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在目前国内主流中档酒店的单房投入约在10万-15万之间。这一单房投入涵盖了建材、施工等固定成本，并包括一定比例的隐性成本。不同门店的筹建期隐性成本风险点和占比各有差异。而在新酒店筹备阶段，涉及到以下七大板块的隐性成本，我们又需要在规划和管理上注意什么呢？

01

物业的隐性成本

❶ 装修申请

酒店装修工程涉及的工程量较大，因此在开始装修之前，必须向所在物业管理处、社区等相关部门提前提交装修申请并进行办理。只有在获得相关部门批准后，才能够着手进行施工。若在未获得装修申请批准的情况下进行施工，将被视为违规装修，可能会面临要求整改的处罚。这一违规行为可能带来极大的隐性房租成本和政策风险。因此，在进行酒店装修项目时，确保提前获得相关审批是至关重要的，以规避潜在的法规违规问题。

❷ 物业电梯

酒店装修施工涉及大量建材搬运，而在一些情况下，酒店物业可能存在没有电梯、电梯数量不足，或者不允许建材通过电梯的情况。这将显著增加酒店投资人在搬运方面的隐性成本和时间成本。在当前人力成本较高的环境下，以共100间房的公寓为例，从卸货到搬运到楼层，总费用为6000元，这还是在有电梯的情况下。

❸ 水电费正常缴纳

酒店项目在装修阶段，由于财务未及时支付水电费给物业，导致物业多次停水停电的情况发生。物业的临时停水停电势必会对后续工期产生不良影响。在酒店开始施工之前，务必确保与物业建立良好的沟通和支付协议，以保障正常的水电供应。

在装修施工期间产生的水电费务必及时支付，以维持与物业的合作关系。若水电费缴纳不及时，可能会导致物业无法正常提供水电服务，影响酒店的正常运作。

因此，在项目启动前，应该确保财务流程的顺畅，与物业达成明确的支付协议，并定期核对账单，以确保及时足额地支付水电费用。这将有助于避免不必要的施工中断，确保施工进度的稳定推进。

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02

施工的隐性成本

❶ 样板房是标配

样板房在所有筹备酒店项目中都是标配，即使是规模较小的项目，如少于60间客房的小型酒店。多次采购和入住体验较差是不做样板房最大的隐性成本。在我们深圳福田项目中，床架的实际成品出现了不牢固的问题，我们在收到样品后第一时间进行了退货。

床架作为可移动的硬件，最主要的损失可能是由于工期延误而导致的房租成本。相对而言，如果涉及到不能轻易移动的门窗等硬件，不做好样板房可能导致的不仅是房租成本的增加，还可能涉及与相关联的二次施工费用。

为了最大程度地降低这些隐性成本，确保在样板房的选择和制作阶段对硬件和软装进行充分的质量检查。及时发现并解决问题，可以有效减少工期延误，降低房租成本，同时确保项目的整体质量和客户满意度。精心策划和管理样板房将在后续项目中带来更好的投资回报。

❷ 施工费用及时支付

在深圳某酒店项目中，朋友遇到了由于投资人未按时支付施工费用而导致的问题。施工方领队带领施工队员集体罢工，导致工程期延误近20天。为避免这种情况，酒店投资人在施工合同中提前准备好投资款，并按照合同规定及时支付施工款是至关重要的。

确保按时支付施工费用对于项目的正常推进和工程期的控制至关重要。违约导致罢工和工程期延误可能带来额外的房租成本，不仅会增加开支，还可能对整个项目的进度和质量产生负面影响。

在类似的情况下，投资人应该与施工方建立良好的沟通渠道，提前解决可能影响工程推进的支付问题。透明、及时的沟通，合理的支付安排可以有效地避免因资金问题而引起的工程期延误和其他不必要的风险。维护合作关系、确保支付流程的顺畅对于项目的顺利进行是非常关键的。

❸ 最便宜的=最贵的

在选择施工方时，一味追求价格最低可能导致承担较大的隐性成本。曾见过工程出身的酒店投资人，由于对施工有深入了解，以底价+5%的利润来谈价，结果选中的施工方仅进行了3天的工作就提前离场。

最终，这位工程出身的酒店投资人不得不重新寻找施工方，这导致了工程延误，损失了时间成本。这不仅意味着需要支付额外的房租，还无法享受按期营业所带来的营收。仅仅追求最低价格的施工方可能会导致遇到赔了夫人又择兵的风险，成本和风险的增加可能会对整个项目产生负面影响。

因此，在选择施工方时，除了关注价格，还需要考虑施工方的信誉、工程经验、项目管理能力等因素。合理的价格结合专业素质和工作记录的评估可以确保选择到更为合适的施工方，从而减少工程风险和隐性成本。

