酒店的投资风险评估，

包括投资预算、收入费用测算和投资回报分析。

其中投资回报分析是投资人最关心的，

投出去的钱什么时候能回本?

就让我们来算一算。

今天就以某酒店的测算表为栗子，了解一下各种关键指标。

接表

在分析之前，我们要先搞懂一个关键指标：RevPAR

(对，就是上面图中加粗那里)

RevPAR是酒店营业比率类指标，是Revenue Per Available Room的缩写，意为“平均每间可供出租客房收入”，或者“平均客房收益”。

RevPAR的计算公式是：RevPAR=客房收入/可供出租客房数 或 RevPAR=客房出租率*平均房价。

酒店最主要的收入来源就是房间收入，房间收入又受到入住率以及房价的影响。

单房价格高，入住率低或者单房价格低，入住率高都会造成酒店营收的差异。所以如何调配房价和入住率，达到营收最大化，是酒店运营者每天都在思考的问题。

A酒店有200间客房，挂牌价为400元/间天，其客房出租率为60%，平均房价为300元，RevPAR为180元。

B酒店有200间客房，挂牌价为400元/间天，其客房出租率为70%，平均房价为260元，RevPAR为182元

酒店A一个月的房间收入为180x30x200 =108w

酒店B一个月的房间收入为182x30x200 =109.2w

由此可见，不是定价越高的酒店越赚钱。

维也纳和美豪这两个品牌，在运营上就有不同的策略。

维也纳的策略是：前期以较低的价格，快速抢占市场，入住率达到100%后，再逐渐提升价格。

美豪则略有不同：会根据自己的标准定价，并不追求快速满房。而是通过口碑、服务打动用户，再慢慢提升入住率。

不同品牌的定位不同，采取的策略就会有所差异。通常品牌方都会指导酒店定价，项目方不可以随便定价。

把关键指标RevPAR搞清楚后，我们就可以分析上方酒店的测算表格。

酒店的营业收主要是靠客房收入。如果配置了餐厅和会议室，也会有一些额外收益。

公式：

营业收入(月)=房间营收(月)+ 其他营收(会议室租金、餐厅收入等)

房间营收(月)=RevPAR x 房间数 x 天数

以表格中的数据为例：按照30天的计算结果就是352 x 104 x 30 = 109.8w

这些收益就是酒店每月的全部收入，如果收入能覆盖支出，那么酒店就可以盈利。

酒店的开支项中，占比较大的主要有：物业租金、加盟费用以及人员工资

物业租金

物业租金是指项目方租赁的物业大楼租金，有的物业租金也会包含有物业费用，具体看签订的房屋租赁合同内容。租用时需支付一定的押金或者保证金，通常是押3付1或者押2付1。一般会有3-6个月的免租期，用于酒店装修和改造。

酒店的租赁合同期限较长，10~20年比较合理。因为酒店是重资产项目，租期太短，会增加投资风险。租赁合同中也会约定房租的上涨条件，合理范围是年涨幅不超过5%。不同项目的情况不同，具体还是要看项目方与物业方的商谈结果。

加盟费用

加盟品牌酒店，品牌方会收取品牌加盟费用。其中一次性收取的费用有：品牌授权使用费、品牌加盟费。授权使用费通常是几万元不等，品牌加盟费是根据酒店房间数量计算。

比如100个房间，每个房间收取3000-5000元的加盟费用，那么计算下来就是30-50w。

实际情况是，加盟方可以与品牌方商谈价格，遇到好的物业，品牌方也会让步。毕竟品牌方看重的是更长远的收益：加盟管理费用。

加盟管理费是按月收取的，根据酒店实际运营的收入，收取5%左右的管理费用，上表中的品牌加盟费用，说的就是加盟管理费。

人员工资+福利

酒店的工种分为如下几类：店总、销售、财务、保安、保洁服务人员、前厅、工程维修、厨师等。

加盟类的酒店，品牌方会指派管理团队：店总+销售主管、客房主管、前厅主管、安保主管、工程主管、行政主管。如果酒店规模比较小，管理团队也会相应缩减，通常为店总+销售主管、客房主管、前厅主管。其他工种在当地招聘，根据实际需求来配比人员。

通常情况下，人房比为系数0.3，即100个房间配备30个员工左右。其中店总1名，销售4-5名，前厅5-6名，财务2名，保安3-5名，保洁人员10-12名，维修工程师1-2名。

管理团队会肩负酒店的运营指标，有相应的奖惩制度。品牌方指派的团队工资会在加盟合同中明确指定，通常店总的工资在1w-2w之间，主管的工资在6k-8k之间。

通常品牌方会要求项目方提供员工宿舍，如果未提供，则宿舍租金会额外补贴给管理团队。

人员工资比例一般不会超过20%，一旦超过，就要调查一下原因，是人员过剩?还是营业额不达预期?必要的时候就需要缩减人员配置了。