来源：星硕袁学娅专栏 ，作者袁学娅 侵删

物业，是酒店经营硬件的基本要素，但目前出现了“围城”现象：发力拓展扩大中端腰部的几大品牌，都认为目前阶段，从投资回报快速增长的角度而言，中端和中端略高一点的档次有限服务类型，正符合当下的消费者需求，但拥有这类品牌的集团，手中并不拥有物业，要寻找到理想的物业也不容易，身处酒店物业的“围城”之外。这一类型酒店的特点，物业基本都是租赁的，承担租金的变化风险及这项费用在营收的高比例占有现状，使得这几家中端品牌的头部集团，目前都已采用输出品牌吸纳加盟的模式以进一步提高盈利能力，直营模式逐年减少，加盟比例都已超过90%，以彻底的轻资产盈利模式目前在快速增长数量中取胜。

而拥有良好物业的一批高端酒店，却在近年来面临诸多挑战，其中以地产商投资开发的酒店尤为典型。设计有缺陷、定位过时、客流不足、设备设施陈旧无资金改造，很多老产品无法吸引消费者新需求，经营面积空置，缺乏竞争力，企业亏损。物业所有者为求现金流，想出售解套，但出售成交多数流拍，不得已为省能源消耗和人力成本，关停了不少设施，成为不良资产，身处物业“围城”之中。为求生存，这类存量酒店，将部分客房出租做“月子中心”，部分餐饮和酒吧及康健娱乐设施出租给社会第三方经营，本身只留下部分客房和一个全日餐厅，看家当起了物业房东靠收租度日。

图片来源：锦囊泛娱酒店

在酒店物业“围城”内外的两类企业，相互稀有交易和交集，在行业的存量时代，资源浪费现象严重，导致重复建设、重复装修，更导致行业各企业之间的内卷。

缺乏物业硬件金饭碗的租赁酒店，想方设法在原物业的毛坯或不良条件下，通过设计、包装、宣传，努力争取在每一平方米里面赚取利润，因为租赁有期限，租赁有高昂的成本代价。在如此的客观条件下，追求坪效和人效都成为这些集团下达给门店考核的KPI。但这类租赁物业酒店有收入的天花板，当消费者有除了客房还有其他消费能力的时候，酒店容易得到的收入却被有限掉了。为了节省人力，这类酒店一般只提供早餐（包含在房价内为多），少数酒店开始在晚上利用早餐厅为住店客人提供面吧，多数消费者的餐饮消费都由外卖餐饮平替。在其他国家，这类中端酒店，除了早餐厅，基本上都有一个住店客人和社会消费者共享的特色餐厅和酒吧（咖啡吧、茶吧），作为这类中端城市商务酒店，目前提倡酒店社区化，除了客房以外的产品和服务，是社区消费者所需求，也是在现成的物业条件下可以盈利的。

捧着物业硬件金饭碗的超过15年以上的高端酒店，部分地段好的，有幸被收购，收购方改变业态做写字楼和公寓的为多，像地处上海市中心地段的原“四季”大酒店有450间房，目前物业到了丰盛企业集团手里，新挂牌的“阿丽拉”大酒店只有180间房，其余面积改成办公和其他商业用途，“阿丽拉”酒店正门都是在“丰盛商业中心”大楼的背面。

图片来源：锦囊泛娱酒店

经营发生困难的高端酒店，面临的挑战就是设计、产品滞后市场消费者需求，设备设施老化无资金更新改造，产品和服务缺乏市场竞争力，营收严重下滑，在减员到最低出租率配置时，为了求生存，将空置的面积对外出租、将餐饮、康健娱乐设施、部分会议室外包经营已经在不少酒店发生，虽然外墙还是挂着原来的品牌，内部已经是多方经营混搭，这种现状直接影响消费者的体验，同时也影响到品牌的声誉和价值。

可能多数业内同仁会问，问题提出和分析了，那解决方案呢？笔者认为，从目前现状来看，“围城”内外的两类酒店没有资源互换的意向，“围墙”内的酒店，由于客源不足而将产品内容不断做减法；“围墙”外的酒店，为了满足消费者的需求，硬挤面积增加产品和自助服务，当下只能由主管部门控制各类各档次酒店总量，先解决过剩问题，减少重复开发和建设及装修的资金，让存量酒店有空间可以继续持续发展。(图片来自网络）

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