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本文摘自《未来酒店》第七章第二节

中国酒店投资从改革开放到现在经历了几个阶段：从拿地自建模式开始，发展到租或买一栋楼来投资酒店等多种方式转变。

在2000年之前，我们的星级酒店都是自建模式，并且在八九十年代的酒店多为政府及国有背景。随着改革开放的深入，一些合资性质、民营企业、集体经济、外资的酒店也开始出现。

2000年后，由于房地产和商业地产的发展，实现了开发商自建酒店和另一个新模式-租赁酒店的发展热潮。这个周期内的自建酒店大多为开发商自己拿地建设，也多以房地产项目的配套呈现的。

而租一栋楼投资一家酒店或许是中国酒店业市场较为特殊的一种存在方式，并且这种模式成就了中国本土酒店品牌的发展与壮大。

这种租赁商业模式是跟随着国内商业地产的发展而逐步渐进，在如今的酒店市场环境下，租赁型项目已然遇到了它的天花板或者说瓶颈。而“几年回收投资”是酒店行业投资人群体关注的核心焦点...

图片来源：锦囊泛娱酒店

在租赁型酒店开始之前，国内酒店业都是以自建的方式进行。就连2000年前的锦江之星都是采用自建自营方式。

从2001年开始，商业地产这个概念正式走进市场。大规模建设时期及成熟期或者说商业地产的规模化以及组团式集群化发展还要在2004年之后，在这种背景下，各种商业业态开始与地产打上烙印。

这个时期也是中国经济型酒店快速起步的时期，经济型酒店的租赁行为也让酒店业开始了新的发展模型和局面。

所以从这个模式开始，租赁酒店就占据了中国酒店业的半壁江山。国内的酒店品牌大部分门店都是租赁型物业，从而也形成了一个非常庞大的酒店投资人群体。

因酒店这种产业收益相对稳定，投资周期较长，回报率保持健康状态，成为一些人和企业跨界进场做投资的首选。

所以，酒店这种租赁业态其实是我们生活业态的一种。国内大部分商业业态都是租赁经营，小到便利店、药店、餐饮，大到商场、酒店。租赁商业组成了中国整个商业版图的半壁江山。

租赁酒店这种模式让酒店投资门槛变低，资金投入占比变小，成本分摊到未来整个租赁期内，所以这种模式在一定程度上会持续存在下去，也会成为酒店投资人群体的首选模型。

我很早之前阐述一个观点，就是2012年后，中国本土酒店投资主流从经济型转向中档型的原因，一方面是消费市场的需求变化，另一个核心原因就是租赁和人工成本的增长。

经济型酒店的房价支撑不了持续增长的租金成本，所以酒店投资开始寻求更好的产品，酒店才会有更高的溢价。

在经济型酒店品牌出世之际，租赁财务模型的建立是本土酒店发展的初始阶段，低门槛的加盟准入让越来越多的人通过租赁方式进入酒店投资领域。

举例，早期的七天连锁酒店，几十个房间一千多平方起就能做酒店。只要有个电梯就能到楼层布置一个满足功能的接待大堂。投资三五百万就能拥有一家酒店，早期的门槛甚至低于两百万投资一家店。

低廉的租赁成本及旺盛的入住需求，促使这些早期经济型酒店回收成本很快。那时候的经济型酒店一般在两年到三年之间就能回本，快的甚至一年半到两年就能收回投资成本，这种可观的的回报率促使各个头部酒店品牌滚雪球式的发展壮大。

图片来源：锦囊泛娱酒店

据行业机构的数据统计，2000年后的第一个十年增加了一万多家经济型连锁酒店，而这其中大部分为租赁型酒店投资。

而抛开连锁体系，租赁酒店项目在十年间增加了十万家左右的体量。所以在一定程度上，租赁项目的发展为国内酒店业的存量规模发展起到一定推波助澜的作用。

但是酒店投资从早期的“三年回本”到现在的“五年回本”都变的岌岌可危。很多酒店投资人感慨：“现在五年能回本的都是好项目”。

其实五年回本也是租赁型酒店常规投资的上限，对于一个十年租期的酒店，五年回本就代表了该项目的投资回报率可以保持在10%左右，

但考虑到该项目十年内可能存在的二次投入成本，那么五年回本的项目回报率必然是低于10%的，加上五六年后的酒店盈利能力开始逐步下降，故而此种项目还是具有一定的风险性。

