来源：原创 杰彬 次方点评 侵删

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从珠宝商人到酒店投资人

我原本从事彩色宝石连锁经营，2014 年家里有一处位于浙江东阳银泰城附近的物业，我们将其用于酒店投资，由此正式进入了酒店投资行业。

在经营第一家酒店的过程中，我对酒店行业几乎毫无经验。但是，在经营过程中我发现虽然酒店经营和珠宝生意赛道不同，还是有一些共通的商业逻辑，比如回头客和口碑极为重要。

由于酒店附近有一个工业园区入驻了很多企业，而且东阳当地红木产业发达，每逢订货旺季会迎来大量旅客，这为酒店提供了大量的商旅客源。为了更好地吸引这些商旅客源，我们在酒店开业时就推出了预充值优惠活动，首日充值金额就达到了50万元，提前抢占了部分客群的未来商旅住宿预算。

在第一家酒店业绩火爆的同时，客房供不应求的问题逐渐成为门店运营的难题。所以，我们在首家酒店开业两年后于周边又开了一家分店，成功实现了对客流的分流承接。

在之后几年的经营过程中，有投资人对我们品牌表示了兴趣，于是我们又相继投资了第三家、第四家酒店。与此同时，珠宝行业开始下行，并且我逐渐感觉到精力无法兼顾两个行业，于是将珠宝生意的重心转移到酒店行业，开始专注于酒店行业的经营与管理。

图片来源：锦囊泛娱酒店

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发展转向：酒店咨询+代运营

在投资酒店的同时，我对未来酒店行业的发展规划也逐渐清晰。当时我面临两条路线：一是继续投资连锁品牌酒店；二是转向酒店咨询与代运营，输出专业服务。

继续投资连锁品牌酒店，资金压力较大且发展速度相对缓慢。相反，因为我之前积累了一定的酒店品牌发展及经营经验，而且业务开展速度也较快，因此我们最终决定采用酒店品牌咨询＋代运营的模式发展。叠加疫情的影响，我更加坚定了酒店品牌咨询＋代运营的发展模式。

在发展初期，公司商业模型尚不明确，承接各类运营管理业务，包括餐饮管理、度假酒店运营管理等。经过一段时间的发展与调整，2022年8月我们最终确定以酒店业务咨询+代运营服务为主的发展模式。

在业务发展方面，我们以输出运营标准化为核心。截至目前，公司已拥有近20个项目，这些项目主要集中在华东区域，且以单体酒店为主。

从我们酒店代运营的经历来看，许多酒店投资人需要酒店代运营，原因在于他们投资时往往只看重物业标准，在管理方面经验匮乏。因此，我们运用专业、标准化的运营手段，为其提供运营方案，弥补不足。在执行层面，我们会派遣专业团队，为酒店投资人搭建酒店整体组织架构，涵盖运营体系构建以及酒店培训体系搭建等工作，整个过程耗时三到六个月。

打造各店主义

我们采用的运营模式可称为“各店主义”——针对不同酒店的特点，量身打造酒店的特色标签，让酒店能充分发挥自身特色。

以横店影视城龙景璞域隐墅酒店为例，酒店位于浙江横店高速路口附近，业主是一位地产商人。该物业具有一定特殊性，其中有 34 栋别墅计划对外售卖，而酒店相当于整个项目的配套设施，我们在物业尚处于毛坯阶段就介入其中提供酒店咨询服务。

因为业主拥有大量艺术品和收藏品，于是我们决定借助这些艺术品，将酒店打造成一家富有艺术感的人文酒店。该酒店共有15间客房，单房投资成本为50万元，外立面采用徽派设计风格，内部则以中式风格装修。

高端的装修布置和充满艺术气息的环境，吸引了众多高端用户。此外，由于酒店毗邻横店影视城，不少艺人、导演也选择入住，自酒店开业以来，业主对运营效果十分满意。

 酒店投资：大城市小品牌or大品牌小城市 投资酒店有两个重要问题。其一，城市的选择很重要；其二，酒店物业成本的高低很重要。如今，酒店市场环境与以往大不相同，因此投资方式也要做出改变。

图片来源：锦囊泛娱酒店

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投资策略：大城市小品牌

在华东地区的一线城市、二线城市，我们认为可选择一些正处于开拓阶段或上升阶段的品牌。这类品牌的投资成本相对较低，整体产品力也在与日俱增，具备一定的未来发展潜力，值得投资人考虑并选择。

投资策略：小城市大品牌 头部酒店集团旗下品牌拥有成熟的会员渠道，整体客流输送能力更强劲，能有效解决小城市客源不足的问题。同时，小城市的物业成本压力能够对冲大品牌的加盟成本。因此，在小城市加盟大品牌反而具有更大优势。

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写在最后 

对于新手投资人，我建议在投资前向行业前辈多多了解情况。很多新手投资人在投资时，往往仅凭自己的想法进行酒店投资，这种做法极易踩坑。从以往案例来看，因盲目投资而失败，甚至倾家荡产的例子不在少数。 在当下的酒店投资市场，我认为所有投资人都要思考一个问题：能否做到跻身行业头部，毕竟只有时刻保持思考与进步，才能在行业变化中生存下去。

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