来源：原创 王丽华 甘涌酒店研究院 侵删

一、什么是经济型考

所谓经济型考量，一般是指对于那些在将来可能会对酒店项目前景产生影响，或者与酒店经营及财务状况紧密相关的一些经济因素的考量。一般而言，下列经济因素都对酒店项目的设立或者运营有着关键性的影响：

1.1 项目所在国家或地区的央行加息；

1.2 项目所在国家或地区的通胀率过高（超过25%，如2008年的越南）；

1.3 项目所在国家或地区掌握相关技术的劳工数量短缺；

1.4 项目所在国家或地区位于地震活跃或其他自然灾害频繁地区，保险费用增幅一直高于该国CPI的增长。

暂且撇开营业收支预测不谈，上述多项因素都将直接影响到项目预算中的前期财务成本以及开业后经常提到的固定成本。固定成本，不同于营业性成本，它与酒店的营业情况或业绩并没有直接的关系，例如项目的资金成本，即开发商获得银行贷款所应承担的利息成本，与酒店的实际营业收入之间并不存在直接的因果关系，并不会因为酒店开业后平均出租率是超低（如10%）还是超高（如90%）而发生变化。此外，固定成本一般还包括了“不动产保险”、“折旧”、当地税负水平等一些费用和支出，这些因素都是独立于任何实际营业收支的。

开发商在酒店项目建设前期，必须要充分考虑这些日后可能影响到酒店财务成本的经济因素，否则酒店一旦建成，任何纠正或修改成本都将远远超过当地建造时的成本，结果往往是业主损失惨重，后悔当初没有充分地进行经济性考量。

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二、重要的经济型指标

了解到开发商在项目前期需要进行充分的经济性考量后，接下来看看开发商到底应该关注哪些重要的经济指标，只有了解了这些经济指标和相关的经济理念，在进行项目的具体设计、规划、预算、建造时才能做到更专业、更经济。这些经济性指标包括：

2.1 每间房的项目分摊（平均）面积（Average Project Area per Room）

考察每间客房的项目分摊（平均）面积，是一种是最简单、最基本的造价计算方式。有些开发商往往只喜欢强调其的豪华和宽敞，不太顾及每间客房的项目分摊（平均）面积。在实践中，国内的很多建筑师也不会向开发商提供每间房的项目分摊（平均）面积，认为有总建筑面积就够了。但这样做得问题是，往往一座400间房的酒店却最终占用了10万平方米的建筑面积。

考察每间房的项目分摊（平均）面积的另外一个重要作用，就是便于开发商把自己的数据与行业内其他酒店的一般参考数据相比较。例如，香港的五星级酒店一般每间房的项目分摊面积约为100平方米，但在国内能控制在100平方米的项目则很少。项目在实践中，有些管理公司还可能起到误导业主的作用。例如，20世纪80年代末某著名国际酒店集团在香港金钟地区投资（现今还是非常有名）的一家五星级酒店标准房间只有28平方米，但现在这家公司在国内一般都会建议开发商的房间建得“越大越好”，50平方米以上的房间对他们来说才是可以接受的。

虽然可以肯定的是50平方米房间的房价一定比28平方米的房价高，但是50平方米房间却不一定能收到2倍于28平方米房间的房租。一间80平方米的酒店式公寓是无法达到2间40平方米的同等次的五星级酒店客房的营业收入的。现在有种错误的趋势是客房净面积越做越大，但是我们要知道，在边际收入（房价）的增长方面是不能简单用房间附加面积作为唯一衡量标准的。

目前国内现有的五星级酒店的项目中，规划效益做得较好的酒店，每间房的项目分摊面积应当控制在120至130平方米。相反，规划效益做得不好的酒店，除了酒店客房面积过大以外，大堂、走道、休息区等区域也往往存在着面积严重浪费的情况，一些使用效益较低的功能组成部分也往往使项目的总面积不合理地膨胀。其中，最容易“失控”的项目类型当属度假酒店，不少度假酒店项目每间房的项目分摊面积甚至超过了200平方米。

