来源：深圳市贵宾舍酒店管理有限公司 侵删

01

 -“盯关跟”- 

  在旅游经济向好的投资环境中，如何精准评估存量酒店的价值潜力成为了关注话题，这不仅是成功升级翻新的第一步，对于酒店投资人而言更是投资决策的核心要素。

我们认为首先，评估存量酒店能否操作的根本在于盈利能力，是否能赚钱。要考量项目现状、改善投入、经营提升预期、回收投资时间、G0P、现金流等，为业主方和经营方提供初步判断作为决策参考，在此基础上进行可行性分析和诊断，含功能布局调整、升级后的星级等级等，与投资经营方和业主方达成共识后操作项目。

其次认为，不同市场定位、商圈、城市对存量项目价值潜力的眼光和诉求也不同，建议需先明确战略需求和项目定位，包括资金投入，客单价和目标客户。“总结而言，评估一个存量项目的价值潜力，需要系统地从自身的市场定位、严格的选址标准，贴合市场的产品设计，投入产出比的考量到最终的投资可行性调研报告作为依据，方能对该项目的价值潜力做出基础判断。”

在从地产红利期的不在乎盈利，到要求自负盈亏，再到如今强调回归经营和盈利能力，做酒店的逻辑发生了很大变化。“行止已真正进入回归经营阶段。

评估存量酒店资产能否操作，区域的地理的发展之关重要，还需考量城市活力及年轻市场的喜好，要有将心比心的思维，评估自身核心竞争力能否匹配项目，其次运营管理公司的运营能力，需要做到“盯住、关照、跟紧（即盯关跟），同时，要避免为了评估而评估，不过度假设。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02

   -好品牌=口碑+规横 -  

   在关于如何做好存量酒店的精准改造策略以及酒店品牌在其中所发挥作用观点如下：

    在评估存量酒店时，不能全盘否定，觉得其一无是处。关键在于卡位，也就是定位。在其基础上进行改造时，要思考改造是为了什么。比如，思考改造完成后酒店的经营客群与之前是否相同。“是在原客群基础上做增量拓展，让客群规模扩大，原客群继续留存；还是改造后完全舍弃原客群，这是两条截然不同的路径。”任何改造投入都是为未来经营服务的。其次，经营团队的运营思路也很重要。十几年前做酒店，一家国际品牌酒店哪怕运营一般，仅品牌就能吸引客源。但现在，除了北上广深等城市，品牌溢价在下沉市场有所缩小。

  酒店的选址为首要考量因素。产品老、租金低、位置好、流量足是基本要求。“关键在于能否推出成熟合适的产品，即产品效果和造价的最优方案，这需要依靠酒管公司对市场的精准研判和定位模式。”

  当下中国酒店连锁化进程不断提升，加入连锁品牌是必选项。好品牌要口碑与规模兼具，才能形成品牌影响力和价值赋能。此外，科技驱动对品牌成功至关重要。贵宾舍连锁酒店集团制定了三个策略：一是科技降本；二是改造提价；三是运营提量，实现投资回报最大化。“一般项目在品牌赋能运营下约 2-2.5年收回成本，随着门店规模扩大，将为下沉市场带来更好的赋能和回报。”

图片来源：锦囊泛娱酒店

  在品牌赋能方面，酒店行业存在资产持有方、经营方、品牌方、管理方四个关键角色，各司其职。贵宾舍连锁酒店酒店从项目定位规划、品牌与管理赋能三方面为投资人创造价值。规划上，对全服务酒店要重新规划定位，舍弃不赚钱功能，调整业态；品牌赋能包括系统提升效率、品质品控管理、客源支持等；管理赋能则结合一对一服务与平台化操作，保证一线管理运营支持。 

03

  -连锁化标准规范- 

  选择加盟品牌还是选择自营，是否会脱离市场”的问题时，加盟品牌不仅有品牌的市场影响力赋能，还有成熟完整的体系，能规避经营管理中的漏洞、风险和不规范。“中国连锁化的核心是标准规范，加入连锁化会带来更多保障。”

图片来源：锦囊泛娱酒店

04

 -宾客的赞誉与信赖- 

凭借独特的“新法式轻奢经济美学”经营理念和极致的服务，贵宾舍酒店赢得了众多宾客的赞誉与信赖。无论是商务出差还是休闲度假，这里都能满足您对高品质生活的追求。许多宾客表示，在这里度过的时光让他们感受到了前所未有的舒适与愉悦。

 贵宾舍酒店集团诚挚邀请您来体验新法式轻奢的魅力。在这里，您将邂逅浪漫与优雅，感受不一样的居住体验。我们期待您的光临，与您共同创造美好回忆！

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