想要怎样的酒店就做怎样的酒店，是应该结合当地就经济水平，周边酒店挂牌价格及档次等全部客观因素而决定，例如：一二线及旅游中高端酒店、三四线城市适合经济型酒店。一般情况来说，中端酒店一间房投资预算在5万到15万之间，而经济型酒店一间房投资预算在3万到8万之间。

这个费用是已经包含了大堂、走廊等公摊所需要的费用，因此如果我测算这部分的预算只需使用单房预算×房间数即可得到一个大致的价格。

如果投资资金充足，而又遇到整栋物业出租的情况，特别是核心商业地段的综合型独栋物业，把整栋物业都拿下是最聪明的选择。低楼层或裙楼部分可以高价出价，我们经常看到很多酒店会有一些餐饮、便利店等商店，这样除了摊薄客房面积的租赁成本之外还能完善酒店的生活配套。

酒店收入预估测算

酒店收入预估测算建立在对物业周报市场调研之后，通过对周边酒店进行的调查和商业环境综合评估分别得出预期房价和预估入住率，这两个重要指标是决定收入重大因素。一般我们通过这个两个指标测算出毛利，酒店毛利=房间数×房价×入住率×365。除了入住收入之外，还有其他收入，比如用品收入、会议室收入、广告收入等，这些比较难于预估，一般预估时候先忽略。

酒店投资回报测算

酒店投资回报测算要通过收入、运营费用、物业租赁成本、营业税等一些数据才能测算出来。

运营费用比较难于预估，不过我们可以用行业标杆来做数据参考。比如中端酒店品牌维也纳酒店的单房日运营摊销成本(包括员工工资、能源水电费用、消耗品等)在110元-120元左右，而经济型酒店汉庭酒店在50-70元左右，每一个连锁品牌也都有内部概算标准，与实际运营情况差不了多少。

如果觉得很难算清，只想了解大概费用的话，我们只要剩40%即可，现在酒店行业纯利基本是40%左右。

有了纯利，我们就可以计算回报周期，一般中档商务酒店回报期5年左右比较合理，如果通过测算后回报周期小于3年基本上与现在经营较好的酒店品牌持平，但是如果回报周期大于五年的项目就属于低回报项目，投资价值不大，需要谨慎考虑是否要变更选址。