2.2 客房部分面积占项目总面积的比例（Total Room Area as % of Total Project Areas）

客房面积在项目总面积中的相对值（比例），因为在控制客房面积的同时，对于客房外其他功能部分面积的控制也是至关重要的。不可否认，酒店的配套设施对提升酒店的档次及增加整体的舒适度是很重要的，然而过度地追求豪华、超大面积的配套设施却往往难以使业主实现预期的经济效益目标。在实践中，宽敞的大堂、10米以上的吊顶、1000平方米以上的中餐厅、位于屋顶的旋转餐厅、万平方米以上的康乐及娱乐设施，不仅为不少业主所追捧，有时候还颇受开发商、设计师的青睐。

但是，酒店的运营最终仍要以客房为主，餐饮等配套设施只是用作辅助。在国外酒店发展历史的初期，餐饮并不被看成是主要的利润来源。从一般的边际利润率【边际利润率=（直接收入-直接成本）/直接收入】来看，客房的利润率通常可以达到80%，而餐饮（特别是饮料收入只占小比例的时候）的利润率只有35%。客房利润率较高而餐饮利润率较低的主要原因在于：客房的成本大部分已经在固定资产上投入了，而人力投入相对较少；一般的营业性用品较简单，也不会有大的损耗；而餐饮则不同。首先，餐饮要有存货，会有较高比例的损耗，例如10条石斑鱼如果今天只卖出了5条，明天可能就会有2条死掉；其次，在餐饮还需要请厨艺好的师傅，烹调准备的功夫也相当繁琐，做一个鱼翅汤，光是准备的时间就超过2天。因此，餐饮的利润率一般也不可能超过客房的利润率。

但是，仍旧有不少五星级酒店力求把餐饮做上去，有的业主甚至希望能否把餐饮收入做得超过客房收入。事实上，成功例子极少，成功率极低。上海IBHS的会员酒店（均为四、五星级酒店）每天每间房的平均餐饮收入只有400元，排名前10位的酒店（全是超五星级）加权数字也不过是738元，相比于排名前10位酒店的加权RevPAR（平均每间可供出租客房收入）为1062元来讲，餐饮只是占小半份额。通常情况下，餐饮收入同客房收入的比例也就是4:6左右，因此投资者不宜轻易相信客房以外能够赚取更多的营业额（除非有像东莞一样的休闲/娱乐配套。）

上海有这样一个酒店项目，该酒店的总建筑面积是7万平方米，共有280间客房，除此之外，很大一部分物业是做娱乐用途，如KTV、桑拿等，而客房楼层全部的面积加起来不到2万平方米。可以这样假设一下，如果客房部分预计能达到每年3500万元的营业额（按RevPAR=350元计算），那么非客房部分（面积5万平方米）按面积比例推断能做到8750万元吗？答案是：非常困难！因为客房以外的部分按每年8750万元的收入进行预测，每天就要达到24万元的营业额，而这几乎是不可能完成的任务。

高星级酒店应该将（净）客房面积占总项目面积的比例尽量向40%的水平靠近。但在上面的例子当中，280间客房的总面积占项目总面积的比例只有28.6%（客房2万平方米除总面积7万平方米），如果用客房净面积计算的话，数值可能连20%都没有，显然相差太远。

2.3 餐饮面积占项目总面积的比例（Total FnB Area as % of Total Project Areas）

由于餐饮收入与客房收入对于同一家酒店在创收上的贡献比例有差别，因此开发商应尽量把多一些面积分配给能赚取60%营业收入的部分，一般为客房，而少分配些面积给只能赚取40%营业收入的地方？如餐饮。

近10年来，非客房部分收入的主要增长点在会议、宴会上。据说有的饭店30%以上的收入都来自会议、宴会设施，但这毕竟是少数。全国能做到1亿元以上总餐饮收入的酒店不多，而那些位于三亚海边、九寨沟等风景区旁边的大型五星级酒店，一年的总餐饮收入很多连5000万元都不到。

控制餐饮面积主要三方面的理由：

第一、根本没有很实在的理由需要把餐饮面积做到总面积的30%以上；

第二、餐饮设施每平方米的造价也比一般的客房要贵；

第三、餐饮设施的折旧速度相对客房来说要快得多。

既然餐饮设施的预计经营收入相对偏低，而造价及折旧又高，因此有效地控制餐饮面积，才能大幅度地降低项目总投资额。

2.4 创利面积占项目总面积的比例（Profitable Area Ratio as % of Total Project Areas）

除了客房与餐饮所占项目总面积的比例外，开发商还可以让项目建筑师提供剔除了所有非营业性部分（非创利部分）后的净面积，用以计算出创利部分面积占项目总面积的比例，其中需要剔除的部分包括走道、厨房、后台（机电房、设备间、库房、更衣室）等非直接对客营业（非创利）的区域。创利面积比例的高低很多时候取决于建筑师的水平及相关经验。例如，香格里拉早期酒店的平面都是方形（或矩形）的，以为这种编排将使客房楼层的走道面积最小化，连带着走道吊顶部分里的管道总长度也能相应减少。此外，大堂面积、厨房与辅助配套设施的面积都可能会影响到非创利区域的总面积，从而最终降低创利面积比例。

