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近年来，酒店业的投资热度不减，各行各业的投资人纷纷进入这一领域。然而，在投资人与酒店沉浮之间，风光无限的背后也可能隐藏着一系列问题。从筹建期被工程团队坑，到投测期选址不准确，再到合伙人之间的决裂，种种挑战考验着投资人的智慧和耐心。

然而，正是在摸爬滚打中，投资人通过亲身经历不断积累经验，逐渐成为酒店行业内的“行家里手”。这些经历不仅锻炼了他们的专业能力，也使他们更加谨慎和审慎地处理业务，为行业的发展注入了更多智慧和活力。下面让我们了解以下酒店业投资需要注意什么问题？

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01

关于开发选址

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Q：开发选址中的坑，您觉得要如何规避风险？

A：开发选址，简而言之就是选择合适的物业。合适的物业可以三方面总结：地理位置优越、房租价格合理、房东信誉良好。

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Q：您理解的好位置，是不是所谓的核心城市？

A：不能一概而论。随着酒店业的不断发展，一些新兴市场可能更有利于投资人获利。虽然很多人建议投资人将酒店开设在一线城市，但我们自己的经验表明，并非一定如此。下一步，我们计划将目光投向二、三线城市，并筹备开设适合当地市场需求的酒店品类。

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Q：开发选址中，在选择好位置时，如何避坑？

A：所谓避坑，意味着需要避开一些潜在风险较高的物业。其中，产权性质不明确是一个主要问题，即使物业看似完美，也可能存在隐患。对于房东承诺“肯定会办出证”的情况，投资人可能面临延期开业3到5个月的风险。我认为，租赁期少于8年的物业需要特别谨慎投资。

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Q：国企物业在酒店投资中，有无优势？

A：国企物业在酒店投资中确实具有一定的优势。

首先，国企物业通常拥有较为稳定的经营环境和资源优势，这意味着在运营过程中可能会受到政府支持或者政策倾斜，尤其在特殊时期。如疫情期间，政府可能会提供租金减免等支持政策，有利于减轻投资者的经营压力。

其次，国企物业在资产质量和管理水平上可能会更为可靠，这为投资者提供了更加稳定和可预期的投资回报。然而，投资者也应该注意，国企物业在租赁周期和合同灵活性方面可能存在一定限制，因此在投资前需要仔细评估，并与相关部门进行充分沟通，以确保投资的长期稳健性和合规性。

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Q：对于好位置的选择，有没有相关的推荐？

A：当地住宿和旅游需求旺盛的城市，尤其是未来发展潜力较大的地区，通常是酒店投资的理想选择。例如，未来将要开通高铁的旅游城市，如千岛湖、安吉等，都是备受关注的热门投资地点。

*市场有风险，投资需谨慎

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Q：关于好的价格，您怎么看？低于市场租金价格，就是好价格吗？

A：我举个例子：在上海租下了一个面积超过5000平方米的物业，房东出价只有1.1元每平方米。在上海能找到这样价格的物业可以说太划算了，所以立刻签下了合同。

但事实证明，这个物业的实际房间数量只有105间，也就是说，即使我以1.1元的价格租下了这个物业，但实际上相当于租了一个房间3500平米的物业，产出效率并不高。

对于投资人而言，好价格并不仅仅是低于周边区域市场租金的价格。同时，也需要考虑该区域的物业坪效。最理想的物业应该是全明房型，就像学校中间过道两侧都有房间一样，这种设计最为理想。投资者还应该考虑出房率高、单间客房成本低的物业，这些因素都是投资时需要考虑的重要因素。

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Q：投资酒店选择物业时，有什么注意事项？

A：在选择物业时，需要注意避免选择那些“矮矮胖胖”的建筑，比如大型多层楼群。这类建筑除了外围客房外，通常会有很多暗间，而没有完美的全明楼宇会导致投资人的建筑面积被损失，用于建造采光和观景的设施，这会无形中增加投资人的单间成本。

