来源：澎润酒店资产管理 侵删

酒店运营在“管”的阶段时，业主最关注什么？

是如何确保资产的持续增值，还是如何提升运营效率？

通过精准的运营评估、及时的资产改造升级、有效的增效策略以及稳定的现金流，业主们能否在竞争激烈的市场中获得成功？

业主正在经历的四个转变：

1

国企类投资主体逐渐占据主导地位

2

“地产开发思维” 向“运营导向思维” 转变，主动资管

3

业主以创新性思维主导开发和参与运营，实现综合收益最佳

4

经验型业主已提前布局，以实现轻重并举的长远目标

目前业主正在经历以上四个转变，在发生转变后，业主会更加注重“管”的阶段。

这一阶段不仅关系到酒店的日常运营效率，还直接影响到资产的长期增值和市场竞争力。

通过精细化管理和持续优化，业主们能够确保酒店在市场中保持优势，实现稳定的收益增长。

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图片来源：锦囊泛娱酒店

01 业主应重视运营评估

业主需要从哪些视角关注运营评估

运营视角

服务效率、服务质量

财务视角

成本收益分析、财务对标

营销视角

产品提升、营销创新

管理视角

人员架构、员工生产效率

市场视角

酒店竞争地位、需求发展趋势

机电视角

小范围翻新、未来改造时机

酒店运营评估通常包括财务评估、客户体验评估、员工体验评估、运营效率评估、市场竞争评估、设施和设备评估、法律合规评估。酒店运营评估可以帮助业主方及酒店管理者全面了解酒店的现状和潜力，并提出有效的改进措施，制定更具前瞻性的发展战略，从而实现对存量资产的增值和盘活。

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02 业主应重视资产改造升级

业主方需要管理方积极协助业主推进改造升级。在酒店改造上，不论是微改造，还是大提升，都需要管理方积极参与到酒店改造中来，帮助业主进行改造规划与决策。

澎润在某二线城市某老牌五星级酒店的项目中，对酒店原有结构上进行功能改造，为酒店开拓新的细分客源，带来更多收益可能。

通过对本地高端国际品牌市场的深刻调研，澎润为项目找到老酒店的发展方向。根据现有建筑框架进行整体功能排布设计，并适当丰富酒店内部的休闲娱乐设施。

澎润利用酒店区位的优势，紧抓有溢价能力的休闲散客，深挖客群需求，打造兼具“休闲商务与微度假”气质的高端酒店产品。

管理方欲助力改造，需更加理解业主需求

改造并非业主的独舞，管理方与业主方在改造上存在天然冲突。助力改造需要管理方主动理解业主需求。

B城市某国际联号五星品牌酒店在改造的方案中业主对于坪效的要求更高了，在讨论酒店某经营区域时，业主认为管理公司管理不善，预将此区域改造后外包，管理公司不同意，双方僵持……

A城市某国际联号五星品牌酒店预进行改造，酒店品牌方给到一轮PIP后，业主并不认可，项目拖延两年迟迟未动工。目前品牌面临续约，矛盾升级……

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03 业主应关注酒店增效

业主要求管理方具备额外管理能力与管理灵活度，管理方需充分理解业主方的突破性思维，才能有效应对业主需求。通过酒店+来提升酒店现金流，增加新的收益点，带来新的市场增量需求。

澎润在打造某酒店+“第三空间”的项目中，运用“酒店+”改造理念，以新的商业模式提升酒店总体坪效与市场竞争力。

在改造后，酒店可以拥有随时随地可以头脑风暴的会议空间，“五光十色”的下沉书吧兼大堂吧以及美貌氛围组担当：网红打卡点等诸多空间。

04 业主应重视现金流

现金流是酒店健康运营的关键

现金流能够覆盖酒店产生的成本与费用，是保证酒店正常运转的关键，同时也是酒店运营能否产生利润的直接指标。

物业退出时的价值与现金流强相关

业主们越来越懂得“退出”，他们在“向退而投”时，已经带入买房思维并提前布局。可以说酒店现金流为买者提供直观、可靠的投资决策依据，帮助购买者确定底线价格，决定了业主退出时的资产价值。

管理方主动关注现金流，通过监控与改革为酒店“节流”

业主应勇于通过改革来提升酒店运营效率，带来显著节流，例如通过对后台系统的革新来节省人力成本，像建设财务共享中心、引入兼职平台等都是越来越多酒店开始采用的策略。

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