❹ 施工现场安全管理

酒店装修施工的范围广、周期长，因此成为社区、街道办的安全生产小组等政府部门巡查的重点对象。这些部门在安全巡查过程中发现施工现场不符合规定的安全问题时，可能会采取口头警告的方式，甚至可能要求酒店停止装修进行整改。

在选择施工方时，酒店应优先考虑有丰富酒店项目经验的施工方，尤其要关注其在施工现场的安全管理能力。一旦在装修过程中发生安全事故，可能会对酒店投资人造成严重的财务损失，甚至倾家荡产。

确保选择具备良好安全记录的施工方是至关重要的。这包括施工方过往的酒店项目经验、安全培训和管理实践等方面的考虑。通过这样的选择，可以有效减少安全风险，提高整个装修过程的安全性，同时也更好地满足政府安全监管的要求。安全是酒店装修过程中不可忽视的重要因素，对于投资人的财务和法律责任都有着深远的影响。

❺ 避开春节

在深圳的第一个酒店项目，从2009年11月开始动工，但由于春节停工约1个月，导致春节停工期间的房租成为投资决策失误的代价。这个经验提醒各位粉丝朋友，在进行项目施工时最好避免在春节期间停工。另外，可以通过提前规划、增加人力、优化工序以及适当加班等方式，争取在节前完成项目的装修。当然，也可以选择在春节过后再开始施工，以避免过长的停工期影响项目进度和产生额外的房租成本。

这一经验教训表明，在项目规划和决策阶段，要对节假日期间的停工影响有清晰的认识，采取措施减少停工带来的损失。精心的时间安排和施工计划将对项目的顺利进行和成本控制产生积极的影响。

❻ 按规定时间施工

大部分地区规定的施工时间为8:00-18:00，而住宅物业则通常要求周末不能进行施工。不同地区和物业属性的规定有所不同，因此在施工过程中，酒店需要遵循物业的施工时间要求。违反规定可能会引起投诉，进而产生不必要的隐性成本。

对于一些噪音较小的施工项目，可以考虑在规定的施工时间以外的时间段进行工作，以减少对周边环境和居民的影响。这样的灵活安排既有助于遵循物业规定，又能最大程度地减少潜在的隐性成本。

因此，在进行施工计划时，了解并遵循相关地区和物业的规定是十分重要的。合理的施工时间安排不仅有助于维护与周边社区的良好关系，还可以减少可能产生的额外成本和纠纷。

❼ 不同工序的衔接

酒店施工涉及到多个环节，包括水电、泥工、消防等多个工序。当项目没有整体打包给同一施工方时，酒店前期筹备人员需要有效对接不同工序的供应商。否则，前后工序无法无缝链接，可能会导致整个项目的延迟。在蜂趣公寓福田新村店的案例中，由于窗户供应商推迟交货，导致项目推迟至少20天竣工。

这一经验教训强调了在项目筹建阶段的供应链管理的重要性。对接不同工序的供应商，要确保他们能够按时交付所需的材料和设备，以保证整个施工流程的顺利进行。在与供应商的合作中，提前沟通并建立清晰的交付时间表是至关重要的。

酒店前期团队应该积极协调各个环节的工序，确保项目的各个部分能够协调一致地推进。对供应商的选择要谨慎，确保其有稳定的供货能力和良好的交货记录，以降低项目延期的风险。在整个项目周期中，及时沟通和协作对于保持施工进度至关重要，以避免不必要的延误和额外的成本。

❽ 分层装修

分层装修在长租公寓中得到了较好的应用，特别是一些长租公寓采用了一层装修一层的方式，以缓解资金压力。酒店在进行装修时可以充分借鉴这种分层装修的经验。尤其是在酒店硬装修结束后，在进行开荒和配备客房运营物资时，可以按照层为单位进行操作。

采用分层装修的方式有助于在整个装修过程中分散成本，避免一次性大额的投入，有利于财务的平衡。此外，在酒店硬装修完成后，即使不是所有楼层的客房都可以对外销售，至少部分楼层可以投入运营，从而降低了潜在的隐性损失。

这种分层装修的策略对于酒店在装修和运营过程中的灵活性和资金管理都具有积极的影响。通过合理规划和分期进行装修，可以更好地掌控成本，并在酒店具备营业条件时迅速投入运营，从而最大程度地降低潜在的财务压力和损失。

❾ 减少现场安装环节

减少现场安装环节是一种有效的方式，可以直接压缩装修期。例如，现在许多家具和墙板在出厂时已经是半成品，产品到达项目现场后只需进行简单的拼接工作即可完成安装。这种安装方式非常适合商业装修。在一、二线城市，一般物业并不提供免费的装修期。通过节省现场安装时间，可以直接为酒店项目带来经济收益，商业意义非常大。