此外，柱子多的酒店也需要谨慎考虑，因为柱子会影响客房的出房率，设计围绕柱子的客房可能受到影响。对于新入行的投资者，我建议对于低于10年租赁合同的物业要格外谨慎。合理的市场租金递增通常为两年增长5%或者三年增长6-8%，如果物业的租金递增率低于这个行情，就不建议考虑。另外，提前确认物业的电容量也至关重要。在物业谈判过程中，投资人可能会被表面的装修所迷惑，但如果电容量不足，增加电容量将会是一笔巨大的额外支出，这将超出项目的预算范围。

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Q：说到好房东的选择，您觉得什么样才是好房东呢？

A：在2020年，我认为中国的好房东是国家。我合作的80%以上物业都是国企，在疫情最困难的时期，国家免除了三个月的房租，这为当年增加了额外的三个月利润。

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Q：“中国好房东”告诉你只有5年的合同，签？不签？

A：投资人选择国企只有5年合同的物业，可能会面临领导换人的风险。如今，酒店投资人拥有较多的资源，因此需要明确几点：大部分国企物业的合同期限为五年，投资人应根据自身情况来选择合适的酒店进行投资。

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Q：好物业大概率都在二房东手上，这种情况签不签？如何签？

A：专业的二房东利益性非常强，但有些不专业的二房东会在合约结束后不看投资人履约的情况，他们只会利益点放大，这样的二房东，对于投资酒店、餐饮的业态而言是很危险的信号。

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Q：与个人房东签约，需要什么注意事项？

A：投资人与纯个体房东签约，尤其是要投入几百万、上千万做酒店的投资人，一定要调查房子是否被抵押的！被抵押的物业，会出现断供状况，房子可能会被银行收回、拍卖，这样可能会对后续经营带来影响。

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02

合伙人选择

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Q：合伙人应该选择怎么样的人呢？是要找朋友还是不熟悉的人？

A：说到选择朋友，我想说，如果你的朋友多，可以拉他和你做生意。在一起开公司做生意的，我们身边每一个人多多少少都有跟合伙人相关的不开心的事情。给投资人一个大原则，你想加盟、投资酒店，就要想清楚你到底缺什么。当然，不能是光杆司令什么都缺，这也太难了。

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Q：缺资金的投资人，应该如何选择合伙人？

A：如果投资人对于酒店行业了解全面丰富，有物业，有团队，只缺钱的情况下，投资人的合作原则为投资权、管理权尽量分开，让「土豪」参与分红，不参与管理，投资人做好优质的服务方。

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Q：如果投资人缺物业呢？

A：如果投资人初次认识房东，谨慎合伙。能租赁就不要合伙。一定要合伙，要租赁协议和合伙协议分开，权利和义务分开后，会避免后续的麻烦。

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Q：对于合伙人选择上，您有没有什么建议给我们的新手投资人？

A：真正的酒店投资、运营，真的不难，目前任何酒店关于营运的任何事情都有完美的解决方案，只是需要时间。在酒店行业当中，如果你浪费了时间，也会增加投资的投资周期。所以，越是专业越可以抢到好的投资回报。

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03

运营管理

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Q: 不少投资人，在运营管理中，总会遇到一些困难，您在运营管理方面，建议投资人如何做？

A: 酒店投资的诸位投资人，大多是曾在其他行业获得丰厚收益的成功人士，因此对于运营管理可能了解不深。尽管如此，我愿提出一些建议。

首先，我建议在门店管理中，店长优先。在酒店投资过程中，投资人应努力成为优秀的投资者，着重培养自己，成为擅长茶余饭后谈生意、谈钱、谈人的投资人。对于单体酒店的决策，往往需要2-3个人的共同讨论。如果想要真正避免风险，了解清楚自己的认知水平至关重要，这也是避免风险的关键所在。

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