酒店投资“中端酒店”的优势分析

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“2019亚洲旅游产业年会”公布数据，截至2019年7月，中档偏上酒店、高端酒店和超高端酒店在2019-2025全年已签约新增客房数量同比增长分别为37%、8.2%和0.4%。可见酒店投资依旧火热，中高端酒店崛起，产品和服务定位更加理智。

更多关注酒店资产运营价值

目前我国住宿业从高速度增长转为高质量发展，住宿业与房地产的关系也在发生着变化，从地产配套住宿到住宿赋能地产，尤其是文旅地产的崛起，见证着消费升级的到来。

在此过程中，一个重要的标志在于业主方对于酒店投资逐渐趋向理性，业主方在建造酒店时更多关注到酒店的资产运营价值，而不单单是配套。

同时，住宿业早已不止最初单一的酒店住宿，已经向更加多元化的住宿发展，除了酒店的投资价值需要重新发现，更多存量非标住宿资产的价值也等待被挖掘。

近期，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道、南开大学旅游与服务学院联合主办的“2019亚洲旅游产业年会”在上海举行，在年会同期举行的 “21世纪住宿业高峰论坛”上，上海外滩华尔道夫酒店业主财务总监曹俊指出，业主和管理公司的关系有博弈，但更多的是合作。双方可以共同探寻如何把蛋糕做大，特别是对于一些已经经营了很久的酒店，需要思考是否还要投入，是否还有增长空间。除了做大蛋糕，还应思考如何顺应时代的发展，来改变、提升资产的价值，包括关注科技进步、财务准则和税务制度的变化对于酒店运营和资产管理的影响。

中档酒店投资“遥遥领先”

酒店业作为住宿业中最传统的业态，在投资体量和成熟度方面都最为领先，因为其具备较为稳定的投资价值。

仲量联行今年4月发布的一份报告显示，2018年，大多数中国城市酒店的平均可出租客房收入(RevPAR)大幅增长，成都等主要门户城市的RevPAR同比增长19%，北京、重庆和天津的RevPAR增长也超过10%。

但是随着酒店业竞争日趋激烈以及外部因素的影响，酒店业的增速也发生着变化。STR global北亚区经理刘博在会上指出，中国大陆地区，今年以来市场表现未能再现2018年的光彩，甚至感到一些压抑，入住率和平均房价在今年的前7个月出现了同比下降。STR global数据显示，截至2019年7月，大陆地区酒店RevPAR为294.91，同比下降3.5%，入住率(OCC)为65.35%，同比下降0.8%，平均房价(ADR)为451.29，同比下降2.7%。

“大家希望今年最后一个季度，特别最后两个月能为酒店业带来一些好的消息。”刘博表示，目前酒店业中国内地市场增速在放缓，但下跌阶段不要悲观，可以期待下一轮反弹。

从新增供给的级别来看，高端和中档偏上酒店竞争将更加激烈。截至2019年7月，中档偏上酒店、高端酒店和超高端酒店在2019-2025全年已签约新增客房数量同比增长分别为37%、8.2%和0.4%。可见酒店投资依旧火热，中高端酒店崛起，产品和服务定位更加理智。

对于投资热度，仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮也指出，近两年来，尽管中美贸易紧张局势仍然继续，但中国还是仅次于日本的第二大酒店流动市场。在亚太区2019年上半年的酒店投资总额中，中国贡献了25%，绝大部分的酒店交易集中在北京和上海。

仲量联行的相关数据显示，在中国内地酒店交易市场上，在2018年、2019年17宗交易中，7个涉及到改造用途，16个由境内公司收购，其中包括了今年第一季度京东以27亿人民币收购了北京翠宫饭店，计划将这个饭店改造成办公楼和创新中心。

陈玲玮预测，2019年开始，投资者在预测亚太区酒店收入增长空间时会谨慎一些。其次，由于大量的资金有待配置，加上旅游业的行业预期比较乐观，相信越来越多非主流的酒店投资者，如私募基金和一些保险基金将会开始在亚洲寻找投资酒店的一些项目，以满足他们收益的要求。

国际大牌不再是唯一选项

对于投资者，除了关心旅游和住宿行业的发展前景，住宿业作为他们的资产配置项目，最实际的莫过于眼前投资标的的成长性和资产增值空间。而业主方作为主流投资者，以重资产投入，更加渴望项目能有健康的现金流，并能帮助物业保值增值。

