干货丨产权酒店投资重点难点大解析

来源丨微信公众号「华美酒店顾问」

作者丨余悦

近年来，产权酒店在中国的房产市场上较为活跃，本文就产权酒店的概念、在中国的产生和发展过程、商业模式以及现阶段面临的问题做简要探讨。

一产权酒店概述

（一）定义

产权酒店(Condo Hotel)，是指房地产开发商将其开发的酒店按住宿单元(客房)分割为若干独立产权出售给小业主，由小业主委托专门的酒店经营管理公司在约定期限内统一经营管理，具体经营期限、收益模式及小业主可能享有的其他权益由双方约定。

（二）收益模式

小业主与酒店经营管理公司约定的收益模式一般涉及两方面内容：

 投资回报

分经营分红、保底回报+经营分红、固定投资回报三种，目前国内产权酒店市场绝大多数采取第三种投资回报方式。

以2013年成都推出的中航城市名人酒店为例，若签15年委托经营管理合同，1-5年固定年化收益为购房金额的7.5%，6-10年为8.5%，最后5年达9.5%。固定年化收益除以12按月份打入小业主的银行卡中。

对于尚未开业的产权酒店投资产品，合同一旦签订，酒店管理公司每月会按约定的收益乘以60%寄予小业主补贴，直到正常开业；对于已经开业的产权酒店投资产品，合同一旦签定，下个月开始就可以获得约定收益(约定年化收益除以12)。

 免费住宿天数

不同的产权酒店对此约定不同，有的不提供免费住宿，有的提供几天到几个月不等。

二产权酒店的产生、发展及商业模式

（一）产生和发展

产权酒店起源于20世纪70年代的欧洲，而在中国，产权酒店最早诞生于90年代的海南，当时房地产市场不太景气，开发商为了盘活楼盘，于是参照了国外的产权酒店经营模式，将手中的存量资产包装成可以委托经营管理的“假日住宅”。

此后，这一模式如雨后春笋般在北京、上海、广州、深圳等一线城市出现，并逐步发展到二、三线城市。

如今，产权酒店在中国已走过20多个年头，虽辐射面广，但由于相关法令配套尚不健全、易引发诸多纠纷等原因发展较慢。

（二）商业模式

 开发商

房地产开发商拥有酒店物业最初的全部产权，通过向小业主出让其部分或全部客房产权迅速回笼资金，并将酒店的剩余产权面积(如大堂吧、餐厅、会议室等)委托给专业的酒店经营管理公司统一经营，获取约定的投资收益及其他权益。

对于原本就有意向投资酒店的开发商，做产权酒店有助于迅速回笼资金。

通常，投资建造一家常规酒店需要几千万到及十亿不等的庞大资金，而其投资回收期相对于房地产开发更为漫长，约15年左右，这对投资商们来说较难接受。

此外，由于开发商兴建酒店多数都需要通过银行融资贷款，而酒店类项目在中国银行的贷款周期一般在10年左右，用10年的时间归还本息给酒店经营带来巨大的经营压力。产权酒店的产生，恰能解决投资回收期的难题。

开发商在酒店建成之初便可效仿住宅的销售模式出让酒店客房产权，快速回笼资金，用收回的本金偿还银行贷款，剩下的时间通过酒店经营只需兑现小业主的投资回报，以此获得比开发常规酒店更为高额的利润。

对于原本无意做酒店的开发商，尤其是旅游度假销售型物业，转换思路开发产权酒店, 恰恰迎合了购房者的心理诉求，即购房者购买房产后如果较少用于自住，则可以通过酒店形式出租获得收益，同时手头的房子还能实现物业升值，何乐而不为。

由于做产权酒店能使这样的物业更具吸引力，开发商也能更为迅速地将房子销售出去。

 酒店经营管理公司

酒店经营管理公司接受酒店产权人(包括开发商和小业主)的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。

与常规酒店不同，产权酒店的酒店经营管理公司需要和分散的小业主打交道，故愿意合作的高端酒店管理品牌较少。

目前市场上操作产权酒店项目较多的的管理公司多为国内不知名酒店管理公司，产权酒店为其提供了发展的机遇和平台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。

相较之下，2012年左右发展起来的途家则显得比较特殊，途家既能充当酒店经营管理公司的角色，针对度假和商务公寓提供品牌输出托管服务，同时也是中高端度假公寓在线平台。

 小业主

小业主先与房地产开发商签订一份房屋买卖合同并支付购房款，从而获得指定酒店客房的产权(不同的产权酒店项目对是否接受按揭付款以及如何按揭付款要求不同)，接着与专业的酒店经营管理公司签订一份委托经营管理合同，由酒店管理公司代为经营，从而获取约定的投资收益及其他权益。

小业主把产权酒店列为一种新型投资产品，势必是在对各种投资产品收益/风险比的表现综合比较后理性分析做出的选择。

三产权酒店现阶段面临的问题

一方面，产权酒店在市场上得到了一定的认可，另一方面，它在实际操作中也出现了许多问题。

1开发商

① 用地性质问题

按照国家有关规定，土地按用地性质分三类：商业性质用地，土地批租年限为 40 年，其中城市商业用地允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束，而传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。

此外，国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用旅游商业用地地，土地批租年限为 40 或 50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售；

综合类用地，即商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为 50 年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售；

住宅用地，土地批租年限为 70 年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。

中国的产权酒店只能打擦边球，先按照商业用地、商住综合用地或住宅用地进行报批，销售结束后再办理酒店经营的相关手续。

至于房管部门是否会以项目最终用途与用地性质不符为由禁止产权分割转让，各地政府做法不一，如果明令禁止，开放商可能将面临资金链断裂的巨大风险。

以北京市为例，根据市住建委《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，“2010年5月31日后，通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。”

