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本文总结了筹建期间八大关键环节以及一些可能发生的问题，希望对酒店投资人有借鉴意义，减少弊端，将投资利益最大化。

一、选址、土地勘查

好位置。考虑业态环境，即交通便利性和可支配资源，最好选择当地商务住宿需求旺盛、或未来市场需求大的区域。

好价格。选择全明物业，出房率高，单房成本低。如果遇到暗房多，需开采天井或柱子多，酒店设计受限的物业类型，投资人可以向对方要求租金打折。

好房东。如果与国企签订的合同仅明确五年租期，这种情况存在领导更换的风险；开发商提供的物业多是为了引入配套，以高星级酒店为目标客户；个体房东，则需要提前了解房东背景，重点关注是否存在资金短缺抵押贷款的现象。

要避开的三种物业类型：

1、产权性质不明确，办证有风险；

2、租赁期限少于8年；

3、签合同时麻烦的物业以后一定同样“麻烦”，提醒投资人保持警惕。

二、组建团队

组建有效的工作团队是酒店筹建筹备的首要任务。

酒店的成功筹建需要一个复合型团队，既要有酒店建设的专业人员，又要有经营管理者的参与。两者在项目设计阶段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰，避免工程的反复、延误，甚至出现一些日后难以弥补的遗憾。

在筹建团队中应包括，投资管理团队、财务经营分析团队、餐饮配套设施和客房经营方面的团队、市场营销团队、酒店布局和工程方面团队（尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经验）等。

高效的团队协作模式，不仅可以保证筹建各个环节的交流协作，还可以有效地解决筹建筹备过程中所出现的问题，保证筹建筹备工作的顺利进行。

图片来源：锦囊泛娱酒店

三、市场调研及可行性分析

1、依据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状，新建酒店地理位置以及周边环境状况，分析新建酒店在本区域市场中的优势和劣势；

2、结合当地经济及旅游发展规划，判断该区域酒店业发展趋势，对新建酒店进行清晰的市场定位；

3、根据市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营状况，进行投资回报分析。

四、立项及工程报建

立项：

1、外资饭店需外资委审批立项；

2、内资饭店需向发改委申报立项；

3、对上述部门立项后到市旅游委规划财务处备案；

备案及办理相关手续：

1、在建筑，装潢设计简短，要征得消防局，环保局，卫生局等相关部门的认可，使设计方案，选用材料符合国家的有关法规；

2、为了避免盲目增加饭店的设施与项目，避免不合理的设计导致人力，财力的浪费，建议饭店在建筑，装潢设计阶段，将设计图征求市星级饭店评定委员会意见，为经济，合理达到国家星级标准创造条件；

3、凡三星级以上饭店要增设地面卫星接受项目的，应向星评委递交申办星级的申请，并提供设计图，经市星评委确认后方可向市文广局音响管理处申报安装地面卫星接受许可证。

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五、酒店设计

酒店设计包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、机电和技术设计配套等及预算，其中设计又分为建筑设计及室内外装修装饰设计。

建筑设计是酒店成功与否的关键环节。要判断酒店建筑内部布局是否符合酒店的经营，是否符合星级酒店评定标准。因为大部分建筑设计院对于酒店的流程，及其功能都不是十分了解，所以酒店的建筑设计首要就是酒店平面规划设计，需要前期酒店可行性分析报告。

酒店设计需由业主，建筑设计院专业酒店设计公司和酒店管理团队共同完成。酒店设计公司非常重要，会出现重新改造的现象。让专业的酒店设计公司参与到前期酒店建设中来。

在酒店平面方案设计阶段，酒店管理公司参与其中是非常重要的。同时要由相应的机电人员参与，设计师要多和业主方沟通，设计是否成功的关键在于设计师与业主双方的沟通与合作。业主应充分尊重设计师的专业性，从设计角度来看，应充分将业主的需求纳入考虑。

六、机电筹建的基本工作顺序

做室内施工图期间，消防，强弱电，给排水，供暖各专业一定要协调一致。要求施工前图纸会审，各专业的图纸最好做个叠加，以便布局更加合理，达到室内设计的最佳效果。

1、机电系统图纸设计确定阶段：在确定酒店平面功能布局图的基础上进行机电系统的设计。酒店工程部提出机电各分系统子系统的设计要求和设计所要达到的目的。

2、机电系统施工图纸的设计：完成系统设计后，即可作施工图的设计，要求与装饰装修设计同步完成。

3、确定施工单位：采用招投标形式确定各分系统子系统的施工（安装）单位。由工程部组织第一次施工图纸会审，参加单位为：酒店工程部、建筑设计院、各专业设计公司、系统集成公司、土建施工单位、暖通施工单位、消防施工单位、幕墙施工单位、监理公司等。

4、设备定型：选定酒店各系统设备：电梯、中央空调、锅炉、配电设备、发电机、泵房设备、桑拿设备、泳池设备、洗衣房设备、中水设备、厨房设备等，其中涉及到需要预留预埋技术条件的设备，如电梯轿厢及井道尺寸、幕墙需预埋钢构件等等技术数据，都需要通知设备厂家及时将图纸、数据交与酒店工程部，由工程部通知相关设计公司。

5、机电系统的施工（安装）阶段：工程部制定各子系统分系统及各专业的施工流程和施工质量标准，并监理。

6、机电系统的调试验收阶段：工程部制定各子系统分系统的隐蔽工程验收标准和系统调试验收标准，并组织相关部门进行验收。

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七、验收

根据施工进度及酒店开业时间逐步验收设施设备，收集整理所有设施设备清单，制定设备管理台账：

1、电梯（客用电梯、货梯、消防电梯）；

2、供电系统（高、低压供电系统）；

3、消防系统（湿式消防系统、烟感消防系统、消防主机、消防联动柜、加压风机、排烟 风机等）；

4、验收中央空调系统（冷冻机组、冷却塔、循环泵组）；

5、新、排风系统（风机、风柜）；

6、验收锅炉&蒸汽系统；

7、验收给水、排水（污）系统；

8、验收楼宇灯光、客控、BA等自控系统；

9、验收IT机房、电话交换机房系统；

10、卫星天线、闭路电视、背景音乐、广播系统、会议音响系统；

11、保安监控系统、门禁系统、停车场系统；

12、煤气调压站及煤气系统；

13、厨房设备及冷库设备；

14、水处理设备系统；

15、洗衣房设备系统；

16、客房设施及家具（含固定&移动家具、窗帘、地毯、电器、卫浴设施等）；

17、餐厅设施及家具；

18、会议室&宴会厅设施；

19、所有设备设施管道及综合设施。

8、办理营业相关证明文件

1、工商行政管理局申领营业执照；

2、财税局申领财务登记证；

3、公安局申领特种行业许可证；

4、卫生局申领公共场所及食品卫生许可证；

5、消防局取得消防验收合格证明；

6、对总经理、员工进行专业培训，取得资格证书或上岗证书。

还有物价审核、工资核定等，从业人员要有健康证、旅游局行业管理登记证等等……涉及的部门有: 消防、环保、卫生、工商、公安、治安、税务、技术监督局、银行、城管、劳动部门（用工、工资审核）、旅游局（市局、省局）、文广新（文化广播新闻局）等等。

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