新开酒店如何融资

融资三种模式；资产证券化三种模式；私募基金和公募基金。

酒店概要系列文章之五：按照酒店生命周期分别阐述酒店的投资、筹建、设计、经营、管理、总经理工作、营销、估值、融资。

（一）三种融资模式

1、直接融资

直接融资是借款人发行债券给投资者，从而直接获取资金的融资形式。

2、间接融资

间接融资是通过银行作为信用中介的融资方式，投资人存款于银行，银行向借款人发放贷款，在此过程中，银行负责对于贷款项目的评审和贷后管理，并承担贷款违约的信用风险。

3、资产证券化

是介于直接融资和间接融资之间的一种创新的融资模式，分为信贷资产证券化和非信贷资产证券化。

（二）三种资产证券化形式

1、商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-backed Securities，CMBS），融资规模一般可贷比例达到资产评估值的60至70%。属于债类资产证券化产品，不要求产权拆分或转移，保留了融资人（资产持有方）对资产所有权的完整性。

2、非信贷资产证券化（ABS），以物业租金收入和应收账款等未来稳定现金流为支持。

3、房地产投资信托基金（REITs），以成熟物业为基础资产发行股票、信托受益凭证。分为私募房地产信托基金和公募房地产信托基金，目前我国内地还没有开放公募房地产信托基金。

（三）私募基金和公募基金

按照是否公开上市交易，区分成私募基金和公募基金。

（一）私募基金

私募基金不公开上市交易，主要包括银监会监管的私募房地产信托基金与工商局备案的房地产私募基金。

1、银监会监管的私募房地产信托基金

即私募REITs相对风险较小，较多为1至2年收回本金及收益，债权投资为主，发行的条件是四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；资本金比例不低于35%；开发主体具备二级资质；土地和在建工程抵押40%以下。

2、工商局备案的房地产私募基金

即房地产PE属于类信托，相对风险较大，有的土地和在建工程抵押超过60%，其发行的LP（有限合伙产品）灵活性大，股权投资为主。投资年限较长，大部分采取“3加2”（3年封闭期、2年开放期，封闭期不能抽回资本）。

将LP（有限合伙人)分为优先及劣后两个级别。劣后级LP及GP用本金来作为保证，使优先级LP可以先行收回投入的本金，并获得一定比例的固定投资回报。优先级LP与劣后级LP按事先约定比例出资，当投资退出时，优先级LP享有优先受偿权，劣后级LP则在本金全部偿付之后有可能得到较高的收益。

（二）公募基金

公募基金公开上市交易，主要包括房地产信托与商业信托。

1、房地产信托（REITs）

有《房地产投资信托基金守则》规范，在获利分派上，REITs守则规定每年必须分配90%以上的现金；举债不能超过总资产的45%；任何时候每项物业拥有超过50%的所有权及控制权。例如，2013年7月10日，开元产业信托在香港主板挂牌。

2、商业信托（Business Trust）

没有《商业信托法》监管，没有强制性分派要求，股息由信托管理人的董事会决定，因此派息比率较房地产信托低；举债不受限制；旗下物业的所有权及控制权比例没有限制。例如，金茂投资2014年7月2日在香港上市。

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