在目前大部分的五星级酒店当中，创利面积占项目总面积的比例一般都在40%以下，做得差的35%以下也有。但试想一下，如果以为投资商拿钱出来建一个8万平方米的酒店，而创利性面积只要不到1/3（即2.7万平方米），其生意能比一家有3万平方米的净创利性面积（比例=50%）而总建筑面积只有6万平方米的同级别的酒店好吗？关键在于净创利性面积而非总建筑面积，这个道理显而易见。因此，要提高规划效益，自然要尽量减少辅助设施所占用的面积，而最优化（不一定最大化）创利面积比例，这需要凭借建筑师的经验和水平来完成。

再举个例子来说明。

如果一家酒店拥有350间客房，按照每间客房120平方米的分摊面积来计算，它的总建筑面积应该是4.2万平方米，这已经包含了一般不计算在容积率内的地下室部分面积。为什么用120平方米？因为这已经是国内效益比较高的设计水平了。假如换了另外一家缺乏有关经验的设计院，同样等级的350间客房的五星级酒店，每间房的分摊面积若多10%，项目总面积马上多了4200平方米。我们来算笔账，看看多出的4200平方米需要增加多少额外资金投入。

按照一般五星级酒店项目每平方米的平均造价为1.2万元来计算，4200平方米在正常情况下的预计总造价为5040万元；

就算这“多余”的4200平方米全部在地下部分，估计毛坯造价最少也要每平方米4200元（上海的地质较差，造价可能高于其他城市），因此最低可能的成本是1764万元；

4200平方米的土地的拍卖成本按照每平方米1万元（国内一、二线城市平均水平）计算，为4200万元。有人会说，不是有些部分是不算容积率的地下面积吗？就算剔除了一般地下面积的比例（最多为总面积的1/3），这部分多余建设的4200平方米的土地拍卖成本也超过了2800万元。

由此可见，项目建筑成本再加上潜在浪费的土地成本，光在这个350间客房的酒店上潜在浪费的成本已高达7840万元，把它具体化，可以量化成一线城市一家五星级酒店两个完整年度的营业毛利。

除了硬件成本外，还要计算因多建了4200平方米所产生的附加日后经营成本。例如，多了1000平方米的走道，每天就要多打扫1000平方米的地方；多了一个1000平方米的餐厅，每天就要为这1000平方米多配备最少15个服务员（还未包含厨房的人员），不仅对于人力的强度要求高了，清洁剂、消耗品、水电费等都会相应增加。

从以上的例子中可以看出，有效的建筑规划能带来成本节约及效益的提高。好的建筑设计方案（国外设计院）一般都在1000万元左右，拿1000万元去换接近8000万元的成本节约，开发商应该好好考虑一下这个问题。

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2.5 每平方米的平均项目造价（Average Project Cost per Sqm）

这个指标是最简单，也是最容易理解的。只要把：总投资除以项目总面积得出的数字就是每平方米的平均项目造价。但这一指标在一定程度上并没有绝对的参考价值，原因在于有时候总面积越大（或过大），得出来的每平方米之平均项目造价就越少。看起来好像是很经济、具有效益的，但实际上只是因为项目的地盘大，分摊到每平方米上的造价就不大了。与该细数相配套的，投资人还必须了解后面会专文说的每间客房所分摊的平均项目造价，才能确切知晓一个酒店项目是否真正合理，具有经济效益。

2.6 酒店每间客房的平均项目造价（Average Project Cost per Room）

判断一个酒店的项目是否合理，是否具有经济效益，其实最简单的方法就是算出其房间客房的造价成本。不管土地面积有多大，餐饮规模如何，把总项目投资除以总房数，得出的就是每间客房【包括餐饮与后台（支持）所分摊的面积造价在内】的平均建造成本。

