投资酒店宾馆如何避免风险事项！

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开宾馆属于固定资产投资，当然现在有很多酒店加盟是属于轻资产投资，主要区别在于物业是不是属于自己。虽然开宾馆属于低风险投资品类但是只要是生意就必定会有风险，那么我们今天先来做开宾馆的风险分析同时提供一些常见的解决方案。

1. 开宾馆的风险分析——选址

但凡是开店选址是最重要、最重要、最重要(重要的事情说三遍)。第一次做生意的对选址往往不够重视，会把精力集中在产品上，就算产品是无懈可击没有人知道就等于零，大家经常看到线上各种各样的广告，广告作用就是为了宣传产品。但是去到线下时候，我们考虑周边是否适合开宾馆，如果周边没有办公住宿商场等一些吸引人群聚集的环境，很难保证宾馆的收益。您有可能会觉得可以通过营销或线上推广来吸引入住人群，但是我可以告诉您这样做成本和精力远大于一个优秀的位置，甚至还不如一个优秀位置不做任何宣传的效果。

2. 开宾馆的风险分析——租金压力

租金是一个决定是否能盈利的重大因素，现在业内公认的平均租金一线城市黄金地段2.5元/平/天，一线城市普通商圈1.5元/平/天，二线城市黄金地段2元/平/天，二线城市普通商1元/平/天，三线城市核心商圈0.6元/平/天，四、五线城市核心商圈0.2元/平/天，如果高于这个价格就不要考虑了，亏损风险很大。

3. 开宾馆的风险分析——入住率

入住率是一个宾馆生命线，盈利亏损全看入住率，业内 公认入住率公式是100%-120%，2年内回本;75%-85%，5年内回本;50%-65%，维持成本不亏损;50%以下存在亏损风险。我们可以通过各类活动方式提升入住，包括选择加盟获得会员输送，又或者入驻美团、携程、去哪儿等一些线上预订平台，简单来说要客源不断。

4. 开宾馆的风险分析——二次入住率

如果是一家好的宾馆，住客感觉温馨舒适或服务到位的话绝大多数会选择二次入住，我们营业时候可以做好数据归类一段时间之后看看我们二次入住率有多少，如果太低就要了解宾馆内部是否存在不足的地方，如果检查完没有什么问题，但是二次入住率还一直提升不起来的话，我们可以做一些小活动来增强住客的粘合度，例如：以前7天酒店入住晚上可以免费领取牛奶，这样给消费者留下良好形象促进二次消费。

5. 开宾馆的风险分析——管理

三分靠经营七分靠管理，宾馆管理不是一件容易的事情，要不大学也不会开一个专业叫酒店管理的专业。如果大家想学好酒店管理可以看一些相关书籍或者请教一下同行，当然如果选择加盟酒店就可以忽略这个事项，现在成熟的酒店品牌基本都会给您配备管理人员帮忙运营酒店。

宾馆风险管理就是通过对风险的识别、预测和衡量、选择有效的手段，以尽可能地降低成本，有计划地处理风险，以获得企业安全生产的保障。因而，要求宾馆在生产经营过程中，应对可能发生的风险进行识别，预测各种风险发生后将对资源及经营造成何种影响，如何规避等。

一、宾馆常见风险

(1) 财务风险

财务风险是与财务杠杆密切联系的，因为负债的财务杠杆利益是建立投资收益高于资金成本之上的，然而，在实际的生产经营活动中，很有可能会出现收不抵支或发生亏损。因此，在负债数额不变的情况下，亏损越多，宾馆资产偿还债务的能力就越低，财务风险也就越大。过度的高额负债，不仅需要支付巨额的利息，而且降低了宾馆的安全性和竞争能力，危及宾馆的生存与发展，最终将因无力偿还债务而破产倒闭。

(2) 股市风险

当公司没有负债或负债金额较低时，即使某一时期公司所处的经济环境发生衰退，造成公司息税前利润的减少，公司股票的每股收益也不会有太大的变化，但是，在公司过度负债的情况下，相对而言，公司股票的每股收益下降的幅度会大得多。因为巨额的利息支付之后，留给股东的将所剩无几。在这种情况下，要维持稳定的股利支付就比较困难。

(3) 筹资风险

随着负债经营的进行，宾馆继续采用负债筹资的困难就会增大，一方面，因为债权人在决定是否借款时，首先考虑的是借款宾馆的资产负债率。由于负债经营会使宾馆负债比率增大，对债权人的偿债保证程度降低。在此情况下，要使债权人做出继续借款的决定是很困难的。因而也就限制了宾馆以后增加负债筹资的能力，使未来筹资的成本增加;另一方面，由于负债经营的不确定性，很有可能到期不能按时还本付息，这样就会影响到宾馆的信誉，使宾馆信誉降低，而对于一个信誉不好的宾馆，金融机构或其他宾馆就不愿再给它提供资金，再筹资能力也就降低了。

