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投资人说 I 第75期
投资人 I 郝德强
门店 I 星程酒店（天津滨江道店）
品牌所属集团 I华住酒店集团
优势
关于星程，投资人郝德强表示其优势如下：
①结合自己的门店经营数据，郝德强表示门店实际数据与预测数据基本吻合，有的时候也会超过预期，觉得自己门店的经营数据、收入以及未来的发展后劲都比较理想。
②星程酒店设计简单大方，老百姓一目了然，比较通俗。客房宽敞，摆脱廉价酒店的压抑单调，给人舒适畅然心境;大堂等公共区域设计合理，且配有独特香氛营造高雅氛围。
③星程酒店服务设施完善。丰富的客房功能，周全的配套设施和服务，全面满足客户餐饮、会议、商务、休闲的不同需求。
④区域经理和店长比较认真、负责。酒店售价比较好除了星程品牌以及硬件的加持外，跟店长的能力离不开。
建议
对于品牌方郝德强提出如下改进建议：
①品牌方对门店支持力度有待加强。从整体看，门店处于爬坡期，业绩尚好，品牌方应多给予门店在收费、酒店排名等优惠。
②郝德强认为，部分供应链产品价格稍高，尤其是酒店易耗品，价格有下降空间。
投资背景
郝德强一直从事于酒店行业，曾加盟过华住旗下其他品牌。
2020年疫情期间，很多投资人还在观望时，郝德强觉得从商业角度来看最低谷的时候也是抄底的拐点，整个低谷周期也不会太久，便拿下这家位于天津核心商圈、歇业了多年的老旧单体酒店做改造。
选品牌时，一方面朋友的介绍，另外华住区域经理对物业的评估建议。物业位置处于相较核心的区域，想做一家中档酒店，对比了多家品牌后觉得星程可以接受小范围的改造，不用全部大改，相较而言性价比高，便选择了加盟。
投测满意度：5分
物业面积 I2876.7平
房间数I69间
酒店总投资额 I800万
投资回报周期 I 预估2.5年（预估）
开发人员服务水平 I 满意
针对投测期间开发人员的评价，郝德强表示门店的实际经营数据整体比预期高，也比周边同类型酒店好，预测回报周期与预估差不多，这说明开发人员专业水平高，预测数据比较准确。
前期预测：预测RP在240元，没有特殊情况下，预测能在2.5年能回本。
实际经营：2020年8月开业，年综合RP254元，年综合入住率104.1%；2021年4月综合RP300.2元，出租率103.2%。
筹开满意度：5分
单房造价 I 8万（不含消防等费用）
筹建周期 I 5个月（实际）
施工团队 I 自己寻找
预测施工周期6个月，实际施工5个月，但遇上天津疫情反复，无法开业。
预估单房关门投资在10-12万，实际做下来11.59万，跟预期差不多，如果不算消防等费用单房造价在8万左右。尽管是翻牌酒店，施工团队还是对墙体大部分进行了整改，并修改了房子格局的小部分。
施工团队由郝德强自己寻找，谈及选择自己寻找施工团队的原因郝德强表示：一是自己有熟悉的专业施工团队，自己团队也有专门的工程负责人；二是考虑到品牌方提供的装修材料价格，郝德强有些犹豫。
筹建过程中，品牌方会经常安排项目经理指导验收，工程服务人员认真负责，会对施工团队进行专业指导以及跟踪，对于工程中的小问题也比较重视，比如空气净化、厕所异味、空调的舒适度等，提高了酒店筹建效率。区域经理也会对其进行视察，对施工及时提出整改说明，施工团队严格遵守品牌方要求，整个项目没有出现较大的问题。
对于筹建，郝德强认为，可能有的投资人会埋怨品牌方在施工细节中过分挑剔，但在他看来，品牌方对施工要求高，做事细节到位，解决了酒店大量经营中的后顾之忧，值得肯定。
经营满意度：5分
单房运营成本I110元
RevPAR I 254.6元（2020年）
店长能力 I 好
门店2020年度平均入住率为104.1%，年度经营RevPAR为254.6元，酒店收益管理较好，实际经营超过预期。郝德强对经营业绩比较满意。
郝德强觉得，酒店售价比较好除了星程品牌以及硬件的加持外，跟区域经理和店长的能力离不开，自己平时在门店经营管理上花费很少的精力，主要是对外的一些关系维护上，其他的都是店长负责，比较省心。分析取得满意业绩的原因：
①店长门店内外的管理能力：
门店开业至今经历2任店长，第一任店长能力强，品质优良，后离开酒店自己从商。现在是第二任店长，郝德强觉得店长比较敬业、负责任，是一位对工作尽心竭力的年轻人。
在对内管理上，能够管控好人手，有时候餐厅或客房缺人，店长也会及时补位；虽然都是小事，但郝德强觉得小事做好了，酒店内部运营也就搞好了。
在对外应急事件上，店长也能妥善处理，一次酒店碰上整栋物业断电，水管泡水，物业联系不上，店长及时做好应急措施，确保了客人安全，门店生意受损较小。
酒店收益管理做的也比较好，能够把握市场行情，作出及时调整。一般不会晚上6-7点就满房，有时晚上10点也是酒店入住的高峰期，价格可以做高。
②区域经理和店长对提高客人服务的有效建议，投资人信任并且会选择性的有效落地。
在对客服务角度能够想到很多建议以及措施，自己觉得不错的，也会执行，比如购买机器人、夜床服务、赠送下午茶小点心等，这也换来了自己外地朋友住店后的肯定；
酒店经营中，郝德强认为，酒店收益管理以及服务很重要，尤其是餐厅等公共领域，保证酒店服务人员能照顾到每个客人，在细节处做到最好，是确保酒店营收和客人回头率的关键。
会员满意度：4.2分
集团会员占比 I57.8%
会员复购率 I 高
据郝德强统计，门店年均会员占比为57.8%，另外，酒店协议客占9.2%，OTA占27.3%，散客占0.1%。
对于售卖会员卡等促销政策，郝德强表示支持，并鼓励品牌方多开展这样的活动来扩大酒店收入。
另外，郝德强表示，品牌方对门店支持力度有待加强，所谓的支持力度即政策，从整体看，门店处于爬坡期，业绩尚好，品牌方应多给予门店在收费、酒店排名等优惠，让门店有一个喘息的空间。
供应链满意度：3分
采集价格 I偏高
产品质量 I 好
酒店大部分产品会在品牌方指定渠道统一购买。与市场价格相比，郝德强认为，部分产品价格稍高，尤其是酒店易耗品，包括洗发水、沐浴露等，价格有下降空间。
酒店产品质量较好，物流效率高，客人满意度较高。
访谈后记
在郝德强看来，好的酒店具有三个优势：位置，品牌及门店店长。这三个因素对于酒店营收来说都至关重要。
星程天津滨江道酒店的硬件设施配置标准较高，还拥有智能马桶、小冰箱、迷你吧等设备，这些费用也全都算到了800万的整体投入。很多投资人在酒店筹建时会考虑到成本因素，忽略了客人对必需设备高层次的要求，但郝德强认为，在经济条件允许下，对酒店设备的完善是非常必要的，增加设备使用寿命的同时提高客人舒适度，赢得客人心理，也提高了顾客回头率。
对于新的酒店投资人，郝德强建议，星程是一个值得被选择的酒店品牌，投资回报周期相对较短，且投资与回报成正比。在与周边的投资人朋友交流时，也会建议加盟星程品牌。
说明：文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。
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