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估值结果综合了估值对象的确定值（如：历史业绩、资本结构、人力资源情况等）和估值对象的假设值（如：技术水平、经营状况、发展趋势等），也考虑了宏观经济因素、中观经济因素以及微观经济因素。

在这些因素中，有能够被确定的数值，也有许多无法被准确计算的数值。对于不能够被确定的数据，估值师都会根据更多、更全面的其他数据对其进行合理的假设，从而得出一个数值进行估值计算。因此，估值师对于估值对象的了解程度，对于估值对象所在行业的理解深浅，都会影响到最终估值结果的呈现。

在估值过程中，应结合企业所处的不同发展阶段、所在行业的行业特性，选择恰当、合适的估值方法，从而得出一个更加符合估值目的的估值结果。让我们一起看一看目前酒店市场上主要的三种估值方法。

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01

收入资本化法

收入资本化法，是目前酒店估值所使用的主要方法，是指以酒店为产生现金流的企业实体，根据酒店产生净收益的能力，评估酒店的市场价值。

这个方法通常需要估值对象的未来收益能够进行合理预测并用货币计量，对于未来收益风险能够进行度量计算，收益期限能够被确定或者合理预期。

酒店估值中，由此估值方法衍生出了如下三种主要的估值方法：单一资本化率法、现金流量贴现法、同步估值法。

单一资本化法

单一资本化法，是将酒店某个年份的净收入除以资本化比率得出的酒店价值，这种计算方法大多选择在资本化比率相对稳定的市场，对于未来净收入能力预测和把握有一定难度的情况下。

现金流量贴现法

现金流量贴现法是用一个总的贴现率，对未来一定年份净收入的预测值和资产末期的价值或产值进行贴现。目前，普遍预测的期限为10年。

同步估值法

这种估值方法的估值原理与现金流量贴现法类似，但是这种方法在估值时考虑了利率、贷款分期情况等，过程更复杂，考虑的因素更多样，因此也是一个较以市场为导向的估值方法。

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02

资产基础法

资产基础法通常需要估值对象能够在未来持续经营，同时，估值对象的资产负债表内及表外的各项资产、负债能够被识别，且相关的历史资料、权属文件、技术资料等能够被获得。

资产基础法需要对估值对象估值基准日的资产及负债账面值的真实性进行分析和判断，剔除非正常因素，针对难以识别且对估值结果产生重大影响的资产或负债，应当考虑不同估值方法的适用性。

重置成本法是此估值方法在对酒店估值过程中比较常用的衍生方法之一。重置成本法不考虑市场支付意愿与酒店未来的收入能力，是按照估值对象的现时重置成本扣除其各项折旧及损耗来确定估值对象的市场价值。

对于酒店资产来说，折旧一般来自三个方面，酒店的物理折旧（酒店财产、设备等的物理损耗）、酒店的功能过时（酒店设施、酒店产品等市场竞争力的减少）、酒店的设计过时（酒店内部、外部装修风格或设计等吸引力的降低）。

其中，酒店后两种折旧情况往往难以衡量，需要非常主观地估计且难以持续度量，且无法反映未来的收入及投资趋势，对于估值结果的可靠性和有效性影响较大。在难以获取其他数据无法使用其他估价方法的时候，可以选择这种估值方法。

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03

市场法

市场法是将估值对象与市场近期发生的同类酒店交易金额进行比较，以确定估值对象价值的估值方法。这种方法主要适用于当买方不愿意支付超过近期市场交易价格的时候，估值结果虽然是对当前市场状况的直接反映，但是此估值方法并不考虑其重置成本和未来收入情况。

此外，对于酒店来说，也存在着其他弊端。一方面，酒店交易不同于其他大宗交易，市场交易数量不多，能够用来做估值基准进行参考的就更加有限。

其次，目前市场上酒店的交易信息并不透明，除了大型上市公司之外，其他企业的交易信息通常难以获取，无法保证交易信息的及时获取，也较难保证其可以被证实和比较。

另一方面，不同酒店的竞争市场、档次定位、设施规模都存在较大差异，不同的建成年份也增加了可以比较的难度。

这些不确定的因素往往需要交易双方进行协商以达成一致，但同时也给可靠性和精确性增加了许多不可控的风险。

了解酒店资产估值的方法，能够更加清楚直观地了解其内在的科学价值，深入理解其内涵。

在明确了影响估值结果的因素之后，也能够让酒店的所有者和管理者能够在管理的过程中，以资产管理的思维和视角，关注酒店的开发、运营及未来发展。

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