来源：原创 周劭斌 EZ的酒店管理心得 侵删

一、选址原则与避坑指南

（一）选址原则

不选居民楼下，避免扰民。

国人维权意识浓厚，酒店装修过程耗时较长，难免扰民。锦江酒店就牢记此信条，不在居民楼周围选址，从而减少错误发生的可能。

多物业比较，优中选优。

在选择酒店物业时，不能只盯着一个物业，而要在三个合适的物业中进行挑选。这样可以避免因没有选择余地而感情用事，做出错误决策。虽然可能会错过一些物业，但能有效降低犯错风险。

位置重于租金，不可贪便宜。

位置是酒店选址的关键因素。以浙江桐庐县某酒店为例，虽位于县城外 8 公里山沟且无租金，但位置偏僻，常年出租率仅 20% 以内。所以，不能因贪便宜而选择位置不佳的物业，位置永远是第一要素，价格是最后考虑因素。

重视人流量，人流大于车流。

人流量大意味着客人捕获率高。像麦当劳和肯德基都注重人流量，人流基数大了，客人自然会增多。

大街优于小巷，保证可视性和可进入性。

可视性和可进入性是旅馆的命根。大街的可视性和可进入性优于小巷，能更好地吸引客人。而小巷在这两方面较差，成为烈士的机会较大。

（二）避坑指南

客源不足坑衡量周边常住人口数量和结构，选择人口密集区域，如商务区、开发区等。

酒店选址时，一定要衡量周边的常住人口数量和结构。常住人口是保障酒店入住率的基石，是酒店经营稳定的压舱石。像城市的商务区、开发区、商业中心、中高档居民住宅区、大型游乐中心和高校校园等区域，人口基数都比较大。其中，周边有知名高校（在校生超 20 万人的教育区）、邻近有地标建筑、历史文化、旅游景区或方圆 3 千米内有大量企事业单位的区域最佳。通过科学的调研体系，用数据说话，不能仅凭感觉拍板。

客源单一坑选择客源多元的位置，分析商圈性质，明确主力客户和补充客户。

选址时应尽量选择客源多元的位置，不同客源可以互为补充。要厘清所在商圈的性质，了解酒店附近的需求来源地，以及酒店物业与这些需求来源地的距离（车程、开车时间、步行时间等），判断主力客户和补充客户的类型及占比。

到达不便坑选择交通畅达的位置，便于顾客到达和出行。

畅达的交通能扩大酒店的辐射半径，提升用户体验度。优先选择临近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大且具有可停留性的位置；临近地铁站、公交站、主干道，距路口不超过 50 米，有车道直达门前且路口有醒目路标的位置；物业进出口便利宽敞，快速路无隔离带且不是单行线的位置。对于分期开发的区域，要问清开发周期、施工进度和后建物业高度，避免酒店营业时受到施工影响。若附近遮挡物多，要评估是否可以改善，如与市政、物业沟通，移走遮挡物、修剪遮挡树木或增加导示、路牌等。

不辨优劣坑提高去伪存真能力，综合评估位置价值。

要提高去伪存真的能力，一是利用结构化思维，将 “位置” 问题拆解成若干子问题，如文旅产业情况、资源配套情况、未来发展情况等，再将子问题分解成更细的孙问题，形成树状逻辑结构图，整体考量、综合评估，避免看到碎片就想拍板的冲动，从而提高洞见真相的能力。二是进行刻意训练，每次选址设定具体目标，并通过反馈查漏补缺，以稳定提升甄别能力，不断走出舒适区。

动迁风险坑站高看远，审视地段长远价值，避免规划变革带来的风险。

酒店租期动辄十年以上，选址时要站高看远，从城市宏观环境的高度审视地段是否具备长远价值。可使用 SWOT 模型分析地块的优势、劣势、机会和威胁，不仅考虑当前情况，还要结合发展趋势判断未来可能出现的机会和威胁，避免因城市化进程中的规划变革给酒店带来毁灭性打击。

图片来源：锦囊泛娱酒店

二、精准评估方法探讨

（一）分析交通流线

大交通与小交通结合，考虑与城市主动脉及周边干道的距离和方便性。分析公共交通的通达程度，如地铁站、公交站的分布情况，以及是否有便捷的出租车候车点等。对于自驾游客，要考虑周边道路的通行能力、停车场的容量和收费标准等因素。同时，评估酒店周边的交通拥堵情况，尤其是在高峰时段，确保客人能够顺利到达酒店。

