避坑！疫情后酒店转让暴增，如何避开酒店交易的5大坑？

酒店高参专栏作家王华强  深圳一城一筑联合创造人 

【酒店高参】疫情后，存量酒店的转让与接手有哪些坑？评估总价要怎么调整？酒店高参专栏作家王华强深刻总结从业经验为大家带来了他的观点。

据周边同行财报粗略反馈，2021年春节期间，⼤部分酒店春节小长假经营数据与往年同期相比，都欠理想。因此，我大胆预估有⼀波被新冠肺炎疫情深刻影响业绩回报的存量酒店对外转让不可避免。有鉴于此，我将复盘从业这些年与公司负责人业已评估的转让酒店项⽬经验。

这期⽂章，主要和⼤家分享：接盘⼆⼿转让酒店，需要栓紧的五大安全桩。

一、 转让费偏⾼

2020年疫情前，很多即使只有5年超短租期的酒店物业，单房转让费也要约5-6万，这个价格显然不合理。与单体酒店新装修单房投⼊7-8万相比，酒店投资人亲力亲为监督的装修品质更值得信赖。⼆⼿酒店转让价格由以下三个因素决定：

物业残余价值 

物业租期、租⾦、租⾦年递增、管理费、物业实际使⽤率，是构成物业残余价值的主要因素。物业租⾦高低与否可直接影响接⼿后酒店的盈利空间；物业租期长短与否，是决定接⼿存量酒店后是全部翻新或者部分装修的关键参考因素。这两者，是物业残余价值最直接的体现。

物业残余价值占总转让价格40%的权重，装修后残余价值和证件价值分别占30%的权重。物业残余价值不仅决定接手后新酒店的盈利⽔平，它的成本亦是酒店对抗未知⻛险（⽐如疫情）能力衡量标准的重要参考数据。更为酒店投资开发青睐的是物业成本低的项⽬，酒店装修和证件有重新投⼊价值和可⾏性更高，更值得玩。因此，可以得出物业的性价⽐，是酒店、⻓租公寓、⺠宿项⽬最优质的基因的结论。

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装修残余价值

存量酒店物业残余硬件装修品质，是接⼿后营收管理的基调。存量二手酒店硬件装修⽔平，是酒店客房收益管理最直接的参考依据。酒店装修价值品质感外显性强，可以直接通过现场评估。据个人评估经验，建议在评估存量二手酒店残余装修价值中， 可对标亚朵、维也纳国际这类中档定位的酒店品牌筹建标准，这些品牌的单房投⼊⾦额大约在12 万-14 万期间，经济型品牌酒店单房投⼊约在6 万-8 万之间。

证件价值

存量二手酒店物业持有的《特种⾏业许可证》、《公众聚集场所投⼊使⽤，营业前消防安全检查合格证》是最有价值的两个证件。从⽑坯房到达获得这两个证件的消防要求，费⽤⼤概为1000 元/ 平。酒店物业获得两个证件耗时费力，审查严格，所以它们是酒店是否合法经营的重要依据。没有这两个证件的项⽬，接手项⽬⻛险⼤，建议投资⼈谨慎。

后疫情时代评估总价要怎么调整？

项目总转让价格=物业残余价值+装修残余价值+证件价值。

疫情之前，可以按照这个公式评估转让酒店的转让价格。后疫情时代，不能完全按照这三个维度来评估酒店总体转让价格。

举⼀个笔者曾经与人提及的极端例⼦：深圳市罗湖区曾出现一家97间客房0转让费的项目。为什么会出现这样的情况？原来是因为该酒店项目持续经营不善，业绩长期亏损，才导致前任⽼板弃装修不要。因此，个⼈认为，需要在疫情前本评估核算公式前加上后期可能存在的亏损：后疫情⼆⼿酒店总体转让价格=物业残余价值+装修残余价值+证件价值+后续亏损成本。

⾄于亏损多少，在不考虑疫情负⾯影响下，可以根据以下三个因素考虑：

房租成本

疫情中几乎全中国地区的酒店房价均价出现断崖式暴跌，房租成本是酒店对抗疫灾的最有效“疫苗”。如果不能保证拿房成本有优势，投资⼈账面就需要有充⾜的现⾦流。否则，就会掉进酒店项目转让的坑⾥。

客房体量

在此次新冠肺炎疫情还没有彻底结束之前，只有“熬”才有可能看到明天的阳光。此时想要进入酒店行业接项⽬，个⼈建议优先接60-80 间体量的项⽬。凭笔者数年持续运营数据复盘观察与对比，可发现在均价出现⾏业集体跳⽔时，⼩体量的项⽬反⽽更容易活下来，因为⼩体量亏损的程度要远⼩于150 间以上⼤体量的酒店项⽬。

周边产业构成

在此以深圳为例，2020  年南⼭区的酒店⽣存情况是深圳较好的地区。南⼭区是深圳⾼科技产业的聚集地，它们受疫情影响较⼩（这点从股市也能看出来），可以提供稳定的优质客源。另外，⾼新产业对应的是⾼收⼊⼈群，他们可接受的客房价格也相对较⾼。同时，酒店做的是周边3-5 公⾥⼈群的⽣意，酒店项目周边对应的产业和⼈群构成，必然也成为酒店重要收⼊来源的支撑基础。

