来源：地产一品塘 ，作者地产高富帅 侵删

最近听到身边去年春节出去旅游的朋友吐槽，大家似乎都在集体抛弃早期那些响当当的国际连号五星酒店了，出游与差旅基本上很多人选择本土舒适品牌较多。

很多大牌酒店公司似乎都在持续降价中，往年高大上的很多国际高端酒店都在纷纷下到三四线城市布局，高端酒店生意似乎不太好干了。

去年初开始，各家地产大佬们都在集体抛售自家的酒店资产，而且这里面聚集了多数的国央企开发商，五星酒店开发运营已经被地产商彻底抛弃。

五星级酒店，曾经是奢华的代名词，开业时的排场能让人记住一辈子，可如今却变成了“甩卖”的高频词。

有人用几千万装修一间房，有人却用几折的价格买下整栋楼。如今各大城市五星级酒店还能赚钱的项目趋指可数，多数都在赔本中挣扎。

五星酒店在前十年，应该是各家地产商大佬们的心头肉啊，特别是那些在二三线城市高周转拿地的同行们，整一个五星酒店直接让配套的住宅提升几个层次。

五星级酒店的兴起和房地产密不可分。上世纪80年代改革开放之后，外资企业涌入中国，高端商务需求随之增加。

地方政府为了吸引投资，纷纷规划五星级酒店项目，还给出了土地和税收优惠。开发商通过房地产项目的收益补贴酒店的高额建设成本，顺带提升了项目档次。

高星级酒店就是前面很多开发商的门面，有了这个超级配套，自家的商业与住宅销售绝对是有保障，也为当地政府增添了不少城市风景，似乎是双赢局面。

2015年开始，小编就开始留意国内开发商的战略布局，除去本身有资产运营加持的央企国企以外，很多地产民企大佬们纷纷成立自家的酒店管理公司，深度布局酒店产业。

其中蓝光，万达，绿地，雅居乐，碧桂园，保利，华润，世茂，大悦城，万科等地产巨头，几乎都在同一时间阶段快速进入酒店开发运营赛道，大部分都签约了国际联合酒店管理集团，在国内重点城市布局。

从高峰期到如今规模来看，如今三大地产巨头旗下的酒店规模都非常庞大，多家房企的酒店业务已成规模，包括世茂、碧桂园、融创以及富力在内的房企，旗下酒店数量都超过了100家。

自从万达老王当年的断臂割爱之后，国内酒店行业格局已经开始下行，曾经备受明星和网红青睐的五星级酒店，如今却成了投资界的烫手山芋。

最近几年，五星级酒店被“甩卖”的消息屡见不鲜。从北京的威斯汀酒店、上海的宝格丽酒店，到三亚的天房洲际酒店和天津的丽思卡尔顿酒店，这些高端酒店都相继被挂牌出售。

很多投资人士认为，高端酒店只是地产商和政府勾地的工具，以及提升地块住宅售价的配套。从经济测算来看，高端酒店并不是一个好资产。

在地产市场下行，无法用住宅销售反哺酒店运营的情况下，五星级酒店的业主方纷纷选择出售这些不赚钱还要搭钱的地产。

地产主业下行，加上高额的负债，很多房企也没能挺得过周期，因此酒店资产变成各家房企的弃子，近几年几乎所有暴雷房企都在处理自家酒店资产，很多超高级酒店摆上货架。

高级酒店资产近期出售最多的当属金茂与华侨城两家央企了，上面提到过的北京上海多家顶级酒店，加上华侨城深圳的艾美酒店，两家央企都在大量甩卖酒店资产。

酒店作为一个成本动辄上亿的大型重资产，在下行市场过后的后地产时代，已经成为了很多地产玩家的沉重包袱。

如今很多大牌五星酒店设备陈旧，服务跟不上年轻人需求，遭遇冷落也比较正常，逐渐被国内很多中端强品牌酒店取代。

2025年已来，酒店人集体失眠：房价跌回2019年水平，入住率却在原地踏步；地产商撤退后留下的烂尾楼，成了扎在行业里的刺。

OTA平台佣金抽成越来越高，酒店沦为"流量打工人"。这不仅是行业降温，更是一场持续20年的狂欢后的清醒。

过去很多城市，五星级酒店=卖房赠品，追加的成本都算在了买房人身上，很多买房了之后似乎都没去过周边配套的酒店。

以前楼市好的时候，盖酒店是为了拿土地，只要住宅能卖高价，酒店亏损一点，没啥太大问题。

现在楼市低迷了，住宅都亏损了，谁还会拿钱养酒店呢，当然是卖的越快越好，华侨城深圳艾美酒店，才开业一年不到，直接就转手卖掉了，央企手上能卖的好资产也不多了。

想想，中国人均收入水平还不过是个中等收入水平，哪里需要那么多五星级酒店呢，动辄上千的五星酒店，真正能有几个人住的起啊。

相反全季、亚朵、水晶等国内酒店巨头布局的自主品牌，在近三年来在中高端市场异军突起，其差异化的服务与对标高星级酒店的硬件配置，比较吸引年轻人。

国内多个品牌酒店运营商都是轻资产运营模式，签约早期的重资产老酒店，进行改造翻新重新建立互联网营销渠道，彻底接住了这一波早期入住高端酒店客人的核心需求。

另外一个方面，除去早期完全依赖外资酒店管理公司的地产开发商，国内万达与万科酒店公司走到了自主品牌的前列，旗下自有品牌建设值得关注。

万达酒店通过深度市场调研，根据当下新中产和年轻客群等主力消费群体的需求和喜好，又相继推出了万达颐华、万达美华、万达悦华卡位生活方式、精品、中高端酒店市场。

万科早期与悦榕庄绑定很多年，去年开始万科选择单干，随着悦榕系列酒店管理权的转让，万科酒店大幅缩减。

如今万科旗下酒店项目总共有16 家，其中悦榕庄项目保留6 家，自有酒店品牌瞻云、有熊共计10家。

可以看到，如今三大酒店派系：地产酒店系，本土上市酒管集团，外资连号品牌，三大阵营中地产开发商经营的酒店品牌仍然还是有一定潜力。

不管挂哪家品牌，不管是不是超高星顶流，酒店这个产业已经完全需要依靠服务取胜，早期作为住宅配套的打法已经完全失效。

不过万幸的是，那些布局在国内一线城市的高星级酒店，买家仍然还是煤老板群体为主，但是负债较多，硬件老旧的酒店，似乎白菜价也等不到接盘者了。

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