一、非常规的盈利能力及原因

1、附带房地产销售模式；

2、点状供地拿地模式；

3、租赁装修投资模式。

二、海南省酒店案例

1、2020年三亚星级酒店投资回报率11.64%

利润总额4.73亿元、营业收入19.19亿元；

固定资产原值40.62亿元、净利润率24.65%；

静态投资回报率11.64%。

平均房价682.46元、平均出租率47.73%；

每间可供房收入325.74元。

2、海南酒店投资回报快的重要原因

《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》2016年8月施行；

产权式酒店出售的客房数量不得超过客房总数的70%；

硬件不低于三星级；销售按客房套内建筑面积，不含公摊；

土地属于商服用地；已营业的非产权式酒店扩建不适用。

3、2020年公布的出售案例

亚特兰蒂斯1004间别墅、公寓2019年售出984间；

其中，197间别墅售出190间，807间公寓售出794间；

出售的收入34.336亿元；

息税折旧摊销前利润EBITDA同比上升79.9%。

4、产权式酒店出售的利弊分析

从短期看，投资回报快；

从中长期看，减少了资产，也减少了中长期效益。

三、裸心谷投资回报奇迹的秘密

点状供地模式使建设用地仅占总用地8%；

建设用地选点30.45亩，总用地380亩；

湖州德清裸心谷2007年入户，总投资1.5亿元；

与村民签土地流转50年，每亩每年500元，每5年递增10%。

四、租赁装修投资和不动产投资

1、租赁装修投资模式

租赁装修投资的酒店投资回报快，

但是租赁酒店是没有估值的，投资回报的是租赁资金和装修资金，自始至终与资产无关。

2、不动产投资模式

不动产是高端酒店的进入门槛，相对于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁物业大额投入装修经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

不动产投资的酒店在投资回报以后继续持有酒店资产。

3、还贷、折旧、摊销是不动产投资亏损主因

酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。

住宿业亏损包括经营亏损和财务亏损。陷于困境的酒店一是经营亏损；二是现金流增长低于贷款利息增长。

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

五、中国五星级酒店投资回报

年度酒店数/投资回报率/静态回收期

2010年595家/4.00%/25年

2011年615家/3.97%/25年

2012年640家/3.12%/32年

2013年739家/1.59%/63年

2014年745家/0.30%/333年

2015年789家/0.95%/105年

2016年800家/2.24%/45年

2017年816家/3.23%/31年

2018年764家/3.79%/26年

2019年822家/3.17%/32年

2020年820家/-1.72%/——

六、全面评估酒店的投资回报

赵焕焱评论：中国酒店有八层皮可剥，马克思关于资本要从一头牛身上剥下两层皮也黯然失色。

第一层皮：招商的彩礼，以表皮获取地皮，因为承诺建酒店而拿到地皮。

第二层皮：抵税的神器，酒店巨额投资抵充了可观的所得税。

第三层皮：品牌溢价层，高大上的酒店品牌提升整个地块价值。

第四层皮：抵税第二春，酒店开业后的折旧、摊销进一步抵充所得税。

第五层皮：资产配置，黄金价格150年上升67倍、最近16年上升5.36倍：一盎司黄金的价格：1866年狄更斯时代20美元；1944年7月布雷顿森林体系规定35美元；1971年黄金与美元脱钩；21世纪初250美元；2016年9月1340美元。

第六层皮：投资回报，对酒店本身投资回报的要求。酒店已经剥了五层皮的事实已经被忽视，现在知道了疼痛的味道。

第七层皮：品牌输出，建立独立知识产权的酒店品牌，对外全权管理或特许经营，继而上市，以后的发展就看修炼的程度，前途无量，不可估量。

第八层皮：酒店出让，不动产增值或者品牌溢价而出让。虽然剥皮权利丧失，但也最后一次剥了酒店的皮。

七、赵焕焱解读7个容易混淆的利润指标

1、主营业务利润＝主营业务收入-主营业务成本－主营业务税金及附加

2、毛利润＝营业收入-营业成本-营业税金及附加＝（主营业务收入+其他业务收入）-（主营业务成本+其他业务成本）-营业税金及附加

3、营业利润=毛利润－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益（－公允价值变动损失）＋投资收益（－投资损失）

4、利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出

5、净利润＝利润总额－所得税费用

6、GOP=酒店营业总收入-酒店营业总支出（成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用）

7、息税折旧摊销前利润EBITDA=净利润+所得税+利息+折旧+摊销