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在这个瞬息万变的商业世界里，酒店投资早已不是昔日那个“闭眼买，睁眼赚”的黄金时代了。如今，投资人们聚在一起，谈论最多的不再是昔日的辉煌，而是那句略带苦涩的玩笑：“赚钱慢如蜗牛，花钱快似猎豹。”在这样的背景下，如何像一位精明的会计师一样，精打细算地投资酒店，成为了每位投资者心中的头等大事。

----引言

今天，我们就来聊聊如何用“精算大师”的头脑，去投资一家酒店。为了更直观地说明问题，我们将以某知名连锁酒店品牌（我们就叫它“雅致轩”）的某家分店为例，展开这场智慧之旅。

一、为何选择“雅致轩”作为案例？

首先，这家分店是从一栋老旧建筑改造而来的，这样的案例对于大多数投资者来说，具有很强的借鉴意义。

其次，它是“雅致轩”最新版本的落地店，新版本发布时，我曾从设计的角度剖析过它的潜力。时隔一年，我们再次审视这家店，看看它是否兑现了当初的承诺。

在投资酒店之前，我们得先算清三笔大账：投资额、收入和成本。

接下来，我们就来一一拆解。

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二、投资额：精打细算的艺术

投资酒店，装修是个大头。装修的造价，不仅取决于物业的基础条件，还关乎品牌的标准和品牌方对造价的控制能力。后者，往往是衡量品牌实力的试金石。

“雅致轩”的这家分店，总投资额约为2000万元，拥有160间客房，单房造价约为12.5万元。而品牌方的官方报价为12万元/间，两者相差不大。这其中的差异，主要源于物业的形态。这是一栋不规则的异形楼，公摊面积偏大，加之客房层布局为单侧客房，导致走廊公区的均摊成本是常规项目的两倍。

更“烧钱”的是大堂。按照标准，大堂套内面积260平方米就足够了，但这栋楼的大堂面积接近500平方米，超标近一倍，造价自然水涨船高。不过，后来酒店成功招商了一家当地特产及茶饮店，既分摊了租金，又提升了大堂的功能性，算是“变废为宝”。

装修造价能控制得这么好，主要得益于以下三点：

1. 设计理念：该花花，该省省

“雅致轩”的设计理念，就像一位精明的家庭主妇，知道在哪里该花钱，在哪里该省钱。比如大堂的设计，传统中高端品牌为了体现豪华感，多选用昂贵的石材（430元/㎡）铺装。而“雅致轩”则通过巧妙的设计手法，将大堂的界面材料进行了拆分：低处用石材保证质感，高处则改用廉价的肌理漆（45元/㎡），达到相近的效果。这种“混搭”风格，不仅降低了造价，还更符合现代年轻人的审美。

电梯厅的设计也是如此。传统做法多采用昂贵的木饰面（460元/㎡），材质贵、铺装工期长，后期维修更换也麻烦。而“雅致轩”则改用墙布（16元/㎡）+木线条（45元/㎡），仅材料费就省了77%。

客房层走廊、洗衣房、健身房、餐厅等区域，也处处体现了这种“精算”思维，确保每一分钱都花在刀刃上。

2. 因地制宜：化腐朽为神奇

这栋楼呈不规则形状，内部还有多个巨型柱子，是设计上的“老大难”。但“雅致轩”的设计师却巧妙地利用了这些柱子，将它们融入到了新古典主义的大都会设计风格中，营造出一种殿堂般的瑰丽感。

大堂的功能分区沿着柱子自然而然划分，布局合理，动线流畅。

前台的古典书柜背景墙，更是巧妙地消减了过多折角对空间的破坏，营造出一种典雅的大气感。

3. 施工方法：模组化设计+装配式施工

酒店装修链条长、环节多，很容易导致工期延误。但“雅致轩”却通过模组化设计和装配式施工，有效解决了这个问题。

客房内的家具都是活动式的，工厂内批量制作，现场只需简单组装即可。这种施工方法不仅缩短了工期（一般能缩短7-10天），还降低了施工现场对手艺的依赖程度，保证了装修质量。

对投资人来说，按期开业，省的可不只是工程的钱，还有租金呢！

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三、收入：高价值产品的魔力

省钱固然重要，但赚钱才是硬道理。那么，如何创造高价值的产品，从而支撑酒店的高价呢？

答案在于提供四种价值：功能价值、体验价值、文化价值和品牌价值

1. 功能价值：基础中的基础

安全、静音、上网、热水、空调等基础设施，是酒店的基本功能。这些功能如果不过关，酒店就失去了立足之本。而像“雅致轩”这样的成熟品牌，在这些方面早已驾轻就熟。

2. 体验价值：走心的服务

要想拉高价格，酒店需要提供超越基本功能的体验价值。比如：更舒适的睡眠环境、便捷、智能、私密的入住体验、营养美味的早餐以及周到体贴的服务等。“雅致轩”在这方面做得非常出色。

比如：他们推出的24小时自助便利站和送物机器人，不仅提升了顾客的入住体验，还节约了人员成本。

早餐方面，除了品牌特色的早餐外，还有当地特色的早餐。

比如：天津这家店，就提供了地道的“煎饼果子”。

3. 文化价值：艺术的熏陶

再往上拔高一层，就是文化价值了。酒店不仅仅是一个住宿的地方，更是一个文化的载体。

“雅致轩”的前台背景书柜灵感源于某欧洲国家国立图书馆；

休息区的多彩玻璃窗花则脱胎于某欧洲知名教堂。

这些设计元素不仅让顾客沉浸在古典浪漫主义的氛围中，还提升了酒店的文化品位。

4. 品牌价值：信誉的保证

最后就是品牌价值了。品牌意味着可靠而稳定的预期价值。

据酒店之家监测数据显示，相同位置的单体店和品牌店的价差大约在0.3之间（也就是说单体店卖100块钱的话，品牌店可能卖到130块）。这个区间就是由品牌的溢价能力决定的。

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四、成本：精细化管理的威力

开业之后，如何通过日常管理来降低成本呢？

这主要依赖于精细化的管理。但除此之外，筹建之初的合理设计和设备配置也能起到事半功倍的效果。

如“雅致轩”就通过科技手段（如：享你住智能酒店客控系统）来提高人效，降低能耗和预警损失风险。不仅方便运营人员协同工作，还能让客人提前设定房间温度、一键关闭所有电源，一键情景联动（如睡眠模式，阅读模式，明亮模式等多种自定义配置），主动式飞房风险预警等。更重要的是，这个系统的安装成本从4000元/间降到了2500元/间，大大降低了投资成本。

此外，“雅致轩”还在设计上做了一些巧妙的改动来降低运营成本。

比如：大堂卫生间的洗手台和坐厕门都处理成了悬空设计，减少了清洁难度；

客房的床箱配有轮子方便推动；

墙布表面层采用PVC材质可以直接用抹布擦拭等。

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