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中国酒店业与房地产共同进入了存量时代，营业年限超过10年的酒店将面临更新改造的挑战。面对中国酒店投资不景气的局面，如何破茧，让资产重生？

#1

酒店市场存量概况

根据数据显示，截止2023年12月31日，全国酒店业(15间以上房量)住宿设施为343545家，其中2023年新增30893家；截止2023年12月31日，全国现存客房17321745间，其中2023年新增1013201间。2023年翻新改造项目保持强劲的增长趋势，创下了占比17％的历史新高。

从2024年上半年的形势来看，受经济形势影响，酒店经营数据全面下滑。根据国金证券数据，Q1Q2国内酒店整体ReVPar（每间可售房收入）同比下降9%、12%，ADR（每日平均房价）同比下降3%、8%，上半年国内酒店业是整体持续下降的态势。

在存量市场中，超过15万单体酒店已有超过5年未进行装修，同时约有3万间的老店因面临亏损压力而急需改造升级。

总体来说，越来越多的酒店资产被出售，许多经营困难的独立酒店进入存量改造周期，寻求新的发展路径，这进一步加速了存量市场的关注度和开发速度。

图片来源：锦囊泛娱酒店

#2

存量改造周期与方法

酒店的存量改造周期：

快评估——改造时机决策——再定位——改造方案制定——品牌焕新——回归市场，参与竞争。

以酒店存量改造周期为轴，抓住改造时机，做好定位，定好方案，就可以做好酒店的升级改造，让酒店资产重生。

1、提前决策，主抓执行。我们很多业主愿意为决策的结果花钱，却不愿意为决策花钱给自己留足决策的时间，决策点一定要前置！

2.做好市场研究和投资分析。市场的研究通常包括竞争对手情况的研判、市场客源的变化、新的需求特点、客群重新定位与设施重新组合。根据研究结果确定投资的上限与下限，对酒店的客群、档位、设施规模、品牌进行再次定位。

3.做好酒店全面体检。对运营、机电与设施进行详细审核，明确改造问题。

运营包括运营中造成低产出的设施因素、核心部门产出的审核、人效的审核、能效的审核与整体业绩的评估。

机电包括机电的安全性、机电寿命重新检查、机电的维护成本和新购置安装对比机电的能耗审核机电的总体更新计划。

4.在知己知彼之后，要定下合理的改造目标和详细的改造方案，既不自贬身价，也不好高骛远。综合资金量的刚性约束，建立有务实的目标判断和可行的决策方案，提高坪效，人效与能效。

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