高奢全服务型酒店，一般情况下，如果不包含地价，且按每平方米造价1.2万元，以及每间客房的项目分摊面积平均为120平方米来计算，每间客房的平均项目造价约为144万元。假设每间客房平均面积都增加了10%，每平方米造价不变，增加的10%面积就等于每房间需要多增加14.4万元的投资。

以天津某度假酒店为例，建筑师的最后方案是320间客房。总面积8万多平房子（发展商自行估计需投入10亿），总餐饮面积3万多平方米。如果上述320间客房按照每平方米1.2万元的平均建造成本计算，那么：

总项目建造成本（不包地价）为8*1.2万元=9.6亿元

每间客房的平均项目造价为300万元

那么，每间客房300万元的造价是什么概念呢？用千分之一定（房）价法（JOHN O`NEILL.ADR rule of thumb :validity and suggestions for its application .Comell Hotel and Restaurant Administration Quarterly,August 2003）计算的话，这个8万平方米的酒店每天每间客房要保证3000元的收入，才能满足业主通常要求的回报率。相应的，320间客房一天的总营业额就要达到96万元，一年的营业额就是3.5亿元。这能做得到吗？

如果每间房的平均分摊建筑面积只有120平方米，总造价将降到：

320*120*1.2万元=4.6亿元（整个酒店），或等于每间房144万元

每间房造价降了一半多，用同样的千分之一定价法，每天每间房只需达到1440元的营业额就能产生同比例的回报，达到业主通常要求的回报率，而一年所要求达到的营业额则降到1.69亿元。

以上计算说明，纵然有多劳多得，但酒店设计上却很少有多建多得的。一个成功的酒店项目，除了市场要好、地点要好以外，具有经济效益的建筑规划也是至关重要的。

2.7每间客房的年平均创收（Annual Revenue per Room）

在市场上，我们如何来判断不同五星级酒店的效益呢？如何来衡量和评价呢？是不是创收多的酒店就代表其效益好呢？比较简单的方法是将酒店的年度总收入除以总房间数，得出所谓的“每间客房的年平均创收额”，并加以比较。

例如，某年上海IBHS会员酒店每间客房的年平均收入额是41.2万元（每天1157元），全市每间客房年平均创收额最高的是位于浦东的某家豪华五星级酒店，其同期的客房年收入是110万元（约每天3000元）。

在知道每间客房的年平均创收后，再结合项目的总投资，我们就可以用千分之一定价法，粗略计算一下是否可以达到通常回报率。按照每天1157元收入计算的话，1000倍就是约120万元。如果该项目每间房的投资不超过120万元，那可能你的酒店就是盈利的。但我们还要知道，千分之一定价法一般只针对客房的房价，因此，在扣除其他部门的收入（约每房每天462元）后，客房的净收入每天只有695元，1000倍就是约70万元，发展商能把建造成本预算压缩到每间房70万元以内吗？恐怕很难。

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2.8 每间客房的年平均创造营业毛利（Annual GOP per Room）

无论酒店的营业额是2亿元、3亿元还是只有1亿元，这些数字只是开发商预测的总销售收入，而并非其利润部分。年收入高的酒店其利润却未必高。酒店客房部分的边际毛利率，比餐饮高很多。如果两家酒店属同等星级水平，且拥有同样的客房数量和同样的年总收入（如1亿元），假如酒店A的客房与餐饮（及其他功能部分）的收入比是6:4，而酒店B是反过来4:6（餐饮较多），在扣除其他未能直接分配成本后得出的营业毛利（GOP），酒店A由于其有大部分收入来源于客房，则它的GOP一定会比酒店B高。

另一方面，由于要求每家可类比酒店的房间数目完全一样是不实际的，不可能市场上都只建320间客房的酒店，因此，转换成每间房的创收就很容易与其他同级别的酒店进行比较了。用上面两家都是年收入1亿元的酒店作比较，如果大家都是320间客房，酒店A的GOP总额较高：4000万元，而酒店B（因以餐饮为主）的GOP只有3000万元。

同时除以320间房的话：

酒店A的每间客房每年平均创造的营业毛利=12.5万元

酒店B的每间客房每年平均创造的营业毛利=9.38万元

这样就很容易就比较出孰优孰劣，哪家酒店的经营效益高了。

2.9 每间房的年平均创造回报（Annual Return per Room）

除了知道每间客房每年平均能创造多少营业毛利外，投资人还可能想知道（GOP）业主所实际收到手里的利润，营业毛利要先扣掉以下被一般称为“固定费用”的项目后，才是业主能实际得到的而净利润：