更多业主从资产管理的角度出发进行酒店品牌的选择，传统意义上的国际大牌已经不再是唯一选项，发掘自主品牌价值成为了一些业主的方向。

保利酒店管理有限公司副总经理蔡荣辉表示，保利对于酒店品牌的选择是开放的态度，更多地看重品牌能给项目带来的商业溢价，没有刻意一定要选择哪一个品牌。

“前五年我们对国际品牌比较看重，随着我们跟国际品牌的合作，逐渐建立自己的终端预订系统、自己的渠道，现在也推出了自己的品牌。所以我们越来越多的把核心的好位置给自己的品牌。这也是我们下一步慢慢发展的方向。”蔡荣辉说道。

金茂(中国)酒店投资管理有限公司总经理助理顾轶骏也指出，两年前金茂开始重新做了战略的发展方向，成立了自己的轻资产管理公司，采取轻重并举的策略。

“这个策略之下，我们的逻辑跟别的做轻资产公司的不太一样，我们不是纯粹做轻资产的品牌，我们希望看到中国商业资产提升的价值所在。重资产投资在某些阶段需要轻资产的管理逻辑来做我们自己的品牌。我们更多从资产管理的角度，配合重资产的资产价值的提升，用我们自己的管理团队来做这部分的工作，国际品牌不是万能的。”顾轶骏表示。

可见越来越多业主开始做自己的品牌，挑战传统的国际酒店和本土酒店品牌方。业内既有保利酒店、金茂酒店、宝龙酒店这样，只是通过推出自己的轻资产管理公司和酒店品牌实现“轻重并举”，也有万达这样卸下酒店重资产，开启品牌轻资产模式。

这种情况对于酒店品牌方来说是巨大的挑战，酒店品牌也不再满足于纯粹的轻资产。

由于整个酒店行业的竞争比较激烈，一些酒店品牌在开拓核心市场的时候，会走向重资产的策略，来设立他们的旗舰店。

但即便如此，酒店品牌方要实现规模的持续扩张，还是需要与更多业主方合作，如何帮助业主实现理想的投资收益率成为酒店品牌方绞尽脑汁思考的课题，业主和管理公司的关系也愈加微妙。

“业主与管理公司原来比较多纠结于运营管理。但是如果放到资产管理层面，从投融建管退的角度，投资的时候就要考虑到在未来的运营过程中间能不能有足够的现金流来维持它的运营。从投资回报角度来讲，一定不能忘了最后一大笔的转让收入。如果没有全生命周期的思考，很容易忽略。我始终认为对酒店的投资是很好的资源配置项目，所以我们要关注整个生命周期的现金流。”一位资深业内人士认为。

酒店投资的20年演变史

酒店投资是如何演变的?未来20年，它又将会有什么变化，是不少业主方、物业主以及投资人关心的话题。

酒店投资绕不开单体酒店，因为中国酒店的品牌连锁化仅仅20%左右，意味着市场上单体酒店占到酒店数量的80%。

据了解，中国经济型酒店始于1997年的锦江之星，现在已经有22年历史。在消费升级的大趋势背景下，2018年我国国内旅游人数超55亿人次，中国公民出境旅游人数14972万人次，入境旅游人数14120万人次，这是一个巨大的市场。单体酒店也在20多年的发展过程中，已经从以旅馆为主的基础级酒店发展到现在的高度细分化。中国现在的单体酒店从经济型的家庭旅馆涵盖至五星级酒店，跨度之大，可以毫无疑问的说，这群酒店是中国酒店业的主力军。

2002年开始的连锁潮，在当时主要出现在地级城市。但现在是全国开花。中国已进入中等偏上收入社会，大力发展文化旅游双重支柱产业，一个最大的区别就是原来的地级城市变成了红海，现在进入了下沉的蓝海城市。

这里面还有近10年，投资国际国内高端品牌热潮的历史。但2017年后，也开始逐步降温。

近两年来，投资人似乎更青睐于“中档酒店”，或许众多单体酒店最容易升级为 “中档酒店”，迎合消费升级下的市场需求。

当前，单体酒店已成为资本投资的一片热土，这被很多人认为与互联网的烧钱模式相似，不免引来市场的忧虑。因为投资酒店再也不是加盟、连锁、疯狂烧钱就能挣钱，里面的学问会很多，未来20年，酒店成为什么样子?投资更有“钱景”的酒店品牌，都是值得深入研究。不过，无论投资什么类型的酒店，有一点是毋庸置疑的。那就是未来的酒店还是要靠服务才能够生存。市场已不需要那么多千篇一律的连锁酒店，未来的酒店会是非常个性化的市场。