(4) 融资风险

在现代宾馆中，采取了负债经营后，股东实际上就作为了债权人的代理人，能够决定宾馆如何使用借款。在这种代理关系下，债权人作为资金的实际所有人却不能支配这部分资金，可见他承担的风险和获得的收益显然是不对等的，因此，债权人为了保护自己的利益，就会在与借款宾馆之间的借款协议中加入某些限制条件。债券发行成本和限制条款的控制成本组成了负债融资成本，而负债就会增加这种成本。

二、避规风险措施

(1) 确定适度的负债规模

所谓“适度的负债规模”，就是指既能很好发挥负债经营的作用，又能规避负债经营所带来风险的负债规模。在确定适度负债规模时，注意应考虑以下因素。

1.资金成本任何一种经营方式，都是希望能以最低的成本换来最大的收益。

负债经营也不例外，而在负债经营的成本中也就包括资金成本。宾馆的资金成本是资金结构中各类资金的成本的加权平均数，即负债资金成本和权益资金成本的加权平均数。宾馆的资金成本是由负债资金成本﹑权益资金成本和比率共同决定的。在负债资金成本和权益资金成本确定的情况下，宾馆资金成本随着负债率比率的变化而变化。当资金成本最低时的资金结构即是最佳的资金结构，此时的负债规模也是适度的。

2.每股收益负债经营的目的就是想获得最大限度的收益，获得的收益越大，这样的负债经营越成功，其对应的负债规模也就是合理的。

而一般情况下，普通股股东收益大小是以每股税后净收益来衡量的。因此如果总的收益越大，那么普通股股东收益也就会越大。所以，执行每股收益标准就需要分析不同负债规模下的每股收益的大小，找出在一定收益水平下使每股收益最大时的负债规模，此时的负债规模是适度的。

(2) 确定合理的负债结构

1.宾馆的净现金流量

在一个宾馆的负债中，短期负债最终由宾馆经营中产生的净现金流来偿还，所以可用净现金流为基础来确定宾馆流动负债水平，进而确定宾馆的负债结构。在决策过程中，只要能保证宾馆在一个营业周期内需要归还的负债水平小于或等于该宾馆的营业净现金流量，这样，即使在该年度内宾馆发生筹资困难，也能够保证有足够的偿债能力，那么这种负债结构也就是合理的。

2.宾馆的销售状况

宾馆的销售状况对负债结构的确定主要体现在以下两方面。一方面，如果宾馆的销售程度稳定，说明宾馆在未来能够提供的现金流量较为稳定，资金可以顺利回收，可以较多地负担利息。因此，可适当多举借一些短期负债;反之，宾馆则应维持较低的短期负债比率，多借入一些长期负债，以尽量推迟偿还期的到来;另一方面，如果宾馆的销售收入增长速度较快，由于财务杠杆的作用，使得普通股每股收益的增长速度远大于销售收入的增长速度，那么外部投资者会对宾馆的前景看好，愿意继续投资。因此，补偿固定成本和利息支出的把握就大，这时宾馆可以适当提高短期负债的比率。

3.宾馆的资产结构

由于长期资产的变现能力差，短期资产的变现能力强，而流动负债要求宾馆能在短期内筹集足够的资金。所以长期资产比重较大的宾馆应少利用流动负债，多利用长期负债;反之，短期资产所占比重较大的宾馆，则可更多地利用流动负债筹集资金。

4.利率状况

由于长期负债的还款期限较短期负债比较靠后，不要求宾馆在短期内有足够的净现金流。所以当长期负债的利率和短期负债的利率相差较少时，宾馆一般较多地利用长期负债，较少使用流动负债;反之，当长期负债的利率远远高于短期负债利率时，则会使宾馆较多地利用流动负债，以便降低资金成本。

总之，宾馆负债经营，就必须承担筹资风险。宾馆应在正确认识筹资风险的基础上，重视筹资风险的影响，掌握筹资风险的防范措施，使宾馆既获得负债经营带来的财务杠杆收益，同时将风险降到最低，使负债经营更有利于提高宾馆的经营效益，增强宾馆的市场竞争力。

(3) 其他风险规避措施

1.控制人工成本：

控制人工成本，必然涉及到降低工资、减少福利待遇、减少员工数量等。这些措施和举动不仅仅是企业的事情，也牵涉到员工的利益关切，要恰当处理。

2.控制投入成本：

使用耐磨且经济的材料，从基本的小物件做起，控制成本。

3.选择适合地点经营：

北京、上海等大城市收益固然高，但市场份额已较满，且成本较高，建议开发新市场以谋求出路。

4.培养“一岗多能”的复合型人才：

“一岗多能”为宾馆缩减人员编制提供了途径，也为锻炼员工能力，培养合格的宾馆管理人员创造了条件。

5.利用品牌，服从管理：

利用自身的品牌优势，注重品牌认同，要服从其管理，吸纳宾馆管理人才，提高加盟店水准。