来源：澎润咨询团队 澎润酒店资产管理 侵删

“作为投资基金，我们经常会问自己一个问题：在这个项目中，我们有什么潜在的收益改善空间？对于存量酒店物业来说，这个问题尤为关键，甚至是评判是否投资一个酒店的唯一的标准。以广州天河北酒店旧改为例，在我们接手之前，该酒店已运营了 5 年。据我们了解，该酒店在亚太区表现很好，因此对基金的普通合伙人（GP）也提出了更高的要求，即如何进一步提升收益。作为操盘方，我们需要深入分析并制定策略，以确保在现有基础上实现收益的最大化。”

——安住资本 冯岫

今天和大家分享的是澎润与安住资本冯岫先生对存量酒店改造的深度探讨。以广州天河北酒店旧改为例，我们要如何进行存量酒店改造呢？

广州天河北酒店项目原为万豪旗下雅乐轩酒店，在收购该项目后，对物业进行了大幅度的改造，项目净收入较原物业提升逾七成。

酒店改造与收益提升策略

01硬件上

硬件上改造增加酒店房量逾50%，并新增1000平米的外租面积。

四楼原本是雅乐轩“的餐厅大堂和健身房，将其中一半的面积改造为美居酒店的另一半大堂，并将其外租出去，进一步增加了酒店的收益。

在酒店客房部分，保留B区原有的标准客房，同时将套房一拆为二，改造为两个标准的美居客房。通过这种改造，B区的客房数量从每层原来的17间增加到18至19间。

在高区，雅乐轩进行了全面改造，将其原有结构全部拆除并重新打造，房间数量从每层10间增加到24至27间的全季客房。通过这些改造，我们将总房间数从不足500间提升至776间，整体房量增加了56%，相应的收入也增加了50%以上。

02软件上

软件上引入了华住品牌。在风格及定价上形成梯度，实现客群的互补。并依托华住强大的系统支持，有效提升酒店运营效率。

在收购之前，雅乐轩的GOP率约为50%，收购后整体收益率提升至70%。雅乐轩50%的GOP已经是一个很高的水平，收购后我们进一步提升至80%。

03用人上

原雅乐轩的管理员工数量约为130人，接手后房量增加近300间，但管理人员数量并未增加，甚至在人员成本上较原来有所下降。

酒店的投资或者运营都有着不同的目标函数。对于基金来说，目标产出可能是纯粹追求一个收益，大家根据不同的目标函数去做一个选择，这个就是项目的改造方案。

图片来源：锦囊泛娱酒店

基金改造的原则

基金在改造项目时遵循两个主要原则。

首先，从改造成本的角度出发，需要尽可能压低潜在的改造成本。

在接手项目后，先请物业进行了审核，发现原先的业主在运营期间保持了机电设备的良好状态。因此，我们进行了优化，利用原有设计的余量，最终实现了房间数量增加了300间的效果，同时没有在大型机电设备上额外投入一分钱，从而完全转化为利润。

基金改造的另一个原则是不能以牺牲客人的住宿体验为代价。结合运营和销售的反馈，我们在华住的标准基础上做了进一步优化。

具体措施包括调整花洒位置，使客人在使用时有更大的活动空间:取消原有电视机背板:将原有的圆桌加椅子的配置改为卡座加圆桌的方式。这些调整使整体客房空间更大，同时将原设计的1.9米大床改为2米大床，提升了客人的居住体验，

这些细节方案不仅有效地优化了客房布局和设施，也显著提升了客人的满意度和舒适感，进一步提高了酒店的竞争力和市场表现。

图片来源：锦囊泛娱酒店

酒店资产全球视野

从全球视角来看，酒店作为一种资产类别，已经是一个成熟且备受投资者认可的投资标的。然而，在中国，酒店资产的回报率一直不尽理想。随着酒店资产管理理念的逐渐深入人心，我们有信心使中国的酒店资产逐步获得机构投资者的认可。

展望未来，相信中国的酒店资产有机会成为类似于长租公寓这样的消费型基础设施资产来源。通过不断优化管理和提升服务，酒店资产能够在市场上实现更高的回报率，进而成为投资者心目中的优质资产。

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