② 预售问题

根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88 号)中第11 条规定："房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。"

由此看来，能否"售后返租"取决于销售硬件是否是"已竣工商品房"。

因此，期房销售阶段开发商若与小业主签订的售后返租协议，其协议本身并不具备法律效力，如果出现纠纷开发商的利益难以保护。

因此，以第三方(承租经营方)名义与业主签订售后返租或委托经营管理行同是规避风险的首选解决方式，这也是目前市场上的主流做法。

2酒店管理公司

① 酒店配套

站在酒店管理公司运营的角度，一间仅提供客房而无其他配套设施的高星级酒店在市场上是毫无竞争力的，为了要提升未来经营所带来的收益，酒店管理公司需要餐厅、会议室、大堂吧等休闲配套予以支持，而开发商为了迅速回笼资金，往往愿意做大能销售的客房，而非自身持有的公建面积。

因此，这个问题是开发商在与酒店管理公司探讨合作时常常产生的分歧之一。

② 小业主的使用权限

如果无法限定小业主的使用权限，酒店的正常运营便会存在很大隐患，进而影响酒店整体收益和其他小业主的利益。

就这一问题，以成都城市名人酒店为例，小业主与酒店经营管理方签订的委托管理合同明确规定合同期间小业主对其所购客房无自用权限，单方毁约需要支付10万元违约金。

③ 维修基金的使用和管理

按照常规，酒店三五年一小修，十年一大修，伴随而来的改造装修及设备大更换势必涉及大修基金的使用和管理，而关于这部分资金是由开发商、小业主还是酒店经营管理公司承担目前市面上的酒店委托管理合同大多未做出详细规定。

随着年限增长酒店设施设备的损耗会越来越严重，这直接影响着酒店在竞争市场上的综合竞争力，而这与酒店经营管理公司的运营成效和小业主是否能按期拿到收益回报息息相关，是产权酒店成功运营所无法回避的问题。

④ 周期性经营中的资金短缺

如果酒店经营管理公司在其周期性经营中出现了资金短缺，开发商或小业主是否能为项目提供资金支持，具体应出额度和可以调用的资金额度也是酒店经营方应该考虑的问题。

3小业主 

① 投资可行性分析

产权酒店投资门槛高，风险大，因此在选择投资项目时，投资可行性分析显得尤为重要。

站在地价的角度，酒店所处地段是否位于商业中心、交通枢纽区等直接决定了土地的增值空间和投资回报。

站在房产收益的角度，当地经济发展状况、城市规划、旅游业发展、酒店位置、酒店硬件配套设施和软件服务、酒店自身的定位、酒店品牌形象和酒店经营管理公司的水平决定了酒店未来的盈利能力。

② 产权证

开发商用于酒店开发的土地性质、当地政府对于产权酒店的相关规定以及开发商自身的信誉都会给小产权证的办理和发放带来风险，而这也是小业主应当注意的问题之一。

以2005年开业的杭州·建德外海月亮湾大酒店为例，按照2003年签订的《商品房买卖合同》，酒店的地块规划用途为商住楼，土地使用年限为50年，但合同又约定“受买人的房屋仅作住宅使用”。

由于房屋类型不对，产权证迟迟办不出，不少业主选择退房，只拿到了为数不多的赔偿款。

这种情况一直延续到2008年3月，直到小业主和开放商签订了一份补充协议，将房产性质由住宅变更为非住宅后，才最终取得产权证，由此产生的近万元费用却由小业主自行承担。

③ 经营和管理的监督

由于酒店管理专业性强，单个小业主在产权酒店的实际运作中无法实现对酒店经营和管理的监督，酒店方一旦声称经营不善，无法按期兑现小业主投资回报，信息的不对称或道德风险会给小业主带来投资风险。

④ 担保机制

开发商和酒店经营管理公司向小业主承诺的收益回报率,通常都是按照最理想的经营条件计算得出的。

酒店一旦经营不善，小业主无法获得约定的投资回报。

以北京延庆金色假日酒店为例，2003年酒店开业房产证下发之后，业主们不仅没有能得到开发商承诺的10%-30%的高额回报，每年的收益也由上万元减为数百元，由此看来，项目是否具有完善的担保机制显得尤为重要。

目前市场上的部分产权酒店都设有担保机制，有集团公司出面担保的，也有独立的第三方担保公司出面担保的，以位于北京珠市口的中欣戴斯酒店为例，提供由注册资金9900万的一家担保公司的承担连带责任担保。

此外，小业主在选择产权式投资产品时，还应当留意担保公司担保的是购房款本金还是收益，具体比例是多少，是普通责任担保还是连带责任担保。

如果普通责任担保出现债务纠纷,债权人首先应向债务人要所要欠款，当债务人表示自己没有能力归还时，债权人可以提出诉讼要求法院强制执行，仅当法院采取强制执行后债务人仍无法偿还债务时,债权人方能找担保公司所要赔偿；

如果是连带责任担保出现债务纠纷，债权人可以直接找到担保单位索要赔偿，如果上诉法院，债权人也可同时起诉债务人和担保单位，因为这两方同时有责任偿还债权人的债务。

因此，对于小业主而言，不轻信开发商的承诺、签署一份详尽的合同是防止风险发生的保证。

⑤ 产权退出机制

产权酒店属于不动产投资，投资周期较长，其流通和变现能力是投资者在作决策时应当考虑的因素。通过建立完善的退出机制，小业主在面临酒店无法实现承诺的投资回报或其它重要风险时可以及时更换经营者或回收部分投资款，最大限度减少投资风险。

以成都中航城市名人为例，在小业主与酒店经营管理公司签订的委托经营管理合同到期后，小业主可自行选择是回购(回购增幅按1%逐年递增)还是续约。