（二）分析商圈特点

了解不同商圈属性，如商务、商业、景区等，对酒店定位起决定性作用。商务商圈通常需要提供高端的商务设施和服务，如会议室、商务中心等；商业商圈则要注重购物和娱乐设施的配套，满足游客的休闲需求；景区商圈则要结合景区特色，提供特色的旅游服务和体验。分析商圈的人流量、消费能力和消费习惯，以便确定酒店的市场定位和价格策略。

（三）了解政府规划

查阅资料，了解选址半径内的规划，避免拆迁等风险。关注城市的发展规划，了解周边区域的未来发展趋势，如是否有新的商业中心、交通枢纽或旅游景点的建设计划。同时，要注意政府对土地使用的规划，避免选择可能被拆迁或改造的区域。与当地政府部门和规划机构保持沟通，及时了解最新的规划信息，为酒店的长期发展做好准备。

（四）分析流动人口流量情况

分析不同区位下流动人口的流量大小和频次，为酒店定位和营销提供依据。通过市场调研和数据分析，了解周边区域的流动人口来源和目的，如商务出差、旅游观光、探亲访友等。根据流动人口的特点，确定酒店的目标客户群体，制定相应的营销策略。例如，对于商务流动人口较多的区域，可以加强与企业的合作，提供商务套餐和会议服务；对于旅游流动人口较多的区域，可以与旅行社合作，推出旅游套餐和特色活动。

（五）极端天气分析

考虑极端天气对酒店的影响，进行合理规划。分析当地的气候特点，了解可能出现的极端天气情况，如暴雨、台风、暴雪等。在酒店的设计和建设过程中，要考虑极端天气的防护措施，如加强建筑的防水、防风、防寒等性能。同时，要制定应急预案，确保在极端天气情况下能够保障客人的安全和舒适。

（六）地质灾害分析

确保建筑安全，避免泥石流等地质灾害区域。在选址前，要进行地质勘察，了解当地的地质情况，如是否存在地震、滑坡、泥石流等地质灾害的风险。对于存在地质灾害风险的区域，要采取相应的防护措施，如加固建筑基础、设置防护墙等。同时，要购买相应的保险，降低地质灾害带来的损失。

图片来源：锦囊泛娱酒店

（七）风土人文调研

了解当地风土人文、民族信仰，避免不必要的麻烦。深入了解当地的风土人情、文化传统和民族信仰，尊重当地的风俗习惯和宗教信仰。在酒店的设计和服务中，融入当地的文化元素，提供具有特色的文化体验。同时，要避免因不了解当地文化而引起的冲突和误解，确保客人能够感受到尊重和关怀。

（八）物业面积适度

避免新建酒店面积不合理或租赁物业不考虑实际需求。根据酒店的定位和市场需求，确定合理的物业面积。对于高端酒店，需要较大的面积来提供豪华的设施和服务；对于经济型酒店，则可以选择较小的面积，降低运营成本。同时，要考虑酒店的未来发展需求，预留一定的扩展空间。在租赁物业时，要仔细评估物业的实际使用面积和布局，确保能够满足酒店的运营需求。

（九）植景面积

植景面积影响酒店属性和定位，同一栋楼高区及视线好的物业更有价值。考虑酒店周边的植被景观，选择有良好自然环境的位置。植景面积可以提升酒店的美观度和舒适度，吸引客人前来入住。同时，要注意保护周边的生态环境，避免过度开发和破坏。对于有特色植被景观的酒店，可以打造主题花园或景观阳台，增加客人的体验感。

（十）产权属性

明确产权为商业，避免装修后无法办理证照的损失。在选址前，要核实物业的产权属性，确保为商业用途。了解当地的相关政策法规，办理好酒店的各种证照，如营业执照、消防许可证、卫生许可证等。同时，要与业主签订明确的租赁合同，约定双方的权利和义务，避免出现纠纷。

（十一）噪声污染

远离噪声源，控制客房噪声在合理范围内。选择安静的位置，避免靠近工厂、机场、火车站等噪声源。在酒店的设计和装修过程中，要采用隔音材料，降低噪声的传播。同时，要加强酒店的管理，控制客人和员工的噪声，确保客人能够享受安静的住宿环境。

（十二）气味污染

避免在有刺激性气味源附近建设精品或高端酒店。了解周边区域是否存在工厂、养殖场、垃圾处理场等可能产生刺激性气味的场所。在选址时，要远离这些气味源，确保酒店的空气质量良好。同时，要加强酒店的通风系统建设，保持空气清新。

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