二、 债务纠纷

存量二手转让酒店项目存在的债务纠纷，主要有以下三种形式：

房东房租

酒店是⼀个典型的⾼固定成本⾏业，物业房租和⼈⼒成本是酒店⾼固定成本两个最重要的组成部分。2020年新冠肺炎疫情发生后，⼤部分酒店因为各种原因大多在持续亏损，所以我建议大家在接⼿项目之前要调查清楚改转让酒店是否有拖⽋物业房租。疫情期间以及缓解之后酒店的收⼊出现下滑，酒店业主与品牌管理方纷纷通过节流求⽣存。但酒店可节省费用的成本空间⾮常有限，因此必然会导致部分持续⼤幅度亏损、现⾦量不⾜的酒店投资⼈，不得不通过拖⽋房租续命。

2017年我与公司最高领导去调研某4S店附近⼀家待转让酒店项目，当时公司领导根据人脉获悉，该酒店项目⼆房东拖⽋房东房租，遂放弃。避免了后来该物业房东集体出现将酒店⼤堂封起来的尴尬局面。

员⼯⼯资

2020年7⽉份曾与一位客房主管岗位候选人交谈得知，由于之前酒店投资⼈拖⽋他半年的⼯资，故才另有所投。酒店有无拖⽋员⼯⼯资，可以直接与该转让项目的员⼯交谈了解到。不过，建议最后是确定要接⼿后，才去询问员⼯， 否则影响酒店的正常运营。

装修款

酒店项目的装修款⾦额较⼤，酒店投资⼈可通过装修贷的⽅式融资。装修贷有⾦融机构的装修贷以及装修公司带资的装修贷两种形式。这两种形式的融资均是酒店实际债务，投资⼈在接⼿前均需要做充分的财务背景调查。

三、 酒店实际股东

名义股东

存量酒店项目名义股东，可以通过企查查、天眼这类第三⽅app  直接查询到他们的信息。

暗股

暗股是酒店股东没有登记在⼯商上的股份持有人，通过已经登记在⼯商信息上的⼈带持股份。或者， 酒店登记的股权与实际股东的持股⽐例不⼀致。

抵押

在评估阶段，需要对以下对象和主体调查有⽆抵押：酒店股东、酒店法⼈有⽆拿酒店做抵押；物业法⼈和股东有⽆⽤物业做抵押。另外，个⼈建议，如果酒店物业持有人是⼆房东，最好可以协调酒店租赁转让方直接将房租付给房东，费用差价部分付给⼆房东。这样，可以避免房东没有收到房租的潜在⻛险。

四、⾖腐渣⼯程

这⾥说的⾖腐渣⼯程，是指外⾯看起来很⾼⼤上，但物业内部防⽔、建材、⽔电等隐蔽⼯程⾮常差的⼯程项目。它轻则虚增酒店的整体装修价值，重则对酒店客⼈有较⼤潜在⼈身安全隐患。

笔者生活工作的深圳，就活跃着⼀群这样的酒店倒卖⽼板。他们先将⼀家⼩酒店重新翻新后，利⽤他们装修成本和办证优势，再将翻新酒店卖出去，进而赚取中间倒卖差价。酒店投资人在接⼿这类酒店时，需要多⽅了解存量酒店转让的真实原因。

当然，酒店倒卖⽼板利⽤⾃⼰的优势，确实付出了劳动从中获利⽆可厚⾮。但是，在评估这类项⽬时除了需要评估项⽬盈利能⼒，酒店建设⼯程的安全性也是重要的⻛险衡量指标之⼀。

五、经营数据失真

夸⼤酒店收⼊

酒店的收⼊=地段*装修*服务*定价*经济环境。⽴项前，可以直接询问酒店⽼板之前⼤概的经营数据，也可以在酒店公开的销售渠道上查询客房价格，同时可在酒店⼤堂观察退房⾼峰期（8:00—12:00）、⼊住⾼峰期（20:00-22:30）酒店的⼈流量。

另外，可以对标2-3家周边同档次酒店在OTA上的价格。可以横向和纵向的市场调究，对转让的酒店的营收有⼀定的市场评估。

隐藏成本

待转让酒店实际的员⼯数、薪酬体系、社保交纳标准、物业管理费实收⾯积与价格、⽔电费价格、房租递增时间和幅度等，是评估存量⼆⼿酒店转让项目容易忽略的隐形成本。这些细节，除了和转让酒店⽅直接了解外，还需要侧⾯调研落实，否则影响后期的项目经营实际获得利润。最后，还需要分析单房的运营成本优化的空间，再做投资回报。

新冠肺炎即将被扑灭的后疫情时代，接盘不良存量酒店是⼀次非常好抄底入门的投资机会。接⼿后酒店营收能⼒的提升空间大小，直接决定抄底存量酒店的投资回报率。否则需要接盘侠在⼈⼒成本、房租成本有优势、或者有充⾜的现⾦流填补可能存在的亏损，才具备⽣存下来并且在疫情结束后翻身暴富的机会。