采用半成品和预制构件的装修方式不仅可以提高施工效率，还有助于降低施工成本。通过在工厂进行一定程度的预制，可以减少现场工作的复杂性，降低施工风险，并在项目进行中更好地掌握进度。这对于商业项目而言，尤其是在没有免费装修期的情况下，是一种非常实用的策略。

这一方法的商业意义在于提高了酒店项目的效率和灵活性，缩短了项目周期，同时降低了装修过程中的成本。通过采用先进的装修方式，酒店可以更加迅速地进入运营阶段，为商业经营带来更快的回报。

03

合伙人隐性成本

❶ 投资款规划&监管

为了缓解投资人的资金压力，分批支付投资款是一种明智的做法。然而，同时确保对公账户或合伙人共同账户的支出和余款透明和公开也是至关重要的。

在项目的前期筹备期间，确保资金的透明度可以帮助避免潜在的问题和误解。通过及时更新和共享资金的使用情况，合伙人可以更清晰地了解项目的资金状况。这种透明度有助于建立信任，提高合作伙伴之间的沟通效果。

另外，定期的投资款支付和相关的进度报告可以确保施工方在需要时得到资金支持，从而避免可能的纠纷和推迟竣工日期。这种分期支付的方式更有助于项目的平稳推进，同时减轻了投资人的压力。

在合作伙伴关系中，开放、透明和及时的沟通是确保项目成功的关键因素。通过建立良好的合作伙伴关系和规范的资金管理，可以更好地应对各种挑战，确保项目的顺利进行。

❷ 职责分明

采购环节确实在单体酒店投资中可能引发投资人之间的分歧，而这种分歧可能导致隐性成本的增加。在采购决策方面，确保投资人之间的沟通和合作至关重要，以减少潜在的分歧和隐性成本。

一个有效的解决方案是在项目初期确立清晰的决策流程和责任分工。在立项前期，投资人可以制定明确的决策标准和采购政策，明确各自的职责和权责。这可以有助于降低投资人之间的分歧，提高沟通效率。

此外，建议在制定采购计划时，充分听取各个投资人的意见和建议，并进行充分的市场调研。在采购决策中，权衡各种因素，包括性能、成本、维护等方面的考虑。确保投资人对决策的透明度，以避免后期可能出现的问题。

在一个团队中，共同的目标和明确的决策流程有助于建立更加协调和合作的氛围。通过提前规划和有效的沟通，可以最大限度地降低单体酒店投资中的分歧和隐性成本。

❸ 决策机制

朋友投资的酒店项目，筹备期间遇到了装修风格的分歧，导致施工被迫停止。在我朋友的调解下，合伙人们最终妥协，同意重新开始施工。为避免类似情况，建议在项目立项前明确合伙人的职责，并建立决策机制，如多数服从少数的投票规则。这样的机制有助于降低投资人之间的摩擦，确保项目工期的稳定推进

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04

采购隐性成本

❶ 精准发货

佛山项目筹备时，遇到家私供应商将大货的桌子、椅子型号和数量都不对。物流来回耽误不少时间，而且这种大货一般只能走物流，需要10-15天的时间周期。个人建议，供应商发大货前酒店方最好再次确认数量和型号，避免不必要的隐性成本。另外，供应商尽量选择当地，且最好可以去生产现场做必要的了解和调查。

❷ 按期交货

家具家私需要10-20天的生产周期。除了需要前提下单外，还需及时根据工程实际的进度和供应商沟通。尤其遇到交货需要提前的情况。个人建议，这类可以移动的大货交货日期，宜早不宜迟，且项目现场完全有地方可以放置。而且大货在物流过程中，还有不确定因素。提前到货，可以有效避免不确定性因素，减少交货的隐性成本。

❸ 采购隐性成本

采购家私家电前，需要问清楚供应商是否包含发票、安装、搬运费用。比如，床垫类的笨重物品在采购前，需要问清楚价格是否包含物流送货上门到项目。很多大件物品，价格只包含送到1楼，1楼以上的楼层需要收取一定的搬运费用。

❹ 备货数量

大货在运输过程中，有破损的可能性，尤其是易醉类物品。在采购前，可以根据破损可能性和单价大小，适当多采购一定数量的备货。适当的备货可以减少不必要的隐性成本，另外后期运营物品出现破损，也需要采购，出现浪费采购的概率低。

