来源：单宿邦丨酒店圈 侵删

存量酒店既有单体酒店，也有连锁酒店。他们或因硬件不断老化，经营成本逐年递增，工程、环境差评也随之增加;或是单体酒店势单力薄，生存空间被不断挤压;或是连锁产品陷入同质化困局，无法满足新生代消费主力的需求，经营业绩不断下滑;亦或随着城市更新变化，酒店所在区位定位改变，周边市场发生变化，酒店不再能吸引商圈核心人群.…无论属于哪种类型，投资人的核心诉求都是改变当下的经营困境，实现盈利。

存量改造，即对现有酒店设施进行升级和优化，不仅能够提升客户体验，还能增强酒店的市场吸引力和盈利能力。如何盘活酒店存量资产，实现高效运营，让每一寸空间都能产生效益，促使酒店投资逐步走向健康，是摆在酒店投资人面前的重要课题。

但翻新改造之路该如何走，才能兼顾投入成本的降低，与投资回报的提升，从而真正提升酒店生意?

01.

当前存量改造的机遇

酒店集团重视，提供产品支持

存量市场作为未来连锁化的重要支撑，是当前酒店集团争夺的主要板块。如今市场对于存量的挖掘已经成了连锁品牌发展的最重要的方式，占比越来越高。部分品牌方可以提供一揽子解决方案，通过降低造价、优化改造范围、提高改造效率等手段，来适应存量市场的发展。

疫情带来市场波动，增加供给选择

疫情影响下，越来越多的酒店资产被抛售，无致经营困难的单体酒店进入存改周期，寻找新的出路，加速了存量市场被关注和开发的速率。据统计，存量市场中，大众酒店超过5年仍未装修的老酒店超过半数，同时有10%面临亏损压力的存量老店急需升级。

较低的投资风险，更短投资周期

在当前的经济环境下，多位投资人表示相比从零开始新建，将老单体酒店进行改造为品牌连锁酒店的投资风险相对较低。老酒店之前的运营数据可以帮助投资人更好地译估市场潜力和投资回报;与新建酒店相比，改造项目的位置、市场环境和客户需求等关键因素已经较为明确;改造项目筹建周期更短，可更快地产生收益，提高投资效率。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02.

什么样的项目改造有利可图?

轻改选代至产品最新版本

维也纳酒店潮州古城人民广场店

这是一家2014年开业的原维也纳品牌2.0版本门店，随着当地酒店新品牌不断进入，该门店优势逐渐弱化。该门店的区位优势以及客源较稳定，因此投资人决定将酒店迭代至维也纳最新的版本。

本着重装饰轻施工的翻新原则，项目采取不停业分楼层分区翻新的模式，并将单房成本控制在2.4万元。改造后，其2023年各项业绩指标对比历年最高峰2019年均有显著提升，RevPAR提升49元，各OTA平台分数也有提升，投资人一年便收回了投资成本。

单体轻改加盟非标

星程酒店(宁波慈溪银泰城店)

项目原本于2013年开业，是运营超过10年单体四星级酒店，设施陈旧，营收能力差。投资人决定通过较为轻度的改造，翻牌至星程3.0版本。通过半改造的模式，重修复轻拆建，减少拆旧。选择可移动家具产品，可根据改造项目需求选配、灵活排布。部分装修已经实现工厂化，减少现场作业。这进一步减少了投资人的成本，也降低了空间的容错率与损耗率。

项目共有106间客房，总造价为550万元，改造花费了5个月，单房投入5.23万元。项目采取了不停业改造的形式，一方面避免了因改造停业而重新走相关的审批流程，另一方面则稳住了原有的老客源，避免了老客流失。

图片来源：锦囊泛娱酒店

存量单体加盟做减法

杭州西湖东智选假日

这也是一处老单体酒店改造较为成功的案例。原先该酒店共有300间客房，并有大面积的餐饮和会议室等配套设施。投资人经过对商圈、周边竞对以及品牌房等多维度考量后，认为这一物业具有较大潜力，但配套有些累赘，因此决定保留核心配套提升坪效，优化投资模型。他将物业瘦身至211间客房，仅保留部分餐厅，会议室健身房以及部分大堂，把餐饮等其他配套还给了物业。

由于投资人有较为深厚的地产和工程背景且得益于智选假日“特许经营+”的加盟方式，即使在2020年杭州受疫情封控的影响下，也在5个月内完成了装修。最终单间造价大约13万元，总装修投入3000多万。目前ADR在450-500元，出租率约85-87%。

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