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什么是酒店资产管理？为什么要对酒店进行资产管理？相信这两个问题对于已经是业主方的投资人来说一定都不陌生。

但是，什么才是酒店资产管理真正的全貌？似乎行业内对这个定义理解不一，也不是所有业主都知道“投融建管退”到底怎么做。结合过往经验，分享一下我们的观点：

01

打破固有印象，重新定义资产管理

很多人认为资产管理只是酒店运营中的一个环节，或者关注的是短期的财务收支，但这些其实都是对资产管理认识不足的误区。

而对于资产管理的错误共性认知，可以总结为以下几个：

误区一

资产管理只是日常运营

许多业主将资产管理等同于日常运营，认为只有当酒店开业后，或者在运营中出现问题时，才需要进行资产管理。这种观点忽视了资产管理在战略规划、财务分析、市场定位和资本结构优化等方面的关键作用。

资产管理不仅仅是日常的客房管理和餐饮服务，更是一个全面的、战略性的管理过程。资产管理不应被局限在日常运营的框架内，在酒店的生命之初，就应该考虑到整个酒店的长远发展和价值创造。

误区二

短期收益至上

在追求短期财务回报的同时，许多业主忽视了资产管理在提升酒店长期价值、品牌影响力和市场竞争力方面的重要性。

资产管理的真正价值在于通过长期的规划和优化，实现资产的增值和保值。

误区三

不需要多专业

酒店的资产管理是一个高度专业化的领域，需要综合运用地产、金融、财务、酒店管理和运营等多方面的专业知识和技能。

缺乏对这些专业技能的认识，将难以实现对酒店资产的有效管理。

误区四

资产管理=酒店管理

这两者虽有交集，但资产管理更侧重于资产的整体表现和长期增值，而酒店管理则更专注于日常运营效率和服务质量。这事实上是两个不同的领域。

误区五

只是另一个花钱的地方

许多业主认为资产管理会增加额外的成本，而没有看到通过专业的资产管理可以实现的成本效益和价值创造。实际上，专业的资产管理能够通过优化运营和提高效率，降低成本并提升收益。

误区六

酒店投资时已经做好前策了

资产管理，尤其是酒店的资产管理，需要根据市场和经济周期进行调整，以实现资产的最佳表现。酒店投资时的前策可能已经是几年甚至十几年前的，忽视市场和经济周期将难以在变化的市场环境中做出正确的决策。持续的追踪，并顺应经济形式调整管理策略，才是重中之重。

误区七

忽视退出策略

在投资酒店时，许多业主没有明确的退出策略。资产管理的一个重要方面是规划资产的退出，以实现投资回报。没有好的退出策略，将影响投资的最终收益。

误区八

对风险管理重视不足

资产管理中风险管理的重要性不言而喻，包括市场风险、财务风险和经营风险等。没有充分认识到这些风险，将难以在变化的市场环境中实现资产的稳定增值。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02

酒店资产管理流程中的多元参与者

酒店资产管理是一个涉及多方的复杂过程，包括资产管理公司、酒店管理公司、银行、律师、第三方顾问等。每个参与者都在自己的领域内发挥着重要作用：

1-资产管理公司

供市场分析、规划建议，参与资产管理决策。这类型的公司甚至可以帮助酒店投资人，走完酒店投资生命全流程。

当业主在“投融建管退”任何一个阶段有疑惑的时候，都可以找到这类型的公司寻求智力协助。

2-酒店管理公司

负责品牌标准和服务质量，间接影响资产管理。在“管”的阶段尤为重要。好的酒店管理公司，不仅可以用品牌声誉给酒店带来生意加持，还可以在员工选聘任命上，派驻一些优秀的人员为酒店的实质经营助力。

好的将帅之才难寻，但是管理公司可以基于自己的优势网罗此类人才。这个优势是业主方远远无法比拟的。

3-银行和金融机构

不论是开发阶段还是经营阶段的融资，都是合作好伙伴。此外，酒店资产的金融化，也能帮助业主盘活资产。

4-律所或法律顾问

提供合同、法律事务处理的专业意见和解决方案。

5-第三方顾问公司

提供必要的市场数据、趋势判断和分析。顾问公司与资产管理公司可能存在部分职能雷同，但是侧重点可能不同。

第三方顾问公司更多的是揭示和建议根据行业、根据市场，业主可以怎么做，但是真正落地大概率还是需要资产管理公司加持。

6-设计、工程技术咨询公司和IT服务商

规划、建设和运营中提供专业服务。

图片来源：锦囊泛娱酒店

03

酒店资产管理的全流程解析

从规划与开发到资产退出的“投融建管退”，资产管理几乎涵盖了酒店生命周期的每一个阶段。在不同的阶段应关注哪些重点，引入哪些不同的公司？

01

 规划与开发阶段：

资产管理公司：在项目初期就参与进来，提供市场分析、位置选择、规划建议等。

设计和工程技术咨询公司：参与酒店的设计与工程规划，确保项目符合品牌标准和市场需求。

02

 融资阶段：

银行和金融机构：提供必要的资金支持，参与贷款和融资结构的安排。

03

 建设阶段：

资产管理公司：监督项目进度，确保建设符合预算和时间表。

工程技术咨询公司：参与实际建设工作，提供专业技术支持。

04

 品牌选择与合同谈判阶段：

酒店管理公司：与业主进行品牌和管理合同的谈判。

律所或法律顾问：提供法律咨询，帮助起草和审查合同。

05

 运营准备阶段：

酒店管理公司：开始介入，准备酒店开业前的各项运营工作。

第三方顾问公司：可能提供市场定位、培训和运营策略建议。

06

 运营阶段：

酒店管理公司：负责日常运营管理，包括客房、餐饮、市场营销等。

资产管理公司：监控运营表现，提供战略指导和优化建议。

IT服务商：提供技术支持，维护酒店的信息系统。

07

 资产管理与优化阶段：

资产管理公司：进行资产评估，制定提升计划，管理资本支出。

第三方顾问公司：提供市场趋势分析，协助资产重新定位。

08

 风险管理阶段：

资产管理公司：识别和管理资产相关的风险，制定风险缓解策略。

09

 资产退出阶段：

资产管理公司：制定退出策略，包括出售、再融资或其他方式。

律所或法律顾问：处理与退出相关的法律事务，如交易结构、合同和尽职调查。

银行和金融机构：如果涉及到再融资，银行可能会在此阶段提供服务。

10

 争议解决：

律所或法律顾问：在出现争议时，代表业主或管理公司进行法律诉讼或仲裁。

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