来源：次方点评 ，作者Vivi.Q 侵删

随着经济结构的转变，地产红利的消失，城市高端的饱和，存量争夺的开启，国际酒店品牌也迎来了新的发展方向，各大酒店集团都纷纷推出自己的中高端品牌，并且凭借着其较强的品牌溢价能力备受酒店投资人关注。

结合疫后复苏的大背景，随着市场的加速回暖，酒店投资人也纷纷开始寻找新的投资机会。那么，国际中高端酒店品牌值得投资吗?选择国际中高端酒店品牌有哪些注意事项？

为此，次方点评特开专栏，从投策期、筹建期、经营期、供应链向酒店投资人科普国际中高端酒店品牌的投资逻辑和技巧。

本篇为专栏第二篇——项目筹建期，进入产品设计阶段，如何通过科学规划与设计，达到更好的投资回报率？

#01

如何通过产品设计实现坪效最大化，

赋能酒店的物业与经营价值？

相对经济型、中端酒店而言，国际中高端酒店的物业条件更为苛刻，并不是所有物业都可以做国际中高端酒店。

需要打破传统认知，实现坪效与体验感的平衡

目前，在次方点评采访调研的上百位酒店投资人中发现，不少投资人对于国际中高端酒店的坪效打造存在一定认知误区，主要分为以下两类：

其一，对于曾经在经济型、中端酒店赛道如鱼得水的投资人而言，往往更追求有限空间的极致利用，从而忽视了国际中高端酒店的体验感。事实上，站在选择国际中高端酒店的消费者角度，更关注的是酒店的品牌调性、居住细节、乃至身份认同，因此，有效利用空间固然重要，但仍需要重视酒店的整体体验感。

其二，对于投资过高端、中高端酒店的投资人来说，倾向于视觉上的气派，不惜重金打造各种大空间。其实，为了避免投入总成本过高，即使是国际中高端酒店，也不宜盲目追求高端。只要定位准确、设计合理、经营专业、目标客户匹配，产品服务高品质，所有空间都可以有效利用并产出可观效益。

目前，深耕国内的国际中高端酒店品牌都在探索如何实现坪效与体验感的平衡。例如，智选假日酒店便在客房设计上做出了具有行业前瞻性的尝试——客房配备了可工作又可休息的两用沙发座、移动脚凳和符合工作高度的移动咖啡桌，又有灵活且多功能的家具设计，充分考虑到了独立工作或双人入住情况下的协同工作需求。

另外，在浴室布局上，卫生间区域采用了开放式的设计，盥洗区独立于浴室区和厕所区之外。这一设计使得一位客人在淋浴或者使用厕所时，另一位客人仍可使用台盆梳洗，互不干扰，不仅给旅客带来方便，对于酒店方来说，维护和清洁工作也将变得更高效。

通常情况下，中高端酒店客房面积为28-35㎡，即便是各方面调性要求更高的国际中高端酒店也不宜超过这个面积区间。

而通过智选假日客房设计的案例不难看出，国际中高端酒店要在客房坪效上做出增益，就需要打破传统认知，既从宏观层面做好全局考量，又从微观层面做好细节处理，持续不断通过匠心设计、场景营造为消费者提供更高阶的居住体验，为投资人带来更实用的价值。

可尝试进行多元业态组合，创造公区增益价值

目前，具有成熟投资经验的投资人基本已形成共识，在激烈的市场竞争环境下，酒店需构建最有效的收益空间结构，尤其是提升公共区域的体验价值与创收能力成为门店生意提质增效的重要环节。

那么，聚焦到国际中高端酒店，如何在公区上实现坪效最大化？有哪些具体注意事项？

来自华东的资深酒店投资人李先生，通过与国企物业合作，投资过多家国际中高端酒店，在公区坪效提升方面，分享了自己的经验：

可把有价值的东西留下来，去掉没有价值的。通过共享模式丰富空间功能的同时，拉长使用时间维度，实现空间最大化。如在酒店的大堂吧，早餐、下午茶甚至夜间酒吧都可以分时共享。输出共享也可行，拿出一个空间与其他品牌合作，或采用租赁形式，达到共赢。

另外，李先生还特别提示，在打造国际中高端酒店公区坪效的过程中，需要遵从以下三个原则：

其一，空间布局的专业性：应高度重视公共区域各空间的组合关系，在保证各功能空间联系合理、顺应主要人流规律的基础上建立一个完整、统一的空间产品结构，保证使用的便利性和空间展现的节奏感，强化对每一空间的复合型利用，提升酒店整体的空间效率。

其二，空间功能的实用性：消费者对酒店公共区域的使用是基于自身现实和隐性需求出发的，因此公共区域的功能形态、面积分配、装饰设计等环节必须根据消费者需求而设定，因地制宜、实用高效、开放流动是最基本的要求。

其三，空间环境的场景性：一定要充分考虑国际中高端酒店客群的精准人物画像，再来决定哪些业态能够灵活植入酒店公共空间中。使消费者获得沉浸式的场景化体验，是为国际中高端酒店创造产品溢价的重要手段。

同样以智选假日为例，在公共区域上，设计方案突破空间的单一功能，以“共享”为核心理念，将品牌特色“智空间”打造成为工作、休闲、餐饮三重复合空间。

并且，考虑到了更多的场景需求。例如，基于现代商务旅行者对灵活办公的需求，智选假日公区设置了多种形式的桌椅家具，对于住客来说就是一个随时可以前往的灵活办公空间。

另外，为了更好迎合共享空间的需要，在公共区域有设置24小时自助便利站，通过手机扫码支付即可购买各种饮品和小食，好比把便利店搬进酒店。这种通过强化公共区域功能的方式，不仅提升酒店空间的利用率，丰富并升级酒店功能，吸引更多宾客驻足，也扩大投资人的运营收益。

