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酒店投资回报测算的步骤如下（图片有一个测算案例）：

1.项目总投资与基础数据设定：

o 确定项目总投资额

o 确定客房面积、大堂面积、客房租金单价、大堂租金单价

o 计算首年租金

2.租金递增与房间信息：

o 设定租金递增比例和递增年限

o 确定房间数量、单房租金成本、单房运营成本、单房面积

3.费用计算：

o 计算管理及中台费、品牌推广费（不加盟的不需要）

o 确定开办费和装修金额

o 计算单房造价

4.回本年限计算：

o 根据上述数据计算回本年限

5.年度收入预测：

o 预测各年度的过夜开房率、钟点房开房率、ADR

o 计算RevPAR

o 计算房费收入和非房费收入（通常为房费收入的3%）

o 计算总营收

图片来源：锦囊泛娱酒店

6.运营成本与税金计算：

o 计算总运营成本。

o 计算营业税金及附加

7.GOP（Gross Operating Profit，毛营业利润）计算：

o 计算GOP及其GOP率

8.费用分摊：

o 计算年租金、管理费、品牌推广费等费用

9.利润计算：

o 计算营业利润和净利润率。

o 计算投资回报率

10.累计现金流计算：

o 计算各年度的累计现金流

o 确定投资回收期

具体到实际的酒店投资回报测算，还需要根据实际情况进行调整。

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