❺ 兼顾价格和质量

采购分为直接的采购成本和后期间接维修成本（隐性成本），尤其防水、水电、五金这些涉及安全类隐蔽工程的材料。在筹备期，只考虑价格因素，后期的维护成本较大。很多单体酒店的防水工程普遍较差，装修3年内80%以上的酒店都会遇到部分房间出现漏水问题。后期重新做防水，影响酒店客房销售，且影响住客体验，隐性成本高。

05

设计隐性成本

❶ 设计报价&项目

仔细核对设计方案，提供哪些服务内容。酒店设计需要效果图和施工图，而部分设计公司将机电、强弱电分开，且酒店每种房型至少需要1张设计图。这些都需要在设计初始阶段，需要与设计师提前确认。

另外，消防建议请第三方专业公司做消费设计图和施工图。如果不问清楚设计方案提供的内容，后期实际会产生一定的隐性设计费用。

❷ 深化设计费

设计公司将项目设计图和施工图，交给酒店方后，设计公司的设计工作已完成。酒店需要后续的图纸之外的设计改动、选购材料、设计监工等深化设计工作，均需要额外付费。大部分的设计公司，在报价阶段都会提前告之酒店投资人。

个人认为，酒店物业户型是不规则的多边形物业（菱形），不规则客房数量多，酒店可以考虑深化服务。如果95%户型都是一样，可以选择省去深化设计服务，节省装修成本。

❸ 慎用供应商

设计费、推荐供应商产生的销售佣金，是设计公司两大主要收入来源。供应商包含建材和施工方，设计公司会选择性地与它们合作。设计公司成功向供应商推荐客人采购后，需要支付一定佣金给设计公司。供应商在对酒店报价时，会将销售佣金部分叠加销售价格内。

个人建议，除非和设计公司非常熟悉或者认可设计公司，否则自行采购是首选。这也是设计环节最常见的隐性成本。

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06

消防隐性成本

❶ 消防设计

酒店消防要求非常严格，各地均有明确的政策和标准。消防设计不同于简单的室内设计，需要找专业消防公司对酒店消防重新出消防设计图和施工图。个人建议，酒店将整个消防项目打包给当地做好酒店消防的公司。很多地区、物业都有指定的消防公司。将设计和施工分拆，增加项目时间成本，得不偿失。

❷ 标准差异性

各地区的消防标准和要求不一样，消防整体造价也不一样。比如，A地区要求酒店总面积达到3000平，需要安装烟感+喷淋，而B地区要求经营场所总面积达300平以上，需要同时安排烟感+喷淋。不同地区对酒店消防标准和要求不太一样，消防造建成本会有一定的幅度和隐蔽。每个不同的项目，消防整体造价只有借鉴意义。

❸ 不确定性

酒店消防验收需要当地住建局安排专人，对项目现场进行人工验收，验收合格后才能发消防证和特行证。每个酒店投资人的人脉不一样，消防总费用差异较大。目前很多中档酒店单房投入中，明确不包含消防的费用，因为消防总费用的不确定性因素太多，拿证的时间难以保证。

07

开荒阶段隐性成本

❶ 照片拍摄

酒店照片是上线所有平台必备的销售工具。除了提前筛选摄影师外，还需要对接摄影师的行程、天气等因素。另外，拍摄后期也需要时间精修。个人建议，硬装结束后酒店需要提前挑选和准备拍摄的房间。耽误了酒店客房的照片拍摄，等同于耽误整个酒店的销售，损失酒店的营收。

❷ 布草洗涤商

非一二线城市的酒店，尤其是小体量项目。布草洗涤商本身数量相对较少，体量少的项目大部分布草洗涤商合作意愿不高。酒店运营在前期可多找几家，提前将酒店的实际情况告诉供应商。

朋友在佛山做的售后的反租公寓就遇到类似问题，由于房源数量少且分散，布草洗涤商洗了1次后就不合作了。个人建议，在开荒阶段，酒店至少要储备2-3家布草洗涤商，以备不时之需。

❸ 非法营业

酒店营业需要在证件齐全后，否则轻则面临经济处罚，重则行政处罚。深圳xxxxx电竞酒店，由于证件不齐提前营业，导致被经济处罚。

新酒店项目，需要按当地政策要求，取得消防证、特行证、卫生证、食品证等，方可开门营业。另外，售后返租酒店、民宿（没有特行证）的项目在线上均不能叫xxxxx酒店，只能叫xxxxxx公寓、民宿。否则，存在一定的政策风险和隐性成本。

工程延期是酒店筹建期最大的隐性成本。它不仅增加项目额外的房租成本，且损失未能如期营业所产生的营收。后期的维护成本是由筹建期工程供应商的筛选、施工质量决定，是筹建期所引起的后续隐性成本。

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