折旧及摊销（Depreciation & Amortization）;利息；物业保险、地税；税金。

仍然用酒店A做例子，假设以上4项固定费用总计为3000万元（这个数额并不高。用没平方米1.2万元的平均造价，不算地价，350间房的土地加装潢成本就是4.2亿元。假设2.5亿元（约6成）贷款，年利息是7%的话，每年的还息款就要1760万元。），从4000万元扣掉固定费用后，营业利润为1000万元。你可能在这里肯定要惊讶，怎么利润只有1000万元？前面不是算出来，主题总投资320间客房（不包地价）需要投入4.6亿元吗？如年利润只有1000万元的话，年回报率不是只有2.2%吗？难道比买国债还差？

实际上，如此低的回报率并不值得惊讶。如果我们拿近年上海业绩最好的酒店（位于浦东的高星级酒店）来计算，，其RevPAR（包括餐饮）约为3000元（年收入约为110万元）；假设GOP率是50%，每天GOP为1500元（每年即为54.8万元）。听说那家酒店10年前建造时每平方米的造价是每间客房70万美元或等于577.5万人民币（按照1美元换人民币8.25元计算）。再假设GOP的1/3是营业利润（净），即18.3万元，回报率也仅为3.2%，并不比酒店A好多少。

2.10 每平方米的年平均创造回报（Annual Return per Sqm）

谈到用量化指标来进行衡量，用“一房比一房”的方式进行比较还不是最彻底的方法。如果我们将总利润回报除以总建筑面积，得出每平方米的年平均创造回报，看起来则更为直观和具体。还是以酒店A来讲解，若用1000万元的酒店年利润除以4.2万平方米（按照每间房分摊面积为120平方米计算），每平方米每年产生的实际利润或者说是业主的回报为238元。

我们可以再算一笔账，看238元是什么样的回报水平。

国内一般一、二线城市的地价约为每平方米1万元（现在已经很难找），一般五星级酒店的建造成本为每平方米1.2万元。因此每平方米的总造价（地价加土建装潢）为2.2万元（2008年价格）。

用每平方米每年创收238元计算，回报率为1.1%。

当然以上的算是是有些“遗漏”的，因为折旧及摊销只是在账上处理，并不会真的减少业主的所得，因此在计算回报时需要把折旧及摊销所扣减的部分重新加上。假设我们所使用的建筑硬件的直线平均折旧年期是20年，地价摊销年期是35年（假设土地使用权40年，筹建用了5年），要加回的两组数据分别为：

建筑硬件部分：12000除以20等于600元

地价部分：10000除以35等于286元

它们之和是886元，再加上原先的每平发米利润238元，业主到手的总回报为1124元，回报率马上变成5.1%。

就算一毛钱利润都没有，每平方米光是源于硬件折旧与地价摊销就有886元，约等于4%的回报率；或者可以说成每年提取折旧与摊销，25年后酒店账上的不动产价值就几乎等于零，但实际上投资成本全部返回了，还赚了一座“真实”的酒店。如果这25年来都好好保养的话，在折旧与摊销全部提取后，不难用数倍的价格将酒店卖掉套现。2003年上海静安希尔顿的业主就把该酒店公司50%的股份卖掉，成家价格是原来1987年投资时造价9000万美元（当时的汇率是1美元对3.8元人民币）的8倍多。这就很容易解答了很多开发商的疑问：“为什么酒店很多时候都不怎么赚钱，还是有人硬着头皮非要做呢？”这是因为作为持有型物业，酒店与其他出售型的不动产不一样，酒店可以保值增值，配上好的管理每年能提供较为固定的现金收入，但后者就只能抓住售楼时的一次性利润，以后的事情就同开发商无关了。

纵观上述10项经济考量指标，其目的在于提醒开发商在项目前期进行项目可行性及预测分析时，应当尽可能地把众多需要考虑的问题量化，好好地比较一下，再进行充分的论证，最终可能会发现或许还存在着至少10%的总建筑面积的修改余地，可以有效节约成本，提高利润率；又或许经过论证，发现投入太大而回报时间过长，从一开始就不应该兴建该酒店。

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