随着经济发展的进一步变化，房地产发展的带来的泡沫及大量酒店投资人进入造成整体行业的不规范发展。

房地产发展的租售比例失衡，房地产价格的进一步上涨导致商业房产租金水涨船高。加上投资人大量涌入造成租赁标的供需失衡，租金持续增长。

而国内的酒店平均房价却在十年间未曾增长，而人员工资成本在十年间增长了五倍以上，这些因素汇聚在一起，造成租赁酒店市场乱作一团，失去了早期的盈利能力。

所以是成本因素倒逼连锁酒店业投资从经济型走上中档酒店市场及更高的定位的重要原因！

成本效应就是一个连锁反应，给租赁酒店市场非常沉重的一击。无数酒店投资人从经济型酒店转战中档酒店，再向中高端酒店市场进军。

但大多数投资人都有一种感觉，就是无论现在如何转型，好像现在投资酒店都不好挣钱了。这是租赁市场发展到一定的程度，总会出现市场的瓶颈期。

这些年，依靠租赁酒店物业谁赚到钱了？其实还是早期入场的投资人，依靠时间差和租金差赚到了钱。当然赚钱的还是少部分人，大部分人在产业升级的怪圈中做了接盘侠。

如同近十年的的房地产一样，很多人买了房子，房子升值觉得自己挣到了钱，其实只要没套现，都是虚拟的数字。

目前市场上一些中高端品牌也在走租赁模型，但这其中面临着巨大的风险。酒店等级越高，投资金额越大；酒店体量越大，租金压力也就越大，但对应的收益会不会同比增大？

这个结论不是绝对的，中高端酒店的本身定位其实是偏高星级酒店，只是在功能配套上做了减法。这类酒店无法做到像经济型和中档酒店这种高入住率及模块化的财务数据，可变因素较多。

目前酒店投资主体上已经发生了一些改变，这几年以老酒店持有者或存量物业持有者为多，而拿新楼投资酒店的项目逐步减少，这是因为当大规模的城市化运动结束后，城市新物业也在减少，进而进入存量周期。

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租赁时代的结束，如同大部分小商品店一样，在销售模式转为线上之后，大量线下实体门店倒闭。

酒店业在经过了二十年发展，单纯的租赁模式变的岌岌可危。租赁者将巨大的租赁成本转嫁到酒店经营成本之上，导致大部分的酒店财务测算模型出现问题，无法实现理想的回报周期。

很多酒店投资人一方面需要测算租金在内的运营成本总和，还要测算前期装修成本的回报年限，想要三到五年回收投资成本。这种国内经济型酒店投资模式下来的产物如今依旧深刻影响着国内酒店租赁酒店投资市场。

当物业成本越来越高，酒店单房造价越来越高，人力成本也越来越高，在这种情况下，房价没有显著提升，势必造成这种模式逐步失败，酒店投资失去了最初的投资信心。

互联网发展对于吃住行影响不是很大，反而是加强了这个板块的便捷程度。所以酒店这个业态的存在及发展依然会经久不息。只是行业开始变革，租赁时代的调整对于酒店集团也是一个考验。

在国内酒店集团里，大部分的门店都是靠租赁酒店加盟发展，如今租赁时代的停滞一方面会带动酒店集团的转型和升级，另一方面加快集团间的竞争。

在存量市场竞争中，投资人往往更看重酒店的投资坪效，低等的坪效品牌将在未来逐步被淘汰。

所以我们说，成本是压垮每一个实体门店的最后一支稻草，酒店租赁模式在高租金的压力下，逐步失去了盈利能力，转而寻求科学的解决方案。

租金向来占据酒店成本开支的大头，在没有疫情发生前，酒店租赁成本甚至占据了营收的20%-30%为主流。在经营正常前提之下，大部分连锁酒店的房租、水电与人工的成本占比大约平均占到30%、10%和30%的比例。

以二线城市二级商圈的100间客房的中档酒店为例，商业物业70%的使用率已经是中高水平，面积5000平，租金60元/平米/月，一个月的租金就是30万（这个当然不包括物业管理费）。

这个租金营收比已经达到了34.7%。所以这就是为什么，在三年疫情背景下，很多酒店很快就会被拖垮，因为几个月的租金可能会烧进去一两年的利润，这是存在于中国酒店投资模型里风险最为大的一块。

所以，我们讲说租赁型酒店的门槛会变得很高。未来酒店投资的门槛也会变高，持有型物业将是酒店投资的取代方式。

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