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今天分享一些酒店投资的一些评估法则。

1、酒店真正的投资回报率是多少？

投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%。

假如一家100间房投资1,300万 4年回本的全季按每年折旧10%来算，它的投资回报率应该是多少？

4年的资产收益为1300万（回本）+852.93万（残值，算法为：1300*0.9^4）.减去残值的净利润是852.93万。

roi=853.93/4/1300*100%=16.4%

按照8年计算，从第五年开始，营业额每年下降20%，利润每年下降30%，每年折旧依然是10%，则：

8年投资回报率算法为：

8年总利润：1300万（前4年利润）+（227.5+159.25+110+78）（后4年利润）=1874.75

8年残值：（1300*0.9^8）=559.6

roi=（1874.75+559.6）/8/1300*100%=23.4%

以上数值为理想值，仅供参考。

图片来源：锦囊泛娱酒店

2、如何评估一家二手店的转让费

目前二手酒店的转让费可以按照市盈率的3到5倍来评估。如果不是核心位置的核心物业，通常是按照市盈率3倍+租金差3-5年到本酒店残值来核算。结合装修工艺和市场预估考量。

具体算法举例：某酒店2020年初开业，100间房当年总投资1500万，2023年全年利润200万。年租金150万，当地市场租金为200万。

该酒店转让费算法：

1、市盈率+租金差即：200*3（3倍市盈率）+50*3（3年租金差）=750万。

如果是核心位置的核心物业，溢价到5倍即：200*5+50*5=1250万。

如果加入市场预估，即：2024年对比往年大盘营收下降8%-15%，按照12%逐年递降计算，则：

1、市盈率+租金差即：176+155+136（3倍市盈率）+50*3（3年租金差）=617万。

如果是核心位置的核心物业，溢价到5倍即：176+155+136+120+110+50*5=947万。

如果整个市场租金降了，那么这个租金差是要减掉的。

转让费算法：

残值：标准算法为：

1500*0.9^5=885万

当初工艺造价1500万，由于工艺的成熟，同样装修放到现在为1200万，故按照1200万计算折旧即：

1200*0.9^5=708万

需注意：所有装修因返工、工艺进步造成非本应支出都不会算进去。

进一步的算法，理想值是转让费+改造费+改造工期房租接手者2.5年回本。

还是上述案例，：某酒店2020年初开业，100间房当年总投资1500万，2023年全年利润200万。年租金150万，当地市场租金为200万。接手后投入300万改造，改造工期两个月，改造后年利润期望值350万。期望3年回本。则转让费为：

350*2.5（3年利润）-300万改造费-150/12*2（工期房租）=550+房租差150万=700万

图片来源：锦囊泛娱酒店

再上一下强度，一家酒店未来的利润一方面是看目前这家酒店的市场表现，另一方面则需要看这个商家未来还有多少同档次竞品开业。一个成熟商圈，每新开业一家同档次同房量竞品，本酒店利润下降15%，每开一家相似档次同房量竞品，本酒店利润下降10%。

按照这个逻辑来算，则需要盘点这个市场未来会有多少物业会被改造程酒店。再把这个因素计算进去，才是对酒店生意比较保险的算法。

即：当前酒店年利润300万，未来3年附近会再开10家酒店，则酒店未来利润最悲观算法：300*.85^10=60万

则这家店的年利润在3年后是60万，而非300万。

所以我们的操作方法是：当市场开始大批量酒店开业，该酒店市场占有率不是特别强，则立即出售。

如果当前市场无竞争对手加入，则可以理性评估。

如果是没有转让费而是把资产直接租赁过来，一样需要把残值摊到租金里，以大理古城温德姆举例：0转让费，租金180万，市场租金120万，相当于残值以每年60万摊销到租金里。

实际情况以市场情况决定。

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