毋庸置疑，提升酒店坪效可为国际中高端酒店创造增量价值。但对于酒店投资人而言，也切忌盲目追求坪效最大化。

坪效的打造是一个系统性工程，提升坪效的核心不仅仅在于酒店空间功能的优化，还要解决实际的问题。需要知道消费者的消费偏好，还要了解运营成本，更需要充分考虑品牌的生命力。因此，投资人要具备更加专业、长远的眼光。

与此同时，次方点评还建议，国际中高端酒店要想获得优秀的坪效，最重要的还是尊重市场和物业特质进行科学规划，以最佳用途原则制定酒店设计方案，理性投资、控制成本，并追求合理的坪效价值。如果大方向发生偏差，任何空间组合方式，都只能产生局部效应，治标而不治本。

图片来源：锦囊泛娱酒店

#02

如何从投资成本、运营效率入手，

做好产品设计的整体规划？

对于意向投资国际中高端酒店的投资人而言，必须要明白，产品设计对酒店未来经营及利润的意义。在衡量产品设计优劣的过程中，要充分考量酒店背后承载的商业价值，从酒店实际经营的角度出发做设计，让投资成本和运营成本变得更加可控。

第一，产品生命周期的长短，决定了投资性价比与后期盈利能力

无论是国内的中高端酒店，还是国际中高端酒店，从投资总成本上来讲都大同小异。但酒店盈利的核心在于跑赢产品生命周期，一般酒店物业都在10-15年左右，如果一家酒店仅有5年使用周期就要重装，那么酒店的成熟盈利时间就会缩短，往往能够成熟运营8-10年的酒店才能够获得更高的收益。因此每家酒店最初设计的时候，就需要考虑如何保障未来的运营维护。

首先，需要在设计风格上有前瞻性眼光。国际中高端酒店的设计风格，不能过分追求时尚新潮，而是要考虑未来数年在市场上都不过时。因此，不难发现，目前市场上比较受投资人认可的国际中高端酒店品牌，风格通常都是简约、大气的，空间显得清新干净温暖，富有现代感。

其次，还需要在选材上独具考量。在国际中高端酒店在设计过程中，不仅要考虑到消费者需求，通过设计巧思来提升体验感与品质感；还要考虑运营期的潜在痛点，在选材以及后期维护等方面做出更长时间维度的规划设计，尤其是材质一定要选择环保的、耐用的、配色合理的，才能做到酒店设施及用品在长期保持高入住率的情况下依旧经久耐用。

最后，需要提醒投资人，做国际中高端酒店，一定严格按照品牌方的标准进行设计装修。而品牌方也需要在控制产品更新频率的同时，做出更灵活、更细节的设计方案，帮助投资人进行产品的局部迭代，减少后期投入成本。

第二，遵循降本增效的空间逻辑，让设计为酒店运营加分

对于国际中高端酒店而言，从美学平衡以及功能强化两方面提升设计方案，尤其考验品牌的产品锻造能力。

如何帮助酒店节省投入成本？

如何助力酒店提升运营效率？

这些都是投资人重点关注的，也需要酒店品牌方遵循降本增效的空间逻辑，做好统筹规划。

在节省投入成本方面，需要以尽可能少的投入保证最大产出，因此酒店客房设计既要考虑合理性，也要考虑经济性。施工时间越短，越早投入使用，对酒店来说成本越低。

目前，智选假日酒店主打的模块化零件套件可有效赋能酒店设计，在行业内有较强的借鉴意义。不仅可以实现酒店内装美学上的要求，同时工业化预制生产、模块化设计、装配化安装能让酒店客房内装成本降低，可以最快的施工速度保证酒店尽快投入运营，提高经济效益。

在提升运营效率方面，华南酒店投资人郭先生分享了自己的投资经验——以客房清洁为例：客房清洁所需的时间越少，整个部门的效率就越高。特别是在浴室中，一般墙壁饰面清洁起来非常困难且耗时，更光滑的表面会使内部更容易清洁。因此，细节的设计、材料的选择都十分重要。

另外，一定要记住，酒店不仅仅是为住客设计的，也是为员工设计的。如何通过动线设计减少员工每天步行数量，提升服务效率和质量，这些都是需要整体考虑的。也可以通过智能化设备降低人工成本与管理成本，提升入住体验，让酒店设计更加人性化，人与酒店更加融洽。

图片来源：锦囊泛娱酒店

#03

写在最后

过去三年，给投资人带来的启示是，只有产品力本身才是酒店投资最有力的护城河，这在竞争激烈的市场环境下显得尤其重要，如何实现住宿体验和商业价值的最佳平衡，从中找到一个可落地的产品设计方案，考验的是投资人的认知能力，以及品牌方的产品锻造能力。

对于投资人而言，必须清晰地认识到酒店在经营过程中其区域和功能的不可变更性，一旦酒店开业，如果酒店出现功能和布局不符合物业条件、不匹配客群定位的情况，那么会对酒店运营产生重大影响，甚至造成资金损失。因此，国际中高端酒店产品设计的核心体现为对酒店全局的整体把控，它是一个多方位的构建工作。

总得来讲，国际中高端酒店的产品想要在新的市场周期中得到更多投资人的认可，就要透彻理解市场本质，以更专业、更综合的设计与规划触达投资与运营的痛点，通过发挥美学、品质、体验感、效能、造价等方面的综合实力，满足新世代市场的同时，